La cession de parts est une procédure obligatoire qui rend possible la mise en vente d’une propriété immobilière par un associé lorsque celle-ci est cogérée en Société Civile Immobilière. Contrairement à la vente d’actions, la cession de parts dans une SCI répond à des règles bien plus rigides.
Obtenir l’accord des associés de la SCI
Pour qu’une cession de parts d’une SCI puisse être effective, il faut que le demandeur demande l’avis des autres membres et obtienne leur « oui ». Il est primordial de se référer aux textes du statut pour confirmer que l’autorisation est donnée par la majorité des membres ou uniquement par le gérant. Si le statut ne fait mention d’aucune obligation, la cession de parts sera décidée impérativement sur l’avis unanime des associés. Le consentement des membres de la SCI doit être exprimé de manière officielle en réponse à une demande d’agrément écrite. Pour ce faire, les associés viendront en assemblée et le contenu de la réunion sera noté dans les procès-verbaux. Il peut arriver que les membres ne s’expriment pas sur leur accord ou leur désaccord. Dans ce cas, une fois que le délai de 6 mois mentionné dans la demande aura expiré, leur silence sera considéré comme un consentement. Un autre cas de figure, comme le refus des associés en raison des prix, peut être résolu par l’intervention d’un expert en finances mandaté par la SCI ou les tribunaux. Un refus motivé par l’identité de l’acheteur potentiel du bien immobilier sera résolu par l’allongement du délai de réponse de 6 mois pour l’achat des parts par chaque membre.
Déterminer le prix des parts de la SCI
La cession de parts dans une SCI peut soulever des objections en raison d’un prix mal évalué. Bien que les associés aient la liberté de définir le prix, la législation et le fisc imposent une estimation fondée sur des paramètres objectifs. Pour calculer le prix d’une part, on soustrait généralement le solde débiteur de l’entreprise (frais d’entretien, fournisseurs et intérêts) des actifs réels (valeur de la propriété immobilière le jour de la cession) et en départageant le résultat par le nombre de parts sociales. Il s’agit d’une formule théorique qui n’est pas toujours réaliste lorsque les bilans comptables ne sont pas complets. D’autres paramètres interviennent également comme le coefficient réducteur en fonction du volume des parts à céder, ou l’obtention d’un agrément de la part des autres associés.
La cession de parts
Une cession de parts dans une SCI doit être confirmée et prouvée à l’écrit soit par un notaire, soit par un avocat. Cette obligation est appuyée par l’article 1865 du Code Civil. Aussi, cet acte et ses effets peuvent être reconnus de tous, associés dans la SCI ou non. Au cas où le statut de l’entreprise autoriserait la mention de la cession sur son registre, celle-ci sera mise en marge. Sinon, un huissier pourra rendre l’acte opposable. Le document sera également à déposer auprès du Tribunal et des services fiscaux. Au Tribunal, les formalités impliqueront des frais de 20 euros. Aux services fiscaux, celui qui achète les parts aura à régler montant équivalent à 5% des parts en tant que droit de dépôt.
Dans une SCI, qu’est-ce qu’une cession de parts implique pour l’acheteur ?
Le cessionnaire, donc celui qui achète les parts intègre le groupe des associés une fois qu’il aura signé l’acte. Il sera donc en possession des mêmes droits que les autres selon les textes statutaires. Toutefois, de son intégration en tant qu’associé résultent des responsabilités. Si la cession de parts a lieu durant la période active de la SCI, l’ancien associé qui cède ses parts et le nouvel acheteur sont tous les deux concernés par les bénéfices et les pertes. Normalement, les gains et les pertes sont appliqués proportionnellement à la durée de propriété. Cependant, d’autres modes de répartition sont envisageables.
Qu’en est-il de l’imposition sur une cession de parts de SCI ?
La procédure en elle-même suppose le paiement d’un droit de 5% du montant des parts lors de la notification auprès des services fiscaux. En addition, si la valeur d’une part au moment de la cession dépasse sa valeur de départ, il faudra prévoir les prélèvements sur la plus-value. Le montant et la nature de ce prélèvement seront différents selon la fiscalité de la SCI (en IR ou en IS) et les privilèges particuliers à chaque régime fiscal. En France, la fiscalité est évolutive, il est donc prudent de faire suffisamment des recherches sur cette question avant de décider d’une cession de parts.
Voir aussi « Utilité d’une SCI familiale » et « Créer une SCI«
