En France, le droit de préemption du locataire permet à celui-ci d’acquérir le logement qu’il occupe sous certaines conditions bien définies. Ce droit, limité et encadré par la loi, vise à protéger le locataire tout en restreignant la liberté du propriétaire. Ce mécanisme concerne uniquement les logements loués vides destinés à un usage d’habitation principale. Dans certains cas spécifiques, le locataire peut devenir prioritaire pour acheter le bien, lui assurant ainsi la possibilité de rester dans son logement.
Les 3 cas d’exercice du droit de préemption
Le droit de préemption du locataire s’applique dans 3 situations distinctes :
- Fin de bail avec intention de vendre : Lorsque le bail arrive à son terme, le propriétaire-bailleur peut souhaiter vendre le logement libre de tout occupant. Il doit alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire 6 mois avant la fin du bail, mentionnant le prix et les conditions de vente. Si le locataire choisit d’exercer son droit de préemption, il dispose de quatre mois pour finaliser l’achat. Ce délai est réduit à 2 mois en l’absence de recours à un prêt immobilier. En revanche, si le locataire renonce à acheter, il doit quitter les lieux à la fin du bail.
- Vente à la découpe : En cours de bail, si le propriétaire d’un immeuble de plus de 5 logements décide de vendre individuellement chaque appartement, le locataire bénéficie également d’un droit de préemption. Le propriétaire doit alors notifier cette vente au locataire par lettre recommandée. Le locataire conserve la possibilité de rester dans le logement sans être contraint de le quitter, tout en pouvant décider d’acheter l’appartement dans un délai de quatre mois.
- Subdivision de l’immeuble : Quand le propriétaire transforme un immeuble entier en copropriété et souhaite vendre les différents appartements, le locataire occupant un de ces appartements peut également préempter. Cette préemption s’exerce sur la première vente et le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour se positionner.
Quelles limites au droit de préemption ?
Malgré cette protection accordée au locataire, certaines restrictions existent. Le droit de préemption ne s’applique pas dans les cas suivants :
- Si le bien est vendu à un membre de la famille proche du propriétaire, jusqu’au troisième degré (par exemple, un neveu, une nièce, un oncle ou une tante).
- Si l’immeuble est jugé insalubre.
- Si l’immeuble est loué, au moins en partie, selon la loi de 1948 (un régime très spécifique datant de l’après-guerre).
- Si la location est saisonnière.
Par ailleurs, le droit de préemption peut être annulé si l’acheteur propose une prolongation du bail de 6 ans ou si la commune exerce son droit de préemption urbain (DPU). Ce dernier permet à la mairie de racheter le bien pour des raisons d’intérêt public, annulant ainsi le droit de préemption du locataire. Il en va de même si la vente est réalisée au profit d’un organisme HLM ou d’une société d’économie mixte.
Un droit soumis à évolution
La réglementation actuelle encadre strictement l’exercice du droit de préemption. Toutefois, les propriétaires ne sont pas entièrement libres de contourner ce droit. Si, après avoir notifié une vente à son locataire, le propriétaire reçoit une meilleure offre d’un tiers, il est obligé d’en informer le locataire, qui bénéficie alors d’un nouveau délai d’un mois pour se décider. Cette règle renforce la protection du locataire, qui peut ainsi reconsidérer son choix face à une modification des conditions initiales de la vente.