Points importants d’un contrat de syndic

Les syndics abusent très souvent leur clientèle et quand les co-propriétaires veulent en savoir plus et connaître leurs droits, bien souvent, le contrat qui les lie au syndic est truffé de pièges. Par ailleurs, les syndics respectent rarement la loi et notamment la loi ALUR.

Quels sont les points à vérifier dans un contrat de syndic ?Le premier point essentiel à vérifier est la durée du contrat de syndic . De plus en plus de syndics essaient d’imposer des durées de 3 ans mais un contrat de syndic doit être d’un an comme c’est l’usage.

Il est aussi intéressant d’avoir un compte séparé. Avoir un compte séparé permet non seulement de contrôler facilement le travail du syndic mais aussi de récupérer les intérêts de la trésorerie (alors qu’un compte commun fait aller les intérêts de la trésorerie dans la poche du syndic). Attention cependant aux frais que compte le syndic pour un compte séparé  car le compté séparé étant obligatoire sauf dispense d’assemblée générale, certains syndics comptent d’énormes frais “de gestion de compte” qu’il faut refuser !

Veillez aussi à avoir l’accès au compte et donc aux relevés de compte. Très souvent, les syndics véreux verrouillent l’accès aux relevés de compte en faisant en sorte qu’aucun co-propriétaire ni même membre du conseil syndical ne puisse avoir accès aux relevés de compte.

Il faut contrôler la liste des opérations que le syndic compte dans la “gestion courante”. Parfois, certaines tâches obligatoires et fréquentes sont enlevées de cette liste pour afficher des prestations peu coûteuses alors que dans la réalité le syndic va facturer hors normes certaines opérations comme la remise de dossiers au successeur, la gestion des archives après 3 ans, la gestion des remplacements de gardien ou de jardinier.

Attention enfin et surtout aux petites facturations du syndic qui font gonfler la note. Photocopies à 0,20 euros, lettre de rappel à plus de 10 euros, forfaits injustifiés (internet, administration) parfois masqués par des mots ou expressions mystérieuses et facturés par trimestres sont à repérer pour éviter un mauvais contrat et un mauvais syndic.

Ce qui précède représente les points sur lesquels les syndics douteux sont détectables.

Voici d’autres choses qui doivent être présentes dans les contrats de syndic.

  1. Le contrat de syndic doit indiquer que le syndic a une carte professionnelle (et son numéro), sa garantie et son assurance
  2. Le contrat de syndic doit indiquer le nombre prévu de visites périodiques de la copropriété.
  3. Les conditions d’organisation de l’Assemblée Générale comprises dans le contrat doivent être indiquées afin que les copropriétaires puissent savoir ce qu’il en coûtera de “dépasser” ces conditions
  4. Quelles réunions sont incluses dans le contrat (et donc lesquelles seront à payer en plus)
  5. Le contrat doit précisé les honoraires du syndic pour certains travaux et études techniques mais il faut savoir que certains travaux, dont les travaux lourds, sont gérés à ce sujet lors des AG

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