La gestion d’une copropriété peut être complexe, surtout lorsqu’il s’agit de faire appliquer certaines règles pourtant prévues par la loi comme l’obligation de mise en concurrence du contrat de syndic. Vous vous demandez peut-être ce que vous pouvez faire si votre conseil syndical refuse de s’y plier, chose qui arrive souvent car en général, le syndic est un « pote » d’un membre du conseil syndical…
Voici comment faire ..
La mise en concurrence du contrat de syndic : un cadre légal
Le syndic est désigné par l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, pour une durée de un à 3 ans. À chaque renouvellement de contrat, la loi impose une mise en concurrence du mandat de gestion. Cela signifie que lors de chaque assemblée, lorsqu’il s’agit de décider si le syndic en place doit être reconduit ou si un autre syndic doit être nommé, plusieurs offres doivent être présentées pour permettre aux copropriétaires de faire un choix éclairé.
C’est le rôle du conseil syndical de proposer ces offres alternatives, en soumettant au syndic des projets de contrat concurrents, qui seront joints à la convocation de l’AG. En principe, cette mise en concurrence vise à garantir que le syndic en place reste compétitif, que ce soit en termes de coûts ou de services proposés.
L’absence de mise en concurrence : une réalité tolérée
Cependant, bien que cette obligation de mise en concurrence soit inscrite dans la loi, il est courant que le conseil syndical ne s’y plie pas. Ce manquement n’affecte pas pour autant la validité de la décision de l’assemblée générale concernant la désignation du syndic. Autrement dit, même si aucune offre concurrente n’est présentée, le renouvellement du mandat reste légalement valable.
Notons au passage que souvent, quand les copropriétaires qui le désirent envoient une proposition d’un autre syndic, on leur répond qu’il est trop tard pour le faire…
En outre, le conseil syndical n’ayant pas de personnalité morale, il est compliqué, voire impossible, d’engager une action en justice contre lui s’il refuse de se conformer à cette obligation. Cela laisse souvent les copropriétaires frustrés et sans véritable recours.
Vos droits en tant que copropriétaire
Malgré cela, tout espoir n’est pas perdu. La loi de 1965 donne la possibilité à chaque copropriétaire, qu’il fasse ou non partie du conseil syndical, de prendre l’initiative de mettre le contrat du syndic en concurrence. Ainsi, si vous constatez que le conseil syndical ne fait pas le nécessaire, vous pouvez vous-même partir à la recherche d’autres syndics potentiels. Voici comment procéder concrètement :
- Rechercher des alternatives : Contactez plusieurs syndics et demandez-leur des propositions de contrats. Vous pouvez comparer les tarifs, les services proposés, et les durées de mandat. Plus vous aurez de propositions, plus vous pourrez argumenter sur la pertinence de les soumettre à l’assemblée.
- Demander l’inscription à l’ordre du jour : Une fois que vous avez des propositions concurrentes, il faut faire la demande au syndic en place pour que celles-ci soient inscrites à l’ordre du jour de la prochaine AG. Cette étape est cruciale pour que les autres copropriétaires puissent prendre connaissance des différentes options. Et donc ATTENTION aux délais.. En général, les syndics qui se savent menacés AVANCENT la date de l’AG pour éviter que les propositions concurrentes arrivent dans les temps, soit UN mois avant l’envoi de la convocation..
- Convaincre les copropriétaires : Pour augmenter vos chances de succès, il est souvent nécessaire de convaincre les autres copropriétaires des avantages d’une mise en concurrence. Cela peut être une question de transparence des coûts, d’amélioration des services, ou même de réduction de la durée du mandat. En effet, dans certaines situations, le syndic en place peut accepter de négocier des conditions plus favorables (par exemple, réduire la durée de son mandat ou ajuster ses honoraires) pour conserver sa place face à une concurrence.
Stratégies pour emporter le vote
Quand vous préparez l’assemblée générale, il est important de ne pas critiquer ouvertement le conseil syndical, au risque de braquer certains copropriétaires. L’approche la plus efficace consiste à présenter les alternatives comme des solutions potentielles pour améliorer la gestion de la copropriété. Par exemple, vous pouvez insister sur des coûts de gestion plus avantageux avec des économies, des services supplémentaires, ou des modalités de gestion plus transparentes.
Pointez aussi les factures et les frais flous en regardant concrètement dans les comptes et notamment le « compte d’attente » où trainent tout ce qui n’est pas affecté.
La clé est de fournir ces informations suffisamment à l’avance pour que les copropriétaires aient le temps de réfléchir et de peser le pour et le contre. En adoptant une posture constructive, vous aurez plus de chances d’emporter le vote et de faire valoir votre point de vue.
Pourquoi la mise en concurrence est dans votre intérêt
Ne pas mettre en concurrence le contrat du syndic peut mener à des situations défavorables pour la copropriété. Par exemple, sans pression concurrentielle, le syndic en place n’a que peu d’incitations à optimiser ses coûts ou à améliorer la qualité de ses services. Cela peut se traduire par des honoraires élevés ou des prestations médiocres. En revanche, une mise en concurrence régulière permet de maintenir un niveau de compétitivité et de garantir aux copropriétaires la meilleure gestion possible.