Les « petites » copropriétés ne s’administrent pas comme les autres.
Les petites copropriétés ont un régime spécifique par rapport aux règles classiques des copropriétés afin de simplifier les règles applicables.
Qu’est-ce qu’une « petite copropriété » ?
Une petite copropriété est une copropriété d’au plus 5 lots OU une copropriété avec au total 2 copropriétaires.
Une petite copropriété doit comme les grandes:
- avoir un règlement de copropriété
- être gérée par un syndic, professionnel ou non
- établir un budget prévisionnel pour les charges liées au fonctionnement et à l’entretien courant de la copropriété.
Dérogations pour les petites copropriétés d’au plus 5 lots ou dont le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €
Dans ces cas, on peut fonctionner avec:
- absence de constitution de conseil syndical
- pas d’obligation de tenue de comptabilité en partie double (les engagements sont constatés en fin d’exercice).
- les décisions peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires par consultation écrite, sans besoin d’assemblée générale. Par ailleurs, les copropriétaires peuvent aussi être consultés lors d’une réunion SAUF en ce qui concerne le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes. En cas de consultation par écrit, la décision est officielle après le délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation.
- Syndic pouvant être l’un des copropriétaires (si le syndicat a une forme coopérative et pas de conseil syndical, l’assemblée générale peut choisir le syndic parmi ses membres, à la majorité des voix de tous les copropriétaires). A noter que l’AG peut aussi choisir un copropriétaire pour remplacer le syndic en cas d’empêchement de ce dernier. Le syndic et son suppléant sont révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale choisit une ou plusieurs personnes physiques ou morales, copropriétaires ou personnes extérieures qualifiées, pour le contrôle des comptes du syndicat.
A noter que si le syndic a des défaillances mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de désigner un nouveau syndic ou de prendre les décisions nécessaires pour la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.
Quid des copropriétés à 2 copropriétaires ?
Lorsque le syndic est non professionnel, il peut demander l’autorisation de l’autre copropriétaire pour déléguer à un tiers sa mission dans un but précis.
Les copropriétés à 2 ont des règles spécifiques pour le calcul des majorités de vote:
- Les décisions de l’AG qui relèvent de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24), ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.
- Les décisions de l’AG qui relèvent de la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) sont prises, s’il y a lieu, par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix.
Sans considération de son nombre de voix, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.
Ceci n’empêche pas que les décisions portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes doivent obligatoirement être votées en assemblée générale.
Il y a possibilité de prendre des décisions sans AG et le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution mais si c’est dans le cadre d’une majorité donnée plus haut (donc sans « besoin » du copropriétaire minoritaire), il doit quand même le notifier à l’autre copropriétaire.
Chaque copropriétaire doit contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures de manière proportionnelle aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.
Si un copropriétaire a fait l’avance des dépenses, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.
Les 2 copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions relatives aux conflits d’intérêts ainsi que les décisions nécessitant l’unanimité.
Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une AG en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour de l’AG à condition d’en informer l’autre auparavant.
Un copropriétaire peut contester une décision prise par l’autre copropriétaire dans un délai de 2 mois à partir de la notification de la décision.
Sauf cas d’urgence, l’exécution d’une décision prise par un copropriétaire sans l’accord de l’autre est suspendue pendant ce délai.
En cas de frais de la part du copropriétaire non syndic, pour l’administration et la gestion de la copropriété, le copropriétaire doit tenir un état des dépenses et créances à la disposition de l’autre copropriétaire.
Un copropriétaire peut être autorisé par la justice à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. L’acte passé dans les conditions fixées par la justice est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut.
Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun de la copropriété.
L’aliénation d’une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande d’un copropriétaire ayant au moins deux tiers des tantièmes.
