Comme tout aspect « commercial » qui ne concerne pas un particulier, ce n’est pas le droit commun qui gère les loyers impayés d’un bail commercial. Le droit commercial et surtout le contrat, donc le bail, fixent les conditions de paiement.
Ainsi, les modalités de paiement de ce type de loyer commercial (date, paiement mensuel ou trimestriel…) sont négociées entre le bailleur et le locataire et inscrites dans le bail commercial.
Ceci dit, la loi permet quand même de récupérer un loyer non payé.
Voyons d’abord le cas où le locataire a le droit de ne pas payer un loyer.
En application de l’article 1219 du Code civil, un locataire peut ne pas payer son loyer quand le local ne permet pas l’exercice de l’activité envisagée par le bail (manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et voir aussi Obligations du propriétaire pour la location d’un local commercial).
A noter que contrairement à une idée reçue, un locataire ne peut pas refuser de payer ses loyers commerciaux dus pendant la période de fermeture des commerces dits « non essentiels » résultant de l’épidémie de covid-19 (mars-mai 2020 ; octobre-novembre 2020 ; février-avril 2021) car la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’a pas entraîné la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance (Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21-20.127, n° 21-20.190 et n° 21-19.889).
Quand un locataire d’un local commercial ne paie pas, que faire ?
La procédure est assez similaire à celle à mettre en place quand une facture n’est pas payée .
On va commencer par une mise en demeure, puis un commandement de payer et ensuite passer à l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.
Dans un premier temps, il faut envoyer une mise en demeure (donc une lettre recommandée A/R indiquant le loyer non réglé, etc, etc.. et donnant 15 jours pour régulariser ; n’oubliez pas de bien mentionner que la missive est une mise en demeure).
Ensuit vient le temps de la même chose que l’injonction de payer dans une facture « normale », à savoir dans ce cas le « commandement de payer« .
L’article L. 145-41 du Code de commerce impose la délivrance d’un commandement de payer. Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice (un huissier) qui permet de faire connaître « d’une part « officiellement » le montant des loyers impayés selon le bailleur et l’intention du même bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat de bail.
A partir de la délivrance du commandement de payer, le locataire a un mois pour régulariser la situation.
Le commandement de payer doit mentionner de manière claire les montants dus au titre des loyers commerciaux (il ne peut indiquer une somme globale –> mettez les détails de ce qui est du).
Pour éviter que le locataire s’en aille « à la cloche de bois », le bailleur peut avant de délivrer un commandement de payer ou juste après, déclencher une saisie conservatoire sur les comptes du locataire et les biens du locataire (dès le premier jour de l’impayé). Ensuite il lui appartient également d’obtenir éventuellement un titre exécutoire.
Le bailleur peut aussi inscrire une hypothèque conservatoire si le locataire a un bien.
Si un mois après le commandement de payer, l’impayé persiste, le bailleur peut alors saisir le juge pour faire constater « l’acquisition de la clause résolutoire« , à savoir acter la fin du bail.
NB: Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur n’est pas tenu d’envoyer un commandement de payer et peut juste envoyer une mise en demeure par LRAR à son locataire l’assigner au fond devant le Tribunal Judiciaire pour obtenir la résolution du bail.
Le tribunal judiciaire compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial est celui du lieu de situation de l’immeuble où se situe le local commercial (article R. 145-23 du Code de commerce).
Dans le cadre de cette procédure judiciaire, il appartient au bailleur qui poursuit en résiliation du bail commercial d’en informer les créanciers antérieurs inscrits afin de leur permettre de sauvegarder leur droit de gage. Classiquement et afin de répondre aux prévisions de l’article L. 143-2 du Code de commerce, la notification aux créanciers inscrits se fait par acte extrajudiciaire.
Le jugement actant la résolution du bail commercial ne peut intervenir moins d’un mois après la notification des créanciers antérieurs pour qu’ils sauvegardent leur droit de gage et puissent se manifester.
A noter que passé le délai, le juge constate la résolution du contrat de bail, peu importe la bonne foi du locataire.
Evidemment, il faut signifier ceci au locataire.
Ce dernier peut juste demander des délais de paiements pour suspendre les effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.
Les recours judiciaires dépendent du Tribunal judiciaire et il faut un avocat au bailleur et au locataire.
Si le locataire continue de ne pas payer, c’est le juge, à la demande du bailleur, qui délivre alors un commandement de quitter le local.
