Le droit de préemption permet à une personne publique d’acquérir un bien immobilier mis en vente par une personne privée ou morale en priorité, dans certaines zones préalablement définies par la personne publique.
Le droit de préemption s’exerce très souvent pour réaliser des opérations d’aménagement urbain.
Quand il y a droit de préemption , le propriétaire du bien n’est pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite.
Le droit de préemption est généralement exercé par la commune, mais peut être délégué à l’État, à un organisme, à un établissement public ou à une société d’économie mixte.
Avant toute chose, la commune doit instituer un droit de préemption définissant les zones à préempter pour sa localité (et cela doit se faire par délibération)
Le droit de préemption s’exerce pour des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général (création d’équipements collectifs, lutte contre l’insalubrité, renouvellement urbain…) et la décision de préempter doit indiquer l’objet pour lequel ce droit est exercé, mais aussi pourquoi l’opération voulue est conforme à l’objectif indiqué.
Le droit de préemption peut s’exercer sur des terrains mais aussi sur les bâtiments (maisons individuelles, immeubles en copropriété, appartements).
Quand elle exerce son droit de préemption, la commune n’est pas obligée d’acquérir la totalité du bien préempté. Dans ce cas, le prix de la vente doit tenir compte de la perte de valeur causée par la partie du bien non préemptée (qui risque de ne plus pouvoir être vendue). Le propriétaire peut aussi exiger que la commune achète l’ensemble du bien.
Quand une délibération décide d’un droit de préemption, il doit y avoir un affichage en mairie et une insertion dans les journaux officiels du département.
On peut s’opposer à une décision de droit de préemption et faire une demande d’annulation, surtout quand la décision de préemption est insuffisamment motivée par la commune.
La demande d’annulation doit alors être présentée devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à partir de l’affichage de la décision en mairie.
Quelqu’un qui aurait voulu acheter le bien peut aussi faire une demande d’annulation de la décision de préemption si il est titulaire d’un compromis de vente.
En cas d’annulation d’une décision de préemption, on considère simplement que la commune n’a jamais décidé de préempter.
Si le transfert de propriété a déjà eu lieu, l’ancien propriétaire ou l’acquéreur empêché d’acheter peuvent obtenir l’annulation de la vente. Le propriétaire récupère alors son bien et peut le revendre à l’acquéreur écarté au prix et aux conditions de son choix.
Une commune qui a préempté un bien peut être condamnée à verser des dommages et intérêts au propriétaire pour réparer le préjudice subi en raison du fait qu’il n’a pu disposer de la somme qu’il aurait pu obtenir de la vente pendant la période courant de la décision illégale de préemption à la date de retrait de cette décision.
L’acheteur potentiel qui a signé un compromis de vente peut aussi réclamer la réparation du préjudice subi pour les dépenses effectuées avant la date de l’exercice du droit de préemption, notamment pour acquérir le terrain et y obtenir une autorisation de construire.
