En France, nul n’est contraint de rester en indivision. Toute personne engagée dans ce régime juridique peut en sortir à tout moment, sauf exception. Si l’indivision peut sembler une solution pratique pour gérer un bien immobilier en commun, elle devient souvent une source de conflits et d’immobilisme (Voir Que faire quand un indivisaire ne veut pas payer) . Voyons les solutions envisageables pour en sortir, leurs coûts et leurs conséquences.
Pourquoi sortir d’une indivision ?
L’indivision survient généralement à la suite d’un héritage ou d’un achat en commun. Toutefois, ce mode de détention pose rapidement problème. D’une part, la gestion du bien peut devenir un véritable casse-tête, notamment lorsqu’il s’agit d’entretien, de charges ou de décisions relatives à la vente ou à la location. D’autre part, le manque d’accord entre les co-indivisaires peut bloquer toute initiative. Par ailleurs, sortir de l’indivision permet d’obtenir une répartition claire des biens et d’éviter les litiges futurs.
Les voies de sortie de l’indivision
1. La vente du bien en commun
La solution la plus simple consiste à vendre le bien indivis et à partager le prix entre les co-indivisaires, au prorata de leurs droits. Cette solution suppose un accord unanime. Si l’un des indivisaires s’oppose à la vente, il devient difficile de procéder à la cession.
2. Le partage amiable
Le partage à l’amiable est possible si tous les co-indivisaires s’entendent sur la répartition des biens. Concrètement, chaque indivisaire reçoit un bien en pleine propriété selon la valeur de sa part. Pour sécuriser l’opération, il est préférable de recourir à un notaire, surtout si un bien immobilier est concerné. Des frais de notaire sont à prévoir, oscillant entre 5 % et 8 % de la valeur des biens partagés.
3. La vente des parts à un autre indivisaire
Un co-indivisaire peut décider de vendre ses parts aux autres membres de l’indivision. Ceux-ci disposent d’un droit de préemption leur permettant d’acheter en priorité. Si aucun d’eux ne souhaite acquérir ces parts, le vendeur peut les proposer à un tiers, bien que cette option soit peu courante, car rares sont les acheteurs intéressés par une fraction d’indivision.
4. La licitation judiciaire
Lorsque le désaccord est trop profond, la vente aux enchères peut être une solution imposée par un tribunal. Cette procédure entraîne la sortie de l’indivision, mais elle est souvent défavorable, car le bien peut être vendu à un prix inférieur à sa valeur réelle. Un avocat est nécessaire pour engager une action devant le tribunal judiciaire, et des frais d’huissier, d’expertise et de procédure sont à prévoir.
Les étapes clés pour sortir de l’indivision
- Évaluation des biens : Un expert ou un notaire peut être sollicité pour estimer la valeur du bien et éviter les contestations.
- Notification aux co-indivisaires : Toute démarche de sortie doit être portée à la connaissance des autres membres de l’indivision.
- Rédaction d’un acte de partage : Lorsqu’un accord est trouvé, un acte notarié officialise la fin de l’indivision et la répartition des biens.
- Procédure judiciaire en cas de litige : Si aucun accord n’est possible, la saisine du tribunal est nécessaire, impliquant des délais et des coûts supplémentaires.
Quelles sont les conséquences financières ?
Le partage d’une indivision peut engendrer plusieurs frais :
- Les frais notariés, nécessaires pour formaliser le partage, surtout en présence d’un bien immobilier.
- L’indemnité d’occupation, due par un indivisaire qui aurait profité seul du bien indivis.
- La soulte, somme versée à un co-indivisaire si l’équilibre du partage ne peut être respecté.
- Les frais de justice, dans le cas d’une licitation judiciaire ou d’un partage forcé.
Sortir d’une indivision est souvent une nécessité pour clarifier une situation patrimoniale et éviter les tensions entre héritiers ou co-acquéreurs. Si la solution amiable reste la plus avantageuse, elle n’est pas toujours réalisable. Dans ce cas, les indivisaires doivent s’orienter vers une solution judiciaire, plus longue et plus coûteuse. Comme d’habitude, on se rappelle le proverbe: « un mauvais accord vaut mieux qu’un bon procès » …