Promesse unilatérale de vente: rétractable ?

Il est d’usage de dire qu’une promesse unilatérale de vente est un “avant contrat” qui représente un engagement du vendeur à “réserver” un appartement à un acheteur qui peut lui montrer son engagement en versant une “indemnité d’immobilisation” (ce qui est facultatif).

La promesse unilatérale de vente ne constitue légalement qu’une simple proposition de la part du vendeur. Il appartient à l’acheteur potentiel de lever l’option, par lettre recommandée ou déclaration devant notaire.

Tant que ceci n’est pas fait, le promettant (le vendeur) est libre de se rétracter  et n’a même pas à mettre en demeure l’acheteur potentiel de lever l’option.

Ceci dit, la promesse unilatérale de vente peut être un contrat en elle-même, signée et enregistrée par un notaire ou auprès de la recette des impôts, dans les 10 jours qui suivent la signature. Si la promesse est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit faire l’objet d’un acte authentique (dont les droits d’ enregistrement , payés par l’acquéreur, sont d’environ 125 €).

Que se passe-t-il une fois la promesse de vente signée ?

Sauf s’il achète sans prêt, l’acheteur doit essayer d’obtenir un crédit immobilier pour acquérir le bien.

S’il a 3 refus des banques (dans les conditions prévues par la promesse de vente), l’acheteur peut faire marcher la clause suspensive d’obtention de prêt.

Dans ce cas, la promesse de vente est annulée, et l’éventuelle indemnité d’immobilisation est rendue.

A la fin du délai prévu dans la promesse de vente.

D’autre part, à la fin du délai prévu par la promesse de vente, l’acheteur peut lever ou non son option d’achat, toujours selon les conditions de la promesse unilatérale de vente.

En général, il y a 2 cas.

Cas 1: l’option est automatiquement levée si le bénéficiaire ne se manifeste pas à l’issue du délai.

Cas n°2: il envoie un recommandé pour indiquer qu’il ne veut pas bénéficier de son “option”.

Durant le délai de la promesse de vente.

En premier lieu, toute promesse de vente a un délai de rétractation légal de 10 jours (à partir de la réception du contrat par le bénéficiaire) et durant ce délai, on peut revenir sur les engagements pris, sans pénalité et en récupérant l’argent versé en indemnité d’immobilisation (la décision est à envoyer en recommandé).

Passé le délai de rétractation légal, si l’acheteur potentiel ne veut pas lever son option d’achat, il ne peut pas récupérer son indemnité.

Rétractation du vendeur

le vendeur peut lui aussi se rétracter..  L’affaire peut alors se terminer au Tribunal avec des dommages et intérêts pour l’acheteur potentiel.

Différence entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente.

Attention à ne pas confondre promesse de vente et compromis de vente !

Dans une promesse unilatérale de vente, l’acheteur est le seul à pouvoir acheter, le contrat engage le vendeur.

Dans un compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente , il y a engagement réciproque.

Un compromis a valeur de vente, avec un décalage de quelques mois, le temps de vérifier les clauses suspensives. C’est un avant-contrat beaucoup plus certain pour les vendeurs.

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