La récente loi Le Meur, adoptée le 19 novembre 2024, impose des conditions strictes aux meublés de tourisme, les alignant sur les « standards de décence » applicables aux logements d’habitation. Pour les stations de ski, cela se traduit par un chantier de rénovation massif d’ici à 2034.
Stations de ski: un parc immobilier daté et peu attractif
Hérité des années 1960 et 1970 dans le cadre du Plan Neige, le parc immobilier des stations alpines repose sur des résidences énergivores et des configurations qui ne correspondent plus aux attentes des locataires actuels. Ces logements, souvent de petites surfaces comme les studios de 18 à 20 m² ou les 2 pièces de 30 à 35 m², sont désormais dépréciés. Les logements non rénovés subissent une perte de valeur d’environ 15 % sur le marché.
Les nouvelles obligations imposées par la loi le meur
D’ici au 1er janvier 2034, les meublés de tourisme devront atteindre une classe D sur leur diagnostic de performance énergétique (DPE). En cas de non-conformité, les sanctions incluront une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par logement et une astreinte journalière de 100 € pour chaque jour de retard à fournir un DPE.
Cette réglementation concerne aussi les nouvelles locations dans les communes de plus de 200 000 habitants ou celles ayant mis en place un régime temporaire d’autorisation de changement d’usage. Ces logements devront obtenir la classe E, puis D à partir de 2034.
Des arbitrages complexes pour les propriétaires
Une étude réalisée par Heero, spécialiste de la rénovation énergétique, révèle que près de 48 % des logements dans les stations sont classés F ou G, contre 16,9 % à l’échelle nationale. Cette proportion atteint 90 % dans certaines stations comme Isola 2000. Face à ces chiffres, les propriétaires doivent décider entre rénover ou vendre. Pour les petites surfaces situées dans des résidences vieillissantes, une vente à perte peut s’avérer une option raisonnable. En revanche, pour les logements plus grands ou mieux situés, les travaux peuvent être une opportunité de valorisation.
Des coûts de rénovation élevés et des aides limitées
Les travaux en montagne sont coûteux en raison du climat et des contraintes logistiques. Bien que le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété puisse couvrir jusqu’à 45 % des coûts dans la limite de 25 000 € par logement, ces aides sont réservées aux immeubles comprenant au moins 75 % de résidences principales. Cette condition exclut de nombreux meublés de tourisme, réduisant ainsi l’accès aux financements.
Penser au collectif et aux aménagements extérieurs
Pour améliorer la valeur locative, il est essentiel de rénover non seulement les logements mais aussi les parties communes et les équipements collectifs. Un hall d’entrée modernisé, des locaux à skis fonctionnels ou des ascenseurs fiables contribuent à rehausser l’attrait d’une copropriété. De même, les aménagements extérieurs comme un jacuzzi ou une terrasse bien équipée permettent de justifier des loyers supérieurs, augmentant de 30 à 40 % le tarif hebdomadaire.
Alors que l’interdiction de louer les logements F et G se profile, les propriétaires de meublés de tourisme en montagne doivent anticiper les décisions. Entre arbitrages financiers, contraintes légales et attentes des locataires, la réhabilitation représente une étape essentielle pour préserver la valeur des biens en station. L’équilibre entre coûts, subventions et retour sur investissement sera déterminant pour assurer la viabilité économique de ces meublés. Et il y aura sans doute de sacrés perdants !