Un problème de copropriété met souvent 3 parties face à face: un copropriétaire, le syndicat de copropriété et le syndic.
Avant toute chose: faites un audit des 3 comptes où se passent 90% des vols de syndics et autres !
Qui attaquer et à quel tribunal s’adresser ?
Tout d’abord, le tribunal compétent est toujours celui de la situation de l’immeuble (art. 62 Décret 1967).
Ensuite, plusieurs juridictions peuvent résoudre des litiges de copropriété et cela dépend du type de problème.
Un tribunal ne peut travailler que sur des problèmes dépendant de sa compétence.
Très souvent, en ne s’adressant pas au BON Tribunal, on peut être débouté de sa demande même si on a parfaitement raison.
Il faut donc préalablement bien checker à qui s’adresser.
Tribunal entre copropriété et copropriétaire : comment se déroule la procédure
Les litiges entre copropriétés et copropriétaires ne sont pas rares. Retards de paiement, travaux contestés, nuisances répétées ou non-respect du règlement de copropriété : quand le dialogue échoue, le tribunal devient la dernière étape. Mais à quoi faut-il s’attendre concrètement lorsqu’une audience oppose une copropriété à l’un de ses membres ? Voici, point par point, le déroulement complet d’une audience dans ce type de contentieux.
Le tribunal compétent pour les litiges de copropriété
Les conflits en copropriété relèvent du tribunal judiciaire, quelle que soit la somme en jeu. Si le litige porte uniquement sur les charges de copropriété et que leur montant est inférieur à 10 000 €, le dossier peut être confié au juge des contentieux de la protection.
En pratique, c’est le tribunal du ressort de l’immeuble concerné qui est compétent. Le tribunal judiciaire statue en première instance ; ses décisions peuvent être contestées ensuite devant la cour d’appel.
Avant l’audience : saisine du tribunal et constitution du dossier
La saisine du tribunal
L’action en justice peut être initiée aussi bien par la copropriété que par le copropriétaire.
Dans la majorité des cas, c’est le syndic, mandaté par l’assemblée générale, qui engage la procédure. Il agit soit par assignation en justice, délivrée par huissier au copropriétaire visé, soit en référé si la situation nécessite une décision rapide — par exemple en cas de trouble grave ou d’impayés mettant en péril la trésorerie de l’immeuble.
Le copropriétaire, lui aussi, peut saisir le tribunal pour contester une décision d’assemblée générale, un appel de charges, ou des travaux votés sans respect des règles légales.
La préparation des dossiers
Chaque partie doit constituer un dossier complet :
- Le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblées générales et les courriers échangés constituent les pièces de base.
- Les arguments juridiques et textes de loi doivent être clairement présentés pour appuyer les demandes.
Dans les affaires complexes, l’assistance d’un avocat est fortement recommandée. Toutefois, lorsque le montant du litige est inférieur à 10 000 €, la représentation par avocat reste facultative.
Le jour de l’audience : présentation des faits et échanges entre les parties
L’ouverture de la séance
Les deux parties se présentent à l’heure indiquée, accompagnées de leurs représentants (syndic, avocat ou mandataire). Le juge appelle les affaires inscrites au rôle, c’est-à-dire la liste des dossiers examinés ce jour-là.
L’exposé des positions
Le demandeur, souvent le syndicat des copropriétaires, expose d’abord les faits, le contexte et ses demandes : condamnation au paiement de charges, réparation de préjudices, ou cessation de troubles.
Le défendeur, en l’occurrence le copropriétaire, répond ensuite en développant ses arguments et ses éventuelles contre-demandes (annulation d’une décision, contestation de travaux, etc.).
Le juge veille à la clarté des échanges et peut interrompre les parties pour obtenir des précisions.
La production des preuves
Le débat repose sur les preuves présentées :
- La copropriété s’appuie généralement sur les procès-verbaux d’assemblées, les décomptes de charges, ou des rapports d’expertise.
- Le copropriétaire peut produire des justificatifs de paiement, échanges de courriers, ou constats d’huissier.
