La réglementation encadrant les locations meublées de courte durée, comme celles proposées via Airbnb, évolue significativement. Adoptée le 7 novembre 2024, la loi Le Meur vise à répondre à la crise du logement et au surtourisme. Voici les principales mesures qui impacteront les propriétaires.
1. Diagnostic de performance énergétique obligatoire
Dès 2025, les nouvelles locations en zones tendues et soumises à autorisation de changement d’usage devront présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) d’au moins classe F, puis classe E en 2028. Tous les meublés de tourisme, existants ou futurs, devront atteindre une classification entre A et D avant 2034. En cas de non-respect, les propriétaires risquent une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €. À noter que les résidences principales et les logements situés en outre-mer sont exclus de cette obligation.
2. Obligation d’enregistrement en mairie
Toutes les locations meublées, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires, devront être déclarées auprès des mairies. Cette formalité sera renforcée par l’instauration d’un numéro d’enregistrement obligatoire, dont la généralisation est prévue avant le 20 mai 2026. Les maires disposeront de pouvoirs élargis pour contrôler le respect des obligations légales, notamment en matière de DPE et de sécurité incendie. Une infraction pourra entraîner une amende de 10 000 € et la suspension du numéro de déclaration.
3. Limitation de la durée de location
Pour lutter contre le surtourisme, les maires pourront, dès 2025, abaisser la durée maximale de location d’une résidence principale à 90 jours par an, contre 120 jours actuellement. Les propriétaires dépassant cette limite s’exposent à une amende pouvant atteindre 15 000 €.
4. Durcissement de la fiscalité
Les mesures fiscales prévues par la loi Le Meur imposeront un encadrement plus strict des revenus issus des locations meublées. À partir de 2025, les propriétaires pourront continuer à bénéficier du régime micro-BIC si leurs revenus annuels ne dépassent pas 15 000 €, avec un abattement réduit à 30 % pour les meublés non classés. Les meublés classés conserveront un plafond de 77 700 € et un abattement de 50 %. Toutefois, un alignement des abattements entre locations meublées et non meublées (micro-foncier, 40 %) est envisagé dans le projet de loi de finances en cours d’examen.
5. Restrictions en copropriété
Les règlements de copropriété contenant une clause « d’habitation bourgeoise » pourront désormais interdire les locations meublées de courte durée par un vote à la majorité simple. Cette évolution facilite la modification des règlements, jusque-là soumise à l’unanimité. Tout nouveau règlement devra également se prononcer explicitement sur cette possibilité.
6. Quotas dans le plan local d’urbanisme
Les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires ou appliquant la taxe sur les logements vacants pourront imposer des quotas d’autorisations de meublés de tourisme dans leur plan local d’urbanisme (PLU). Elles pourront également réserver certains secteurs à la construction de résidences principales pour limiter l’impact du tourisme sur le marché locatif.
Ce que les propriétaires doivent anticiper
Ces nouvelles mesures, cumulées à des contrôles renforcés et des amendes conséquentes, obligent les propriétaires à une vigilance accrue. Une régularité dans les déclarations, une mise en conformité énergétique, et une anticipation des éventuels changements fiscaux sont désormais essentielles pour continuer à louer en toute sérénité. Les plateformes comme Airbnb sont elles aussi impactées, avec une coopération renforcée attendue dans la régulation des annonces.