Contrat de sous-location: ce qu’il faut savoir

Sous-louer un local ou une habitation est devenue une pratique courante qui continue de gagner du terrain (c’est le cas de le dire).

L’avantage principal de la sous-location est le peu de contraintes qu’elle implique. Cependant, la sous-location est bien soumise à des règlementations spécifiques. Retrouvez ici les points clés d’une sous-location réussie, afin d’éviter les litiges liés à cette pratique.

Le contrat de sous-location, document incontournable

On entend par sous-location le fait pour un locataire de laisser un second locataire occuper partiellement ou totalement un logement et de le faire payer en conséquence. Habituellement, le sous-locataire s’acquittera alors d’un montant agréé dès le début de la procédure. Le propriétaire du logement peut être tenu au courant de la présence d’un locataire en plus mais il n’intervient pas dans le contrat de sous-location, ce dernier étant indépendant du premier contrat. L’essor de la sous-location est expliqué par l’aisance budgétaire qu’elle permet lorsque le locataire est amené à s’absenter ou lorsque le local s’avère être plus spacieux que prévu. La signature du document se fait donc entre le locataire principal et le second locataire. Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la sous-location n’est toutefois possible que si le propriétaire donne son accord écrit en y soulignant le montant du loyer. Même en présence d’un sous-locataire, le statut du locataire ne change pas vis-à-vis du propriétaire du logement.

Les raisons motivant l’établissement d’un contrat de sous-location

Le contrat de sous-location est une formalité incontournable car il faut un document fiable qui détaille les modalités de location. Le locataire, tout comme le sous-locataire vont s’engager à deux dans cette entente et vont en définir les termes en amont.

Entre autres, le contrat va mentionner le prix de la location, les échéances de paiement, il va aussi préciser le temps que durera la sous-location ainsi que les devoirs des deux entités. Grâce à ce document, les éventuels désaccords seront plus faciles à gérer. Par ailleurs, un contrat en bonne et due forme est un document recevable en cour de justice, la conséquence habituelle des conflits de location. Si l’opération est montée par de simples particuliers, le sous-locataire aura la possibilité de faire la demande d’assistance au logement. Dans tous les cas, le bailleur, c’est-à-dire le propriétaire, doit être tenu au courant de la démarche et doit d’abord l’autoriser. Aussi, les termes du contrat de bail du locataire vis-à-vis du propriétaire restent inchangés par l’existence d’une sous-location.

Contrat de sous-location : clauses importantes

Le document doit spécifier l’identité des gens concernés : le locataire et le sous-locataire. Il doit aussi comporter le montant à payer chaque mois pour la sous-location, la durée de l’entente qui doit être normalement inférieure à celle de la location avec le bailleur. Le contrat doit aussi détailler comment les deux parties vont se répartir les charges (électricité, eau, chauffage, réparations au besoin) et les devoirs du locataire et du sous-locataire. L’accord du propriétaire sur la sous-location doit impérativement y figurer.

Les spécificités de la sous-location vide

En mettant à disposition une ou plusieurs pièces vides à un sous-locataire, le locataire est tenu d’en demander l’autorisation à son propriétaire et d’en avoir la confirmation écrite. Il fixera aussi un loyer dont le montant ne devra pas être supérieur à celui qu’il paie lui-même. La législation datant de 2014 concernant la sous-location exige que le locataire présente l’accord écrit du propriétaire au futur sous-locataire, avec une reproduction du bail courant.

Les spécificités de la sous-location meublée

La législation en date du 6 juillet 1989 a instauré l’interdiction de mettre un logement en sous-location à moins d’avoir l’approbation du propriétaire principal. La date du 27 mars 2014, marquée par la ratification de la loi ALUR, est décisive pour les contrats en sous-location. Si l’opération est conclue avant cette date, la sous-location est libre si aucune mention ne requiert l’approbation du propriétaire. Le locataire est libre de fixer le montant du loyer et la durée de la convention. Si l’opération est conclue après cette date, l’approbation écrite du propriétaire est requise et doit figurer dans le contrat. Ce document doit être accompagné d’une copie du bail courant. Le délai de sous-location est fixé librement mais doit toujours être inclus dans celui du bail. Désormais, le locataire doit donc envoyer un courrier recommandé au propriétaire pour lui demander son accord. Ce dernier est tenu répondre par un courrier et proposer le tarif de sous-location. A moins d’avoir ces conditions réunies, toute sous-location est illégale.

