Il arrive que des erreurs anciennes dans une copropriété ressurgissent des décennies plus tard, notamment en ce qui concerne l’attribution des caves. Si vous découvrez que la cave que vous occupez ne vous appartient pas officiellement, il est essentiel de comprendre vos droits et les démarches pour régulariser la situation.
Vérifiez les documents de propriété
La première étape consiste à consulter l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété ainsi que votre acte notarié d’achat. Ces documents doivent préciser clairement à quel lot la cave est rattachée. Toutefois, des erreurs d’attribution peuvent s’être glissées au fil du temps, notamment en cas de modifications du règlement.
Si un autre copropriétaire revendique la cave que vous utilisez, il est recommandé de consulter les archives de la copropriété pour retracer l’historique des changements et vérifier si une inversion ou une erreur administrative a eu lieu.
Négociation et rectification amiable
Si l’erreur est avérée et que l’autre copropriétaire concerné est conciliant, la solution la plus simple est d’échanger les caves afin que chaque propriétaire récupère celle correspondant à son lot. Dans ce cas, une modification du règlement de copropriété et une rectification de votre titre de propriété par un notaire sont nécessaires pour officialiser l’accord.
Invoquer la prescription acquisitive
Si aucun accord amiable n’est trouvé, vous pouvez recourir à la prescription acquisitive, qui permet d’obtenir la propriété d’un bien par l’écoulement du temps, à condition de prouver une occupation « continue, paisible, publique et non équivoque ».
En principe, la prescription requiert 30 ans d’occupation (articles 2258 et 2261 du code civil). Toutefois, ce délai peut être réduit à 10 ans si vous avez acquis le bien en toute bonne foi et disposez d’un « juste titre » (article 2272 du code civil), comme un acte notarié mentionnant la cave litigieuse.
Vous pouvez également invoquer la jonction des possessions (article 2265 du code civil), qui permet de cumuler votre durée d’occupation avec celle des précédents propriétaires de votre lot. Cela peut vous permettre d’atteindre le seuil des 10 ans plus rapidement.
Pour officialiser cette prescription, un acte de notoriété acquisitive doit être établi par un notaire. Celui-ci ne constitue pas un titre de propriété en soi, mais il servira d’élément de preuve pour faire valoir vos droits. Vous devrez fournir :
- au moins deux témoignages attestant de votre possession paisible et continue,
- des pièces justificatives (correspondances avec le syndic, relevés de charges de la cave, copie du règlement de copropriété),
- des preuves d’actes matériels d’entretien ou d’amélioration réalisés dans la cave.
Régularisation en assemblée générale
Une autre solution consiste à demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution visant à corriger l’erreur de numérotation et à régulariser votre situation.
- Si la modification est mineure (correction d’une erreur sans impact sur la répartition des tantièmes), une majorité simple selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 suffira.
- Si la régularisation affecte les tantièmes ou les droits des autres copropriétaires, une majorité des 2/3 sera requise (article 26 de la loi de 1965).
Une fois la résolution adoptée, il faudra procéder à la mise à jour de votre acte de vente auprès d’un notaire.
Recours judiciaire en dernier ressort
Si la prescription acquisitive ne peut être prouvée et que l’assemblée générale refuse votre demande, la seule option restante est de saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître votre droit de propriété. Une action en justice impliquera des frais et un délai important, d’où l’intérêt d’explorer d’abord les solutions amiables et administratives.
Les erreurs dans l’attribution des caves en copropriété peuvent engendrer des conflits, mais plusieurs solutions existent pour les résoudre. La négociation amiable, la prescription acquisitive et la régularisation en assemblée générale sont autant de moyens pour faire valoir vos droits et éviter un contentieux.
Et bien sûr, avant d’acheter un bien en copropriété, il est très important de vérifier minutieusement la correspondance entre le lot acquis et les annexes qui y sont rattachées.