Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté, le gain réalisé s’appelle une plus-value immobilière. Ce bénéfice est imposable, sauf cas d’exonération bien précis. Si la vente concerne votre résidence principale, vous êtes en revanche totalement exonéré. Dans tous les autres cas, la taxation dépend de la durée de détention du bien, de votre situation personnelle et de la nature de la vente.
Voici le guide complet pour comprendre comment est calculée, déclarée et imposée une plus-value immobilière.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition.
Si cette différence est positive, vous réalisez une plus-value. Si elle est négative, il s’agit d’une moins-value, qui ne donne droit à aucun avantage fiscal sauf cas très exceptionnels.
Exemple simple :
Vous avez acheté un appartement 100 000 €. Si vous le revendez 120 000 €, vous dégagez une plus-value de 20 000 €. En revanche, si vous le revendez 90 000 €, vous subissez une moins-value de 10 000 €.
Ce principe paraît simple sur le papier, mais l’administration fiscale encadre le calcul avec une précision chirurgicale : frais de notaire, travaux, durée de détention, et même nature de l’acheteur peuvent modifier le montant imposable.
Quelles ventes sont concernées par l’imposition ?
L’imposition sur les plus-values immobilières concerne toutes les ventes réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé. Peu importe que vous résidiez fiscalement en France ou à l’étranger : la fiscalité française s’applique dès qu’un bien est situé en France.
Sont notamment concernées :
- la vente d’un logement (maison, appartement, terrain, local commercial, forêt ou terre agricole) ;
- la cession de droits attachés à un bien (usufruit, nue-propriété, servitude, etc.) ;
- la vente de parts dans une société civile immobilière (SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement immobilier (FPI) ;
- les opérations d’échange, de partage ou d’apport en société.
Même une vente en viager entre dans le champ d’imposition, peu importe que le paiement s’étale sous forme de rente.
Les non-résidents sont également concernés, avec des règles spécifiques et, dans certains cas, l’obligation de désigner un représentant fiscal agréé si leur plus-value est imposable en France.
La résidence principale : une exonération totale
La règle est claire : la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.
Le logement doit être votre habitation habituelle et effective au moment de la vente, c’est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l’année.
Cette exonération s’étend également à ses dépendances immédiates : garage, cave, cour, jardin attenant, ou place de stationnement.
En cas de séparation ou de divorce, la loi admet l’exonération tant que l’un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) a continué d’occuper le logement jusqu’à sa mise en vente.
Les autres cas d’exonération de la plus-value immobilière
Outre la résidence principale, plusieurs situations permettent d’échapper à la taxation. Ces exonérations peuvent dépendre soit du bien, soit de la situation du vendeur, soit de celle de l’acheteur.
Exonérations liées au bien vendu
- Première revente d’un logement autre que la résidence principale : vous êtes exonéré si vous utilisez le produit de la vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans un délai de deux ans, à condition de ne pas en avoir été propriétaire au cours des quatre dernières années.
- Durée de détention : au-delà de 22 ans de détention, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu. Et après 30 ans, vous êtes également exonéré de prélèvements sociaux.
- Vente d’un bien de faible valeur : aucun impôt n’est dû si le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €.
- Vente d’un droit de surélévation : exonération jusqu’au 31 décembre 2026.
- Opérations de remembrement : les échanges réalisés dans ce cadre bénéficient d’une exonération spécifique.
Exonérations liées au vendeur
Certaines situations personnelles ouvrent droit à une exonération, sous conditions de ressources et d’absence d’assujettissement à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
- Pensionnés de vieillesse : vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 679 € pour la première part (majoré de 3 397 € par demi-part supplémentaire).
- Titulaire de la carte mobilité inclusion (CMI-invalidité) : même seuil de revenus et mêmes conditions.
- Résident en Ehpad ou en établissement pour adultes handicapés : exonération possible sur la vente de votre ancienne résidence principale, à condition de la vendre dans les deux ans suivant votre entrée en établissement et qu’elle n’ait pas été louée ni prêtée entre-temps. Les plafonds de revenus s’élèvent à 29 756 € pour la première part, majorés selon le quotient familial.
Exonérations pour les non-résidents
Si vous résidez à l’étranger, la plus-value sur votre ancienne résidence principale en France peut être exonérée si :
- la vente intervient avant le 31 décembre de l’année suivant votre départ fiscal,
- le logement n’a pas été mis à disposition d’un tiers entre-temps.
Une autre exonération (plafonnée à 150 000 € de plus-value) s’applique pour les ressortissants de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant été domiciliés en France au moins deux ans avant la vente.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Le calcul de la plus-value se fait en deux étapes :
- Prix de vente – indiqué dans l’acte de cession, il peut être minoré des frais payés par le vendeur (diagnostics, mainlevées d’hypothèques, etc.) et majoré de certaines indemnités reçues (ex. : indemnité d’éviction d’un locataire).
- Prix d’acquisition – selon la manière dont vous avez obtenu le bien :
- si vous l’avez acheté, vous pouvez majorer le prix des frais de notaire et droits d’enregistrement (au réel ou à forfait 7,5 %), ainsi que des travaux (au réel ou forfaitairement à 15 % si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans) ;
- si vous l’avez reçu par donation ou succession, la valeur retenue est celle déclarée pour les droits de succession.
Depuis 2025, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) doivent réintégrer les amortissements déduits lors de la revente du bien, ce qui augmente la plus-value taxable.
Quels abattements s’appliquent selon la durée de détention ?
L’administration applique un abattement progressif selon la durée de détention.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération | 9 %/an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
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