Depuis quelques années, la création d’une SCI en ligne est une option envisageable. C’est un bon compromis, moins cher qu’un avocat et plus sûr que l’utilisation d’un modèle pour rédiger les statuts de la SCI et accomplir le reste des formalités.
A la base, il faut comprendre et être conscient qu’une SCI est régie par le Code du Commerce et a 3 sortes d’activités:
- Gestion d’immeubles
- Mise en location d’immeubles
- Construction d’immeubles en vue de leur vente
Quels sont les avantages de la SCI dans un projet immobilier ?
Constituer une SCI a pour principal avantage de protéger le patrimoine des associés. Immatriculée au registre du commerce et des sociétés, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine qui se distingue de celui des associés.
La SCI est la seule détentrice du bien immobilier. Il résulte de ceci qu’en cas de problème, les créanciers doivent dans un premier temps se retourner contre la SCI. Et c’est seulement si leur action n’amène rien qu’il peuvent alors intenter une autre action contre les associés.
Uniquement, les parts sociales de la SCI peuvent être saisies par les créanciers.
Un autre avantage des SCI a trait à la responsabilité des associés.
Il faut à ce titre savoir que les associés d’une SCI ont une responsabilité indéfinie selon leur participation dans le capital social de la SCI, mais cette responsabilité n’est pas une responsabilité solidaire.
Concrètement, cela implique que les créanciers doivent agir pour engager leur responsabilité, de manière indépendante contre chaque associé.
Ainsi, il est compliqué pour les créanciers de vendre les parts sociales d’un autre associé de la SCI ou de connaître l’exacte étendue de son patrimoine.
Un 3ème avantage, souvent cité d’ailleurs en premier, est la facilité de transmission d’un patrimoine grâce à une SCI.
En effet, en général pour une succession, les héritiers se retrouvent propriétaires d’un bien immobilier sans que leurs parts soient divisées. Avoir créé auparavant une SCI permet aux héritiers d’être propriétaires des parts sociales qu’ils peuvent vendre.
Par ailleurs, tout en transmettant à leurs enfants des parts de la SCI, des parents peuvent transmettre à leurs enfants un bien immobilier mais garder pour eux la gestion du bien. Pour cela, ils restent les gérants de la SCI.
A noter que dans le cadre d’une SCI familiale, où parents et enfants sont associés, le bien immobilier sort du patrimoine de la SCI et réduit donc un éventuel IFI.
Un des avantages d’une SCI est aussi de pouvoir plus facilement faire un emprunt auprès des banques. Ceci est toutefois contrebalancé par le fait que les banques demandent souvent la caution personnelle des associés. Dans les autres cas, quand la banque joue le jeu, une SCI propose un sacré effet de levier financier par rapport à une situation de détention classique de biens immobiliers.
Les différents régime fiscaux pour une SCI ?
Par défaut, le régime fiscal de la SCI est celui de l’impôt sur le revenu. Concrètement, la SCI n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. En revanche, les associés sont imposés directement sur les bénéfices que réalise la SCI. La quote-part de chaque associé est donc déclarée à l’IR.
A noter toutefois, que comme pour une société « classique », une SCI peut déduire certaines dépenses comme les frais de gestion, les taxes foncières et notamment les dépenses relatives à des travaux.
Un déficit réalisé « dans » une SCI peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10700 euros. La partie supérieure à cette limite est imputée elle sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cette spécificité est souvent mise en avant comme avantage fiscal des SCI.
Quand une SCI vend des biens immobiliers, les associés sont imposés sur les plus-values réalisées ( régime classique de l’impôt sur les plus-values immobilières).
Une SCI peut aussi dépendre du régime d’imposition des sociétés de personnes si les associés la soumettent à l’impôt sur les sociétés. Cette option doit être validée par tous les associés
Dans ce cas, la première opération consiste à calculer le bénéfice imposable de la SCI.
Ce bénéfice est soumis à l’IS (Impôts sur les sociétés) à 15 % au niveau de la société (et c’est bien évidemment la société qui paie cet impôt).
Les associés paient eux des impôts si une partie du bénéfice de la société leur est distribué.
Ce bénéfice est éventuellement distribué sous forme de dividendes et ces derniers sont imposables.
Quelques lourdeurs administratives relatives à une SCI
Si constituer une SCI est chose facile à l’époque actuelle, il n’en reste pas moins que les SCI impliquent quelques lourdeurs administratives.
A la création, la rédaction des statuts d’une SCI n’est pas à prendre à la légère notamment pour dans le cas de SCI familiale.
Dans la vie d’une SCI, une assemblée générale doit être tenue tous les ans afin d’approuver les comptes. Ainsi, le gérant de la SCI a l’obligation de convoquer tous les associés au moins une fois par an en Assemblée Générale. Celle-ci doit faire l’objet d’un PV d’Assemblée Générale qui doit être consigné dans un registre spécial afin d’en garder une trace écrite (il n’y a pas obligation de transmettre tout ceci au greffe).
Par ailleurs, si la SCI est à l’IS, il y a des obligations comptables. Ceci peut être facile car il y a peu d’opérations dans une SCI mais il n’en reste pas moins que la comptabilité est à faire.
Bien noter également que le gérant a des responsabilités inhérentes à la gérance d’une société.
