Un état des lieux précis doit être établi quand on emménage dans un appartement puis quand on en rend les clés (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée permet d’établir les éventuelles réparations à faire par les locataires.
L’état des lieux est , en principe, dressé contradictoirement par les parties lors de la restitution des clés.
Bien qu’il n’existe pas de délai légal précis, le réaliser le plus tôt possible permet de minimiser les risques de litiges.
S’il est établi par le seul bailleur, l’état des lieux de sortie n’a pas de valeur probante.
A défaut d’accord amiable, le bailleur ou le locataire peut avoir recours à un huissier pour établir un état des lieux.
L’huissier envoie une lettre recommandée avec avis de réception à la partie adverse, au moins 7 jours à l’avance, pour fixer le rendez-vous.
Les frais d’établissement de l’état des lieux sont partagés par moitié entre les 2 parties.
Si le bailleur fait procéder à un constat par huissier alors que le locataire ne s’oppose pas à l’établissement d’un constat amiable, les frais d’intervention de l’huissier sont à la charge exclusive du bailleur.
Pourquoi est-il nécessaire de réaliser un état des lieux de sortie ?
Au-delà de l’aspect obligatoire, l’état des lieux de sortie présente plusieurs intérêts pour le locataire comme pour le propriétaire :
- protection des dépôts de garantie : un état des lieux détaillé permet de justifier éventuellement des retenues sur le dépôt de garantie, en s’appuyant sur une grille de vétusté pour déterminer les réparations imputables au locataire.
- éviter les litiges : un état des lieux bien réalisé constitue une preuve des conditions du logement, évitant ainsi des conflits sur l’état des lieux à la fin du contrat de location.
- planification des travaux : l’état des lieux est également un outil de gestion pour le propriétaire qui peut planifier les réparations et travaux de maintenance entre deux locations, assurant ainsi une bonne préservation du logement.
Que faire sans état des lieux de sortie ?
L’absence d’état des lieux peut engendrer des conséquences importantes, qu’il s’agisse de la relation entre locataire et propriétaire, ou des éventuelles réparations à prendre en charge. alors, comment agir lorsqu’il n’y a pas d’état des lieux de sortie ?
Est-il obligatoire de réaliser un état des lieux de sortie ?
Selon l’article 22 de la loi alur (n°89-462), l’état des lieux de sortie est effectivement un constat obligatoire, qui doit être réalisé de manière contradictoire. Cela signifie que le locataire et le propriétaire, ou leurs représentants, doivent être présents pour signer le document d’un commun accord. cet état des lieux doit ensuite être annexé au bail de location, avec un exemplaire remis à chaque partie.
Divers scénarios peuvent mener à l’absence d’un état des lieux de sortie : refus du locataire ou du propriétaire, négligence de part et d’autre, ou même abandon du logement par le locataire. voici ce qu’il est possible de faire dans ces situations :
- refus du locataire : si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie, souvent en raison d’un désaccord sur les dégradations constatées, il est préférable de chercher un accord amiable. en cas d’échec, le propriétaire peut mandater un huissier pour établir un état des lieux contradictoire.
- refus du propriétaire : lorsque le propriétaire refuse de réaliser l’état des lieux, le locataire peut lui adresser un courrier amiable. sans réponse, il doit faire appel à un huissier, lequel peut mettre le propriétaire en demeure. faute d’état des lieux, le locataire est considéré avoir rendu le logement en bon état, à l’avantage de ce dernier.
- frais d’huissier : les frais d’huissier liés à l’établissement d’un état des lieux de sortie sont partagés entre le locataire et le propriétaire, comme stipulé par la loi du 6 juillet 1989.
Absence d’état des lieux de sortie : quels risques pour le propriétaire ?
Si ni le locataire ni le propriétaire ne prennent l’initiative de réaliser un état des lieux de sortie, c’est le propriétaire qui est le plus exposé aux conséquences. En effet, en l’absence de preuve sur l’état du bien à la sortie du locataire, il devient impossible de retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les réparations. le propriétaire est donc contraint de prendre à sa charge la remise en état du logement.
Cas particulier de l’abandon du logement par le locataire
Si le locataire abandonne le logement sans prévenir, une procédure spécifique doit être suivie. le propriétaire doit faire intervenir un commissaire de justice qui constatera l’abandon et établira un procès-verbal valant état des lieux de sortie. Cette procédure est essentielle pour mettre fin au bail et, le cas échéant, assigner le locataire afin de couvrir les dégradations.
Locations saisonnières : l’importance de l’état des lieux
Pour les locations saisonnières, bien que la durée soit plus courte, la nécessité d’un état des lieux reste capitale. sans ce dernier, il devient très difficile pour le propriétaire de prouver d’éventuelles dégradations. Dans ces cas, un accord à l’amiable peut être recherché, avec éventuellement des preuves à l’appui (photos, témoignages, etc.).
Quand est-ce qu’un état des lieux de sortie n’a-t-il plus de valeur ?
Un état des lieux de sortie peut perdre toute sa valeur juridique dans les situations suivantes :
- il n’est pas annexé au bail de location ;
- l’une des parties refuse de signer le document ;
- le locataire quitte les lieux sans prévenir, empêchant la signature ;
- le document est égaré.
Comment récupérer un état des lieux de sortie ?
Pour obtenir une copie de l’état des lieux de sortie, il faut le demander directement au propriétaire ou à l’agence immobilière. Si cela ne donne rien, une mise en demeure formelle peut être envoyée, et, à défaut de réponse, un recours à une commission de conciliation ou une action en justice peut être envisagé.
Restitution du dépôt de garantie
En l’absence d’état des lieux de sortie, le propriétaire ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie, la loi présumant que le bien a été rendu en bon état. Le propriétaire est donc tenu de restituer le dépôt dans un délai d’un mois après la remise des clés. Seul un constat formel, comme celui réalisé par un expert ou un huissier, peut permettre au propriétaire de justifier une retenue.