Sous-location sans approbation du propriétaire : quelles pénalités ?

Notons que le propriétaire a parfaitement le droit de ne pas donner son accord, et ce, sans avoir à en soumettre la raison. En cas de sous-location sans autorisation, il est en droit de résilier le bail conclu avec son locataire ou simplement ne pas le reconduire lorsqu’il arrive à échéance. La présence d’un sous-locataire dont le bailleur n’a pas été informée fera en sorte qu’il est un résident illégal passible de payer une indemnité d’occupation. L’irrégularité de la situation de ce second occupant n’est pourtant pas suffisante pour le propriétaire d’entamer une démarche d’expulsion immédiate. En effet, celui-ci n’est pas un signataire du contrat et ne peut donc intervenir, d’après le Code civil (article 1165).

Risques inhérents à la sous-location

Le sous-locataire d’un logement court le risque de devoir partir lorsque le bail principal s’achèvera ou devra être transféré. Il n’aura aucun recours possible et ne pourra exiger aucun préavis. S’il ne part pas suite à la fin du bail principal, il pourra être amené à payer une indemnité d’occupation, dans le cas où le propriétaire porte l’affaire en justice. En cas d’achèvement de la durée du contrat principal avant celle du second contrat, le second locataire peut en tenir le locataire pour responsable, à moins d’une clause qui annule systématiquement le second bail. Le locataire, de son côté, encourt également le risque de ne pas recevoir son loyer, et deviendrait redevable au propriétaire. Ce dernier peut toutefois demander réparation au sous-locataire dans les seuls cas où le contrat de sous-location a été faite en bonne et due forme et à hauteur du « sous-loyer ». Ce recours est dicté par l’article 1753 du Code Civil. Si le locataire venait à ne pas régler cette part, le propriétaire pourra aussi demander réparation de sa part. Le troisième risque concerne l’usure du logement.

Droits et devoirs d’un sous-locataire

Ayant la valeur d’un vrai contrat de bail, celui de sous-location implique des droits mais aussi des devoirs qui sont presque identiques. La seule différence réside dans les conséquences de l’annulation du premier bail : l’annulation du contrat de sous-location. Les autres exigences restent les mêmes : paiement du loyer à temps, utilisation à bon escient du local et de ses composants. Seulement, si une usure du logement est causée par le sous-locataire ou par un incendie, le propriétaire ne peut tenir celui-ci pour responsable, d’après le Code Civil article 1733. Le locataire peut tenir le sous-locataire responsable de l’usure d’après la diffusion de la Cour de Cassation du 24 janvier 2007.

Cas de la sous-location d’un bail professionnel ou commercial

On parle de bail commercial lorsque les locaux seront mis en location pour un commerce ou de l’artisanat. Le seul cas où ce type de sous-location est possible se résume à l’approbation du bailleur principal. Son autorisation devra alors être signifiée de manière explicite pour qu’elle ne cause pas de situations équivoques. La démarche sera alors de partager avec le propriétaire le désir de mettre une partie du logement en sous-location. Celui-ci aura alors 15 jours pour donner sa réponse. S’il ne donne aucune réponse, il s’agira d’un accord tacite. Sans cette demande, et sans l’accord qui s’ensuit, le bailleur sera en droit de terminer le contrat ou de s’opposer à sa reconduction et ce, sans avoir à dédommager le sous-locataire. L’activité mentionnée dans le contrat principal doit être respectée, sauf en cas d’autorisation explicite à l’usage à d’autres fins. On parle de bail professionnel lorsque les locaux sont mis en location pour une activité en libéral. Sa mise en sous-location dépend aussi de l’accord du propriétaire.

Procédure concrète pour un contrat de sous-location

Le Code Civil, article 1717 décrit l’approbation du propriétaire comme condition sine qua non à une sous-location. Lorsque cette condition est remplie, on peut poursuivre avec les étapes suivantes. Une interdiction d’une mise en sous-location doit être spécifiée dans le contrat de bail. Pour un usage d’habitation, la demande doit se faire par courrier recommandé ou par l’intermédiaire d’un huissier, avec des détails comme le montant du loyer, le temps que durera la sous-location. Cette démarche a pour objectif d’avoir une autorisation écrite du propriétaire. La demande doit aussi comporter les clauses communes citées ci-dessus.

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