Voici une liste précise des obligations qu’a un propriétaire quand il loue à une personne (ce n’est pas le cas d’une location commerciale –> voir ici pour ce cas) un logement NU (pas le cas d’une location meublée).
- Fournir un Logement Décemment Habitable : Le propriétaire doit fournir un logement en bon état, sans risques pour la santé ou la sécurité du locataire. Des lois précises existent en ce qui concerne l’aération, la luminosité (pas de cave pour habiter), etc..
- Rédiger un Contrat de Bail : Le propriétaire doit rédiger un contrat de bail écrit détaillant les termes et conditions de la location, y compris le loyer, la durée du bail, et les règles concernant les animaux domestiques, les réparations, etc.
- Fournir un État des Lieux : Un état des lieux doit être établi en présence du locataire lors de son entrée et de sa sortie. Cela protège les deux parties en cas de dommages.
- Respecter la Vie Privée du Locataire : Le propriétaire doit respecter la vie privée du locataire et ne peut entrer dans le logement sans un préavis convenable, sauf en cas d’urgence.
- Effectuer les Réparations Nécessaires : Le propriétaire est responsable de l’entretien et des réparations nécessaires pour maintenir le logement en bon état. Voir Location non meublée: quelles réparations pour le locataire ou pour le propriétaire ?
- Ne Pas Discriminer : Le propriétaire ne doit pas discriminer les locataires potentiels sur la base de la race, de la religion, du sexe, de l’âge, de l’orientation sexuelle, du handicap, etc.
- Gérer le Dépôt de Garantie : Si un dépôt de garantie est collecté, le propriétaire doit le gérer conformément à la loi, souvent en le plaçant dans un compte séparé et en le restituant à la fin du bail si aucune déduction n’est nécessaire. Voir Que peut retenir un propriétaire quand il rend le dépôt de garantie ?
- Fournir les Diagnostics Obligatoires : En France, par exemple, le propriétaire doit fournir plusieurs diagnostics immobiliers comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), etc (voir Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires avant une location d’appartement ou de maison ? ). Depuis début 2023, on ne peut pas louer un logement ayant un DPE G –> voir Méthode de calcul du DPE (nouvelle méthode)
- Respecter les Règles de Résiliation : Le propriétaire doit respecter les règles légales concernant la résiliation du bail, y compris les délais de préavis.
- Notifier les Augmentations de Loyer : Toute augmentation de loyer doit être conforme à la loi et généralement liée à un indice légal comme l’IRL en France.
- Payer les Taxes et Charges : Le propriétaire doit payer les taxes et charges liées à la propriété, bien que certaines puissent être récupérées auprès du locataire.
Que faire si le propriétaire ne remplit pas ses obligations ?
On pense souvent qu’on peut ne pas payer les charges mais ceci n’est pas légal sauf dans certains cas très précis et ce n’est donc pas la solution.
Si un propriétaire ne remplit pas ses obligations dans le cadre d’une location de logement non meublée, le locataire dispose de plusieurs options pour résoudre la situation:
- Communiquer avec le Propriétaire : La première étape consiste souvent à communiquer directement avec le propriétaire pour discuter du problème. Une communication claire et ouverte peut résoudre de nombreux problèmes sans avoir besoin de mesures légales.
- Envoyer une Lettre Recommandée : Si la communication directe ne résout pas le problème, le locataire peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, détaillant le problème et demandant une résolution dans un délai raisonnable.
- Consulter un Avocat ou une Association de Locataires : Si le problème persiste, le locataire peut chercher des conseils juridiques auprès d’un avocat spécialisé en droit immobilier ou d’une association de locataires. Ils peuvent aider à comprendre les droits et obligations spécifiques et à élaborer une stratégie pour résoudre le problème.
- Faire appel à un Médiateur : Dans certains cas, la médiation peut être une option pour résoudre le différend de manière moins conflictuelle. Un médiateur impartial peut aider les deux parties à trouver une solution mutuellement acceptable.
- Déposer une Plainte auprès d’une Autorité Réglementaire : Selon la juridiction, il peut exister des organismes gouvernementaux ou des commissions qui supervisent les relations locatives. Le locataire peut déposer une plainte auprès de ces organismes.
- Engager une Action en Justice : Si toutes les autres mesures échouent, le locataire peut envisager d’engager une action en justice contre le propriétaire. Cela peut inclure le dépôt d’une demande auprès d’un tribunal pour forcer le propriétaire à respecter ses obligations ou pour demander des dommages-intérêts.
- Tout au long de ce processus, il est essentiel de documenter toutes les communications et les actions prises. Conserver des copies de toutes les lettres, e-mails, et autres communications, ainsi que des photos ou d’autres preuves du problème, peut être crucial si la situation se transforme en litige légal.
- Résilier le Bail : Dans des circonstances extrêmes où le propriétaire ne respecte pas ses obligations fondamentales, le locataire peut avoir le droit de résilier le bail. Cela doit être fait avec prudence et généralement avec les conseils d’un avocat, car les lois varient considérablement.
