Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif s’impose progressivement à toutes les copropriétés françaises, grandes comme petites. Longtemps réservé aux ensembles les plus vastes, il devient désormais une obligation légale, même pour les immeubles modestes. Pourtant, beaucoup de copropriétaires ne savent toujours pas s’ils sont en règle. Et les conséquences peuvent être sérieuses, à la fois sur le plan juridique et financier.
Qu’est-ce qu’un DPE collectif et à quoi sert-il ?
Le DPE collectif, comme son nom l’indique, évalue la performance énergétique d’un immeuble entier, et non d’un seul logement. Il prend en compte à la fois les parties privatives (échantillonnées) et les parties communes, ainsi que les émissions annuelles de gaz à effet de serre du bâtiment.
Ce document permet d’informer l’ensemble des copropriétaires sur l’état thermique de l’immeuble, ce qui peut inciter à planifier des travaux de rénovation énergétique. Il joue aussi un rôle crucial dans la lutte contre les « passoires thermiques », en complément du DPE individuel, désormais exigé pour vendre ou louer un logement.
Attention : le DPE collectif ne doit pas être confondu avec l’audit énergétique global, plus complet et plus coûteux, qui hiérarchise les travaux et donne une estimation financière détaillée.
Peut-on se passer d’un DPE individuel si un DPE collectif existe ?
Oui, mais avec des réserves. Dans les immeubles chauffés collectivement, un propriétaire peut utiliser le DPE collectif comme base pour vendre ou louer son bien, à condition qu’un diagnostiqueur ait généré un DPE « appartement » à partir des données collectives.
Ce choix est cependant à double tranchant : la note énergétique obtenue ne prend pas en compte les éventuelles améliorations spécifiques du logement (isolation, fenêtres, équipements récents…). Résultat : un bien rénové individuellement pourrait être pénalisé par une note médiocre liée à l’état général du bâtiment. Dans ce cas, faire réaliser un DPE individuel peut s’avérer plus pertinent.
À partir de quand le DPE collectif est-il obligatoire ?
Tout dépend de la taille de l’immeuble et de la date de son permis de construire. Voici le calendrier d’entrée en vigueur :
- depuis le 1er janvier 2024 : obligation pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots ;
- depuis le 1er janvier 2025 : obligation pour les copropriétés comptant entre 50 et 200 lots ;
- à partir du 1er janvier 2026 : obligation étendue aux copropriétés de moins de 50 lots.
Cette obligation s’applique à tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et mis à disposition des copropriétaires par le syndic. Il doit également être annexé au carnet d’entretien de l’immeuble.
Quel est le contenu d’un DPE collectif valide ?
Un DPE collectif doit impérativement inclure :
- une description précise de l’état énergétique de l’immeuble ;
- une estimation ou mesure des consommations d’énergie et des émissions de CO₂ ;
- une évaluation des systèmes de ventilation et d’aération ;
- une double étiquette énergétique (énergie et climat) allant de A à G ;
- des recommandations de travaux avec une estimation de leur coût.
Sa durée de validité est en principe de 10 ans. Toutefois, tous les DPE collectifs réalisés avant le 30 juin 2021 sont désormais caducs depuis le 31 décembre 2024. Un nouveau diagnostic devra obligatoirement être réalisé.
À noter : les bâtiments classés A, B ou C après le 1er juillet 2021 sont exemptés de renouvellement à 10 ans.
Quel est le prix d’un DPE collectif ?
Aucune subvention publique n’est prévue pour financer ce diagnostic, contrairement à certains audits énergétiques ou travaux. Le coût dépend de nombreux critères : taille de la copropriété, nombre de lots, type de chauffage, complexité technique du bâtiment…
Selon l’Ademe, la facture moyenne s’échelonne entre 1 000 et 5 000 euros. Il revient au syndic de demander plusieurs devis à des professionnels certifiés, puis d’inscrire la sélection du prestataire à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Que risque-t-on sans DPE collectif ?
Sur le papier, aucune sanction directe n’est prévue en cas d’absence de DPE collectif, à condition que le sujet ait été présenté en assemblée générale. Mais dans les faits, l’absence de diagnostic est une entorse au droit et peut avoir plusieurs conséquences :
- certains travaux ou aides à la rénovation peuvent être inaccessibles ;
- des ventes ou locations peuvent être bloquées ou contestées ;
- la responsabilité du syndicat de copropriétaires peut être engagée si un copropriétaire subit un préjudice, par exemple l’interdiction de louer un logement mal noté à cause des parties communes.
Le syndic, dans sa mission de conseil, a l’obligation d’alerter les copropriétaires sur ces enjeux. En cas d’inaction, sa responsabilité professionnelle peut être mise en cause.
Comment s’opposer à un DPE en AG ?