Le rôle du juge
Le juge assure la bonne tenue de l’audience et la loyauté des débats. Il vérifie la conformité des éléments produits, peut demander des compléments, et s’assure du respect des règles procédurales. Son objectif : garantir une décision équilibrée, fondée sur le droit et les faits.
Après l’audience : le délibéré et le jugement
La période de délibéré
Une fois les plaidoiries terminées, le juge met l’affaire en délibéré. Il fixe une date pour la rendu du jugement, généralement quelques semaines plus tard. Cette période permet au tribunal d’analyser les arguments et les pièces avant de trancher.
La notification du jugement
La décision est ensuite notifiée aux parties, soit par huissier, soit par voie électronique sécurisée. Le jugement mentionne les condamnations éventuelles (paiement des charges, dommages-intérêts, astreinte), ainsi que la répartition des frais de justice selon l’article 700 du Code de procédure civile.
Exécution et recours : que faire après le jugement ?
L’exécution forcée
Si le copropriétaire condamné ne s’exécute pas, le syndicat peut recourir à des mesures de saisie sur compte bancaire ou, dans les cas extrêmes, à une saisie immobilière. Ces procédures nécessitent souvent l’intervention d’un huissier et peuvent générer des coûts supplémentaires.
Les voies de recours
Les deux parties disposent d’un délai d’un mois pour faire appel. L’affaire sera alors réexaminée par la cour d’appel, qui pourra confirmer, modifier ou annuler le jugement rendu en première instance.
Les litiges les plus fréquents en copropriété
Les impayés de charges
C’est le contentieux le plus courant. Le copropriétaire défaillant peut être condamné à régler non seulement les sommes dues, mais aussi les intérêts de retard et les frais de procédure. Le tribunal se montre généralement strict, car ces impayés fragilisent la trésorerie de l’ensemble de la copropriété.
Les troubles de jouissance
Ils concernent les nuisances sonores, les occupations abusives des parties communes ou les travaux réalisés sans autorisation. Le juge peut ordonner la cessation des troubles sous astreinte, voire accorder des dommages et intérêts à la copropriété ou au voisin lésé.
Les travaux contestés
Lorsqu’un copropriétaire estime que des travaux votés en assemblée sont irréguliers, il peut demander leur annulation judiciaire. Le tribunal vérifie alors si la décision respecte le règlement de copropriété, les quorums de vote et les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Ce qu’il faut retenir
Une audience entre une copropriété et un copropriétaire suit une procédure encadrée et rigoureuse. L’audience n’est que la partie visible d’un long processus : constitution du dossier, échanges d’écritures, respect des délais et règles de forme.
Pour éviter les erreurs coûteuses, il est vivement conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier. Mieux vaut anticiper qu’attendre une condamnation définitive.
Bonjour,
Un artisan que l’AG de notre copropriété a désigné pour effectuer des travaux de canalisations a reçu de notre syndic trois accomptes -d’un total de 1950€- mais n’a pas exécuté les travaux demandés. Nous avons envoyé trois mises en demeure de remboursement en RAR (la 1ère datant de février 2024), que l’artisan n’a pas réceptionnées. Il a cependant bien reçu les mails de mise en demeure envoyés en parallèle des courriers postaux. Nous avons saisi le conciliateur de justice mais l’artisan ne s’est pas présenté le jour de la médiation. Bien que l’artisan ait reconnu sa dette par deux fois, par écrit (mails), nous ne réussissons pas à obtenir le recouvrement de la créance par notre syndic. Précision : la créance est exigible, liquide, certaine et a priori non prescrite.
Pensez-vous qu’il soit préférable que les cinq copropriétaires, qui souhaitent poursuivre devant le tribunal judiciaire sans trop de frais supplémentaires, mandatent le président du conseil syndical pour une requête simple, un référé-provision ou bien une injonction de payer ou une autre forme de procédure (nous souhaitons garder l’assignation en dernier recours )? Ce qui nous intéresse c’est de déterminer la forme que doit prendre notre action.
En vous remerciant par avance pour vos conseils. AM
Essayez l’injonction de payer. L’erreur que commet l’artisan (outre de ne pas travailler) est de ne pas répondre. Ca veut dire, en droit, qu’il ne conteste pas la créance .. donc qu’il vous doit qqch … Tant qu’il ne répond pas, vous pouvez augmenter la pression jusqu’à la saisie.
