Le bail civil

Le bail civil, souvent méconnu, constitue une alternative flexible aux baux classiques tels que le bail d’habitation ou le bail commercial. Réglementé par les articles 1713 à 1778 du Code civil, il permet aux particuliers et, sous certaines conditions, aux associations et entreprises, de conclure un contrat de location avec une grande liberté contractuelle.

Définition et utilité du bail civil

Le bail civil concerne la location de biens immobiliers qui ne relèvent pas du cadre strict du bail d’habitation principal ou du bail commercial. Il est particulièrement adapté aux locations de :

  • résidences secondaires,
  • logements de fonction mis à disposition par des entreprises,
  • bureaux et entrepôts sans activité commerciale ouverte au public,
  • terrains non agricoles,
  • parkings et garages indépendants d’un logement.

Ce type de bail se distingue par l’absence de réglementation stricte sur la durée, le loyer ou encore les conditions de résiliation. Il permet ainsi aux propriétaires et locataires d’adapter le contrat à leurs besoins spécifiques.

Un bail civil s’affranchit donc de l’encadrement des loyers ou des obligations de DPE…

Droits et obligations des parties dans un bail civil

Le bail civil impose aux parties des obligations spécifiques, à commencer par le propriétaire, qui doit garantir au locataire une jouissance paisible des lieux et prendre en charge les réparations nécessaires à leur bon état, à l’exception des réparations locatives, qui restent à la charge du preneur. Le locataire, quant à lui, doit payer le loyer selon les modalités convenues et restituer le bien dans l’état initial, sous réserve de l’usure normale. Il peut sous-louer le bien, mais uniquement avec l’accord explicite du bailleur.

Durée et renouvellement d’un bail civil

L’un des atouts majeurs du bail civil réside dans la souplesse de sa durée. Les parties peuvent choisir librement la période de location, dans la limite de 9 ans. Si aucune résiliation n’est demandée, le bail est reconduit tacitement pour la même durée. En cas de départ anticipé, le locataire doit respecter le préavis défini dans le contrat.

Montant du loyer et révision d’un bail civil

Contrairement au bail d’habitation, le bail civil ne fait l’objet d’aucun encadrement des loyers. Le montant est librement fixé entre les parties, sous réserve qu’il soit cohérent avec la nature du bien. Une clause de révision peut être incluse, indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon la destination des locaux.

Résiliation et fin du contrat

La résiliation d’un bail civil peut intervenir à tout moment si les parties en ont convenu ainsi dans le contrat. À défaut, il est soumis aux règles classiques du Code civil. Le locataire souhaitant quitter les lieux doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, en respectant le préavis fixé dans le contrat.

Choix du bail civil face aux autres baux

Le bail civil se distingue des autres contrats de location. Contrairement au bail commercial ou professionnel, il ne peut pas être utilisé pour l’exploitation d’une activité commerciale ou libérale. Il est également plus souple que le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, qui impose un cadre rigide en matière de durée et d’encadrement des loyers. En revanche, pour les locations de terrains agricoles, le bail rural est incontournable.

Le bail civil offre une alternative souple et adaptable pour la location de biens immobiliers hors cadre strict des baux réglementés. Cependant, sa rédaction doit être soignée afin d’éviter toute ambiguïté. Avec toutes les obligations qui trainent pour les baux « normaux », le bail civil est de plus en plus utilisé pour s’affranchit justement de ces cadres. L’astuce la plus utilisée est de louer comme « résidence secondaire », alors qu’en fait le locataire y habite tout le temps. Attention aux amendes en cas de découverte du subterfuge !

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