Fiscalité des terrains constructibles

Quand un terrain est constructible, sa valeur est souvent intéressante. Quelle est alors la fiscalité qui existe quand on vend ce terrain constructible ?

Un terrain à bâtir est soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB). Ce type de propriétés est classé dans 13 “cases” différentes afin de calculer la valeur locative cadastrale pour calculer cette taxe.

Concrètement, la base d’imposition de la TFPNB est constituée par le revenu cadastral. Ce dernier est calculé avec un abattement forfaitaire de 20 % à la valeur locative cadastrale, afin de tenir compte des charges des propriétés agricoles.

Pour les terres agricoles, la valeur locative retenue est calculée en fonction de tarifs fixés par type de culture et de propriété, avec 13 grandes catégories ou groupes. La valeur locative du foncier agricole dépend dans chaque commune, de tarifs fixés pour chacune de ces catégories.

Les terres dont l’affectation est modifiée sont reclassées dans la catégorie correspondant à leur nouvelle affectation, et leur valeur locative est mise à jour.

Les terres agricoles sont exonérées de taxe additionnelle à la TFPNB.

En ce qui concerne les terrains constructibles situés en zone tendue classés dans une zone urbaine ou à urbaniser depuis plus d’1 an, la valeur locative cadastrale est augmentée de 25 % de son montant, après déduction de 20 % et abattement de la superficie retenue pour le calcul de la majoration de 200 m² (réduction applicable à l’ensemble des parcelles contiguës constructibles détenues par un même propriétaire).

Pour les impositions dues depuis 2017, la majoration de 25 % due pour les terrains constructibles situés en zone tendue est remplacée par une majoration forfaitaire égale à 3 €/m², pouvant être fixée, par délibération de la collectivité locale, entre 1 € et 5 €/m². L’abattement de 200 m² peut également être supprimé.

Le propriétaire du terrain est informé du montant de la taxe par un avis d’imposition. Il n’y a pas de déclaration à faire, sauf pour bénéficier d’exonérations temporaires.

Il résulte de ce qui précède que posséder un terrain à bâtir peut coûter cher en taxe.

Si l’on vend ce terrain constructible, et que sa valeur dépasse 15000 euros (car sinon, on ne paie pas d’impôts), il y a 3 types d’impôts à payer.

1) Impôt sur la plus-value classique, avec abattement progressif pour durée de détention permettant d’atteindre l’exonération d’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au taux de 17,2% au bout de 30 ans

2) Taxe nationale sur les terrains devenus constructibles, applicable en cas de cession à un prix au moins 10 fois supérieur au prix d’acquisition. Son taux est de 5% quand le rapport est de 10 à 30 et de 10% au dessus.

L’assiette de cette taxe est constituée par la plus-value, avec un abattement de 10% par an après 8 ans, mais seulement depuis la date de constructibilité du terrain.

3) Taxe communale sur les cessions des mêmes terrains, seulement si sa mise en place a été décidée par la commune. Cette taxe est de 10% sur le montant de la plus-value nette de l’érosion monétaire ou de 6,66% de la valeur de cession. Il y a exonération si le terrain est constructible depuis plus de 18 ans.

Le propriétaire d’un terrain constructible doit donc calculer combien la détention prolongée du terrain fait économiser de taxes sur la plus-value et combien coûte, fiscalement, la détention du terrain, par an.

Chaque cas est particulier avec notamment la prise en compte de la “production” du terrain. rappelons que si le terrain est loué, faire partir le locataire peut coûter cher..  Rappelons également que les politiques urbaines changent et qu’un terrain constructible peut perdre cette “qualité et donc sa valeur..

Attendre ou pas ? C’est le problème somme toute classique d’un propriétaire de terrain constructible, pour savoir si il doit vendre ou pas..

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