Le droit de préemption permet à une personne publique ou à un tiers d’acquérir un bien immobilier mis en vente par une personne privée ou morale en priorité, dans certaines zones préalablement définies par la personne publique ou selon certaines conditions « dues » à l’état du tiers.
Le droit de préemption s’exerce très souvent pour réaliser des opérations d’aménagement urbain.
Quand il y a droit de préemption , le propriétaire du bien n’est pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite.
Quelle que soit la situation, le vendeur doit alors vendre son bien au titulaire du droit de préemption. Le principe de l’intérêt public justifie souvent ceci. Si le bien à vendre est en location, le droit de la préemption se justifie pour assurer la protection du locataire.
2 droits de préemption
Les juristes distinguent 2 droits de préemption selon qu’il soit exercé par une entité publique ou une personne.
Droit de préemption exercé par une entité publique
Ce droit de préemption est généralement exercé, dans le cadre d’une vente immobilière, par la commune, mais peut être délégué à l’État, à un organisme, à un établissement public ou à une société d’économie mixte.
L’article L210-1 du Code de l’urbanisme définit ce droit selon 3 catégories:
- Droit de préemption urbain (DPU),
- Droit de préemption dans les zones d’aménagement différé,
- Droit de préemption au profit des locataires.
En ce qui concerne le droit de préemption urbain (article L211-1 du Code de l’urbanisme), la commune doit instituer un droit de préemption définissant les zones à préempter pour sa localité (et cela doit se faire par délibération).
Le DPU peut être exercé dans l’une des conditions détaillées dans l’article L300-1 du Code de l’urbanisme (Réalisation d’un projet de développement urbain, politique locale d’habitation sur le territoire de la ville,
extension ou accueil des activités économiques (commerces ou petits artisanats), installation des équipements collectifs…).
L’application effective du DPU par la mairie doit avoir été délibérée au conseil municipal, notamment pour que les propriétaires des biens concernés soient informés à l’avance.
Les propriétaires font alors une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) auprès de la municipalité avant de vendre. La commune peut suspendre son DPU et le vendeur ainsi choisir librement son acheteur.
En ce qui concerne le droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (voir articles L212-1 et L211-2 du Code de l’urbanisme), des zones d’aménagement différé (ZAD) peuvent être créées sur le territoire d’une ville. Ce sont des zones spécifiques non aménagées qui sont supposées accueillir un projet de développement territorial. Dans le cas d’une cession d’un bien situé dans une ZAD, la ville peut le racheter à la place de l’acquéreur prévu. Ce droit d’acquisition (attribué à la commune ou au concessionnaire de la zone) est valable pour un délai de 6 ans (renouvelables) à compter de la date de publication de l’acte de création de la ZAD.
Enfin, en ce qui concerne le droit de préemption dans les espaces sensibles naturels, il s’agit de préserver les espaces naturels sensibles (les paysages et biodiversités atypiques) avec donc un droit de préemption pour les collectivités territoriales bénéficient d’un droit de préemption spécifique.
Ce droit leur permet d’acquérir un bien situé sur les périmètres concernés. Il est exercé par le département dans lequel se trouvent les espaces naturels préservés, qui peut le déléguer au conservatoire du littoral. Un propriétaire qui veut vendre un bien situé dans un tel périmètre, doit donc adresser une DIA à sa municipalité, en cas d’une éventuelle cession.
Le droit de préemption peut s’exercer sur des terrains mais aussi sur les bâtiments (maisons individuelles, immeubles en copropriété, appartements).
Quand elle exerce son droit de préemption, la commune n’est pas obligée d’acquérir la totalité du bien préempté. Dans ce cas, le prix de la vente doit tenir compte de la perte de valeur causée par la partie du bien non préemptée (qui risque de ne plus pouvoir être vendue). Le propriétaire peut aussi exiger que la commune achète l’ensemble du bien.
Quand une délibération décide d’un droit de préemption, il doit y avoir un affichage en mairie et une insertion dans les journaux officiels du département.
On peut s’opposer à une décision de droit de préemption et faire une demande d’annulation, surtout quand la décision de préemption est insuffisamment motivée par la commune. (Voir Que faire en cas de préemption par une mairie ?)
La demande d’annulation doit alors être présentée devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à partir de l’affichage de la décision en mairie.
Quelqu’un qui aurait voulu acheter le bien peut aussi faire une demande d’annulation de la décision de préemption si il est titulaire d’un compromis de vente.
En cas d’annulation d’une décision de préemption, on considère simplement que la commune n’a jamais décidé de préempter.
Si le transfert de propriété a déjà eu lieu, l’ancien propriétaire ou l’acquéreur empêché d’acheter peuvent obtenir l’annulation de la vente. Le propriétaire récupère alors son bien et peut le revendre à l’acquéreur écarté au prix et aux conditions de son choix.
Une commune qui a préempté un bien peut être condamnée à verser des dommages et intérêts au propriétaire pour réparer le préjudice subi en raison du fait qu’il n’a pu disposer de la somme qu’il aurait pu obtenir de la vente pendant la période courant de la décision illégale de préemption à la date de retrait de cette décision.
L’acheteur potentiel qui a signé un compromis de vente peut aussi réclamer la réparation du préjudice subi pour les dépenses effectuées avant la date de l’exercice du droit de préemption, notamment pour acquérir le terrain et y obtenir une autorisation de construire.
Droit de préemption des locataires
Selon la loi, le propriétaire d’un bien en location peut vendre sa propriété immobilière et de donner congé à son locataire.
Ceci dit, l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 indique que le propriétaire doit proposer, de manière prioritaire, l’achat de la propriété au locataire.
Voir l’article spécial sur le droit de préemption des locataires.
A noter qu’on considère que la notification du congé au locataire EST une offre de vente.
Subdivision d’un bien en location
S’il y a cession d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation après subdivision d’un immeuble loué, le locataire peut aussi préempter le bien. La loi lui permet d’acquérir les parties de l’immeuble que le propriétaire veut vendre.
Dans ce cas, le vendeur doit proposer l’offre au locataire en priorité (A noter que l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 indique que la non-information du locataire rend nulle la transaction immobilière).