La loi a prévu plusieurs solutions pour protéger les intérêts des copropriétaires minoritaires.
Certaines décisions ne peuvent être prises par exemple qu’à l’unanimité ou à une majorité renforcée (voir les différents types de majorité dans les assemblées générales de copropriété). Malgré cela, un copropriétaire peut se sentir lésé et vouloir refuser de faire face aux engagements pris en commun.
Pour contester une décision de copropriété, il faut absolument respecter les règles en vigueur car c’est le seul moyen d’obtenir éventuellement gain de cause.
Contester les décisions de l’assemblée des copropriétaires:
On ne peut contester une décision prise en assemblée générale que si on a été absent ou si on a voté contre. Si on quitte une assemblée générale en cours de vote, il faut absolument faire mentionner le départ de l’assemblée sur le procès-verbal de celle-ci.
Ensuite, que la décision soit opportune ou pas, on ne peut agir que si elle a été prise en violation des règles légales et il faudra prouver ceci devant les tribunaux (ex: convocations non envoyées dans les délais, règles de majorité non respectées).
Le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble doit être saisi dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. L’intervention d’un avocat étant obligatoire dans cette procédure, attention aux frais !
Contester la répartition des charges entre copropriétaires:
La répartition des charges de la copropriété se fait au prorata des millièmes de chaque propriétaire, ou selon l’utilité relative des services et équipements communs à l’égard des lots.
Ce principe est impératif mais pas toujours respecté. Par exemple un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée participe aux frais d’entretien de l’ascenseur ou que le propriétaire d’un parking se voir facturer des frais de chauffage.
L’erreur de répartition peut provenir d’un règlement de copropriété lui-même. il faut donc demander sa modification en assemblée générale, ce qui exige l’unanimité de tous les copropriétaires, présents ou absents. L’unanimité sera difficile à obtenir puisque la modification demandée entraînera automatiquement un surcoût opur certains autres voisins.
L’erreur peut aussi résulter de changements intervenus dans l’immeuble avec un impact mal évalué. les changements auront été décidés aux diverses majorités prévues opur y arriver et ces mêmes majorités seront nécessaires pour obtenir la modification de la nouvelle répartition des charges entre copropriétaires.
La demande en révision des charges ne sera acceptée que si on paie 25% de plus que ce qu’on devrait payer ou si un autre copropriétaire paie 25% de moins. L’action doit être engagée dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans qui suivent l’acquisition du logement s’il s’agit de la première vente après construction.
La nouvelle répartition des charges, décidée par le tribunal, s’imposera à tous les copropriétaires. On ne pourra pas se faire rembourser le trop-versé.
Si la répartition des charges a été décidée en violation des règles légales (charges d’un équipement qu’on n’utilise pas comme un ascenseur), on peut intenter une action en annulation de cette clause à tout moment