Calcul de la plus-value immobilière et impôt

Les plus-values immobilières sont  taxées au taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (donc bien prendre garde aux abattements), plus 15,5 % de prélèvements sociaux.

C’est le notaire qui se charge d’établir la déclaration à déposer à la conservation des hypothèques et de payer l’impôt pour le compte du vendeur du bien immobilier.

Le vendeur reçoit le produit de la vente, net de toute imposition. En revanche, en cas de vente de droits sociaux à caractère immobilier, la démarche, à effectuer auprès de la recette des impôts, revient au contribuable ou à son avocat.Calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, ce qu’on appelle la plus-value NETTE.

Le prix de cession du bien immobilier correspond au montant figurant dans l’acte de vente diminué, sur justificatifs, des frais supportés à cette occasion.

Les frais déductibles sont: commission versée à un intermédiaire, dépenses de certification et diagnostics, indemnités d’éviction, honoraires d’architecte pour études préalables à un permis de construire, frais pour mainlevée de l’hypothèque.


La valeur d’acquisition du bien immobilier
correspond au montant mentionné dans l’acte d’achat (ou pour un bien immobilier acquis à titre gratuit  à la valeur vénale portée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession). On additionne à ce montant les frais d’acquisition, les indemnités à la charge de l’acquéreur, les honoraires du notaire, les droits de succession réglés et correspondant au bien immobilier. Les droits de donation en sont exclus. Ces frais peuvent être fixés par un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition si le bien immobilier a été acquis à titre onéreux. On tient compte des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration. On retient alors le montant réel ou un forfait du prix d’achat si le contribuable a cédé l’immeuble plus d’un certain nombre d’années après son acquisition.
Abattements fiscaux à appliquer sur la vente d’un bien immobilier

Pour l’impôt sur le revenu :
– Abattement annuel de 6% après la 6ème année de détention jusqu’à la 21ème
– Abattement annuel de 4% pour la 22ème année révolue
Pour la CGS, CRDS et prélèvements sociaux, CSG et CRDS :
– Abattement annuel de 1,65% par an entre la 6ème année de détention et la 21ème
– Abattement annuel de 1,60% pour la 22ème année de détention révolue
– Abattement annuel de 9% après la 23ème année de détention jusqu’à la 30ème révolue

Les moins-values ne sont pas déductibles du revenu global mais on peut imputer les plus-values sur les moins-values en cas de vente en bloc, dans un même acte, d’un bien immobilier acquis par fractions successives.


Exonérations fiscales accordées
sur la vente d’un bien immobilier
Les ventes de biens immobilier d’un montant inférieur à 15 000 euros sont exonérées d’impôts. Par ailleurs, l’exonération est maintenue sans condition de durée pour la résidence principale. Si le vendeur vit 6 mois de l’année dans un endroit et 6 mois dans un autre, la résidence principale est celle qui autorise les abattements sur la taxe d’habitation. L’Administration exclut de l’exonération les situations où le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente.

L’exonération fiscales sur les dépendances d’un bien immobilier porte sur l’ensemble du terrain entourant le bien. Les chambres de bonne ou les garages situés à moins d’un kilomètre sont exonérés, à condition d’être cédés en même temps que la résidence principale, même auprès d’acquéreurs distincts.
Les personnes de condition modeste et les titulaires de pension de vieillesse ou de la carte d’invalidité dont le revenu fiscal de référence n’excède pas certaines limites sont exonérées d’impôts (sauf si ils paient l’ ISF  au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession).

1 commentaire

  1. lalouine 2 janvier 2012

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