L’idée que la propriété privée puisse s’étendre à un mur mitoyen, construit à cheval sur la limite séparative de deux parcelles, semble bizarre.
Et pourtant, il est parfois possible de revendiquer la pleine propriété de ce type de mur, à condition de maîtriser les subtilités juridiques en jeu. Ce n’est jamais simple, surtout lorsqu’aucun acte écrit ne vient établir clairement la situation.
Quand on parle de mitoyenneté, certains cas ne laissent aucune place au doute. Par exemple, un mur explicitement mentionné comme mitoyen dans un titre de propriété l’est effectivement, sans contestation possible. De même, un mur construit en accord entre deux voisins, s’étendant sur la frontière séparative de leurs terrains, sera présumé mitoyen. Il en va de même si l’un des propriétaires impose la construction d’un mur en vertu de la réglementation sur la clôture forcée. Cependant, dans les situations où aucune de ces conditions n’est remplie, la présomption de mitoyenneté peut être renversée. Les juristes qualifient cette présomption de « simple », car elle peut être contredite par des preuves appropriées.
Conformément aux principes du droit commun, cette preuve peut être apportée par tout moyen, mais en pratique, certaines preuves sont plus efficaces que d’autres. Par exemple, un titre de propriété ou des marques extérieures visibles, telles que des chaperons, filets ou corbeaux de pierre présents d’un seul côté du mur, peuvent établir son caractère privatif. De plus, si l’un des propriétaires prouve qu’il a agi comme le propriétaire exclusif du mur pendant une longue période, la présomption de mitoyenneté peut être écartée.
Quand un titre de propriété fait foi .. pour un mur supposé mitoyen
Le Code civil est clair : un écrit stipulant que le mur appartient exclusivement à l’un des propriétaires suffit pour écarter la présomption de mitoyenneté. Cet écrit peut être un acte notarié, tel qu’une vente, une donation ou un partage, ou encore un jugement ayant tranché la question. Toutefois, la solidité de ce document dépend de la signature de tous les propriétaires concernés. Si l’acte n’a été signé que par l’un des propriétaires, il ne constitue qu’une simple présomption que le tribunal pourrait ne pas considérer comme définitive en cas de litige. En revanche, si l’acte a été signé par les deux parties, il constitue une preuve irréfutable. Par exemple, lors d’une donation-partage entre deux enfants, le père pourrait préciser que le mur séparant les deux maisons qu’il leur lègue est la propriété exclusive de l’un des deux.
Les signes extérieurs qui trahissent la non-mitoyenneté
La loi identifie un certain nombre de marques visibles qui peuvent indiquer qu’un mur n’est pas mitoyen. Par exemple, si le sommet du mur présente une pente d’un seul côté, le mur est présumé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel la pente s’incline. Si le mur dispose d’un sommet à deux pentes, il est, en revanche, présumé mitoyen. Des éléments situés d’un seul côté du mur renforcent également la présomption que le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté où ces signes sont visibles.
La prescription trentenaire : une carte à jouer
Il est également possible de revendiquer la propriété privative d’un mur initialement mitoyen en invoquant la prescription trentenaire. Pour cela, il faut prouver que vous vous êtes comporté comme le propriétaire unique du mur pendant au moins 30 ans, en exerçant une possession continue, non interrompue, paisible et publique. Les preuves à fournir peuvent inclure des factures de matériaux ou de travaux, des photographies datées, ou encore des témoignages. Si vous réussissez à établir cette possession, vous pouvez alors demander au tribunal de reconnaître votre propriété exclusive.
Conflits de preuve : qui gagne ?
Les litiges sur la mitoyenneté d’un mur peuvent rapidement devenir complexes, surtout lorsque des preuves contradictoires sont en jeu. En cas de conflit entre un titre de propriété et des marques extérieures, c’est le titre qui prime, sauf si une prescription trentenaire peut être invoquée. Si le litige porte uniquement sur des marques contradictoires, il appartient au tribunal de trancher au cas par cas, en prenant en compte l’ensemble des éléments.
En définitive, revendiquer la propriété exclusive d’un mur mitoyen est une démarche délicate qui nécessite une compréhension approfondie des règles juridiques en vigueur et la constitution de preuves solides.