Charges récupérables auprès du locataire

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses à payer par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire.

Le propriétaire se fait donc rembourser ces dépenses par le locataire.

La liste des charges locatives est fixée par décret.

Selon la nature du bail (logement vide ou meublé), le paiement des charges au propriétaire par le locataire peut se faire de 3 façons: versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, par forfait ou au réel.

Liste des charges locatives quand le logement est loué vide.

  • Coût d’un gardien ou d’un employé d’immeuble s’il y a lieu
  • Ascenseurs et monte-charge (Certaines dépenses concernant l’ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire) dont:
  • Électricité Exploitation de l’appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents)
  • Fourniture de produits ou petits matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d’éclairage de la cabine)
  • Menues réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles
  • Eau froide, eau chaude et chauffage collectif (Certaines dépenses concernant l’eau et le chauffage sont récupérables sur le locataire) dont:
  • Eau froide et chaude de l’ensemble des occupants
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration
  • Eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs
  • Produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau
  • Fourniture d’énergie quelle que soit sa nature
  • Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée
  • Réparation des fuites sur joints
  • Installations individuelles, concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire sont:
  • Chauffage et production d’eau chaude
  • Distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d’eau)
  • Parties communes intérieures, les dépenses à la charge du locataire dans les parties communes de l’immeuble sont :
  • Électricité
  • Fourniture de produits d’entretien (balais et sacs nécessaires à l’élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection
  • Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures
  • Réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur
  • Frais de personnel d’entretien
  • Espaces extérieurs
  • Pour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire dont l’entretien des voies de circulation, aires de stationnement, abords des espaces verts, équipements de jeux pour enfants
  • Taxe de balayage
  • Redevance assainissement

Si le local est loué « meublé » les charges récupérables sont sensiblement les mêmes à quelques petits détails près mais vous pouvez vous baser sans problème sur la liste précédente.

Cas de l’électricité ou de l’internet dans les charges locatives

Comme vous le voyez ci-dessus, la liste des charges locatives ne mentionne pas l’électricité privative, ni les consommations internet. Les dépenses d’électricité des parties communes sont elles présentes.

Il n’est donc pas théoriquement possible de refacturer l’électricité et l’internet et si vous souhaitez le faire, il faut une clause spéciale dans le bail de location.

Le bail peut contenir des clauses dites libres, tant qu’elles ne sont pas abusives. La clause prévoyant le paiement de l’électricité ou de l’internet sera donc une clause libre concernant les abonnements EDF et internet si vous souhaitez les conserver en tant que bailleur.

Il est évident dans ce cas que la provision de charges est LE système à privilégier (voir plus loin) .

La régularisation de charges (voir également plus loin) est elle à soigner particulièrement dans ces 2 domaines.

Comment faire payer les charges à un locataire ?

La loi ALUR a changé la manière dont le bailleur peut récupérer ses charges locatives, que ce soit pour une location vide ou meublée.

Deux options restent possibles lors de la rédaction du bail de location :

  • le forfait de charges : facile mais possible uniquement en location meublée ou en colocation et risqué si on se trompe
  • la provision sur charges : plus complexe avec une régularisation annuelle, utilisable surtout en location vide

Quand il est possible, le forfait de charge est facile à établir (sans se tromper au départ) et en respectant la loi qui dit que son « montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté » (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).

L’autre système consiste en une provision de charges, mensuelle, qui doit ensuite être régulée.

A noter que le propriétaire doit dans ce cas transmettre au locataire le décompte par nature de charges, et tenir à sa disposition, durant les 6 mois suivant cet envoi, les pièces justificatives du décompte.

Régulation des charges locatives (appelée aussi « liquidation des charges »)

Dans le cas donc d’une provision sur les charges locatives, il faut, en fin d’année, réguler la provision.

La loi impose alors de prévenir le locataire au moins un mois avant de procéder à la régularisation. Évidemment, il faut que le locataire ait le décompte par nature de charges (et c’est obligatoire sinon la régularisation peut être annulée). A noter que le propriétaire n’est pas obligé de transmettre l’ensemble des documents – notamment les factures – justifiant des charges locatives, il peut transmettre juste un décompte. La loi exige que les factures soient mises à disposition du locataire qui peut donc venir les consulter.

Le calcul de la régularisation peut poser un problème dans le cas où par exemple le chauffage se fait d’une saison sur l’autre tandis que la TEOM se récupère sur une année civile. Dans ce cas, il faut ramener la récupération de la TEOM au mois et calculer au prorata.

Délai de prescription de la régularisation pour charges: la loi ALUR donne une prescription pour les baux signés après le 27 mars 2014 : toute action au titre du bail est prescrite au bout de 3 ans, que ce soit en faveur ou en défaveur du bailleur. Dans ce délai de 3 ans le propriétaire peut faire une régularisation de charges qu’il aurait oubliée. La loi précise à ce sujet qu’une régularisation faite avec plus d’un an de retard doit être lissée mensuellement sur demande du locataire. Dans le même délai, le locataire peut exiger une régularisation et même saisir le tribunal (éventuellement la commission de conciliation départementale au préalable) et demander la régularisation forcée même si le bailleur ne risque pas un remboursement complet de la provision pour charges au motif qu’il n’a pas fait la régularisation.

Quand le locataire ne paie pas ses charges

Si le locataire ne paie pas ses charges, alors le bail peut être résilié automatiquement.

En pratique ça reste compliqué car même si le bail est résilié, le locataire peut résister et rester dans les lieux tant que le préfet ne l’expulse pas. Force est de constater, que surtout s’il y a des enfants, les préfets n’expulsent pas et beaucoup de propriétaires se retrouvent avec des locataires qui ne paient pas les charges.

« Ne pas payer les charges » est aussi valable quand le locataire ne paie pas la régularisation mais attention à ce que l’argumentaire soit bien solide et la régularisation justifiée.

A propos de Charges récupérables auprès du locataire

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