Je vous remercie bien pour votre réponse.
Je vais abuser de votre compétence mais j’ai une seconde question qui conditionne un peu tout car c’est sur le dépôt du dossier que nous avons du mal à savoir comment faire : quel pourra être le demandeur sachant que ça ne pourra pas être le syndic (mandat refusé en AG de copro) : est-ce le syndicat de copropriétaires représenté par le président du conseil syndical ? chaque copropriétaire nommément mandatant expressement un des cinq copropriétaires ou le président du conseil syndical pour les représenter ? ou qui d’autre ? Merci une nouvelle fois.
Si les canalisations concernées par les travaux sont une partie commune, c’est au conseil syndical de s’occuper de ça.
Bonjour .
Un copropriétaire de notre immeuble , envoie des mails outrageants et injurieux envers notre présidente du C S .
Menaçant d’annuler la précédente AG ?
Illégalité , magouille , fraude , tout y passe .
Ainsi il bloque tout .
Comment le contrer ?
Bien à vous
Annuler une AG est très compliqué. Outre le fait que cela requiert des éléments solides d’annulation, les tribunaux sont tellement occupé que cela prend 2 ou 3 ans dans le meilleur des cas et que donc, pendant ce délai, les décisions prises dans cette AG passent (rien n’est bloqué) et que ça ne sert à rien. Outre ceci, ça coûte très cher en avocats..
En ce qui concerne les mails, il suffit de porter plainte non pas directement à la police ou gendarmerie, qui ne feront rien car ils ont trop de travail avec les agressions , mais directement auprès du procureur, avec un avocat (prenez un jeune qui ne coûte pas cher et veut se faire un nom; la procédure est simple). La plainte peut être pour insultes ou diffamation.
Bonjour
Mon appartement acheté en 2013 situé au dernier étage a dans sa partie haute, contigüe à la mezzanine, un grenier aménagé par nos prédécesseurs, propriétaires pendant 40 années.
Cet espace d’après le règlement de copropriété est considéré comme partie commune.
Or cet espace fait partie intégrante du volume de notre appartement, n’étant accessible ni par l’extérieur (pignon) ni par l’intérieur (notre séjour et mezzanine).
Une copropriétaire venue chez nous nous impose de faire à la prochaine Ag une demande à la copropriété d’acquisition de cet espace commun à usage privatif .!!
Personne depuis 50 ans n’a pu et ne pourra jamais venir dans cet espace que nous seuls sommes amenés à utiliser!
Une interprétation du Rcp en notre faveur ne peut elle être envisagée ? Nous sommes de bonne foi et n’avons rien volé à personne mais rien à acquérir non plus.
Une partie des copropriétaires informée de ce litige connait la personne malveillante à l’origine de notre souci !
Merci de votre aide, conseils et assistance.
Bien cordialement
Que disent les papiers officiels de la vente quand vous avez acheté ? Si ils mentionnent que cette partie est commune, ce n’est pas la votre. Si ils mentionnent que cette partie est privée, alors vous pouvez vous retourner contre le vendeur et le notaire APRES avoir vérifié ce que disait le règlement de copropriété. Vérifiez aussi le cadastre.
Que disent les impôts ? Payez vous une taxe foncière relative à cet espace ?
Bonjour ,
Je vous pose une question pour la vente d un appartement dans un appartement
ancien datant de 1902 et les plans de la copropriété ‘et le règlement datant de 1952 Donc aucune mise à jour de ces documents Le premier propriétaire avant nous a acheté en 1970 et nous en 2016 impossible de vendre en 2022 du fait plan erroné et pas de mise a jour du règlement de copropriété et l appartement a un couloir qui n est pas compris dans ces éléments la responsabilité du syndic et la présidente du conseil syndical
Je vous demande de me répondre pour régulariser cette situation
le règlement de copropriété doit être mis à jour, c’est la loi. Donc vous devez demander une mise à jour du règlement de copropriété, qui passe par un EDD (Etat descriptif de division) sans doute et par donc l’intervention d’un géomètre.
Soit vous le demandez aux autres parties et ça se fait comme ça, soit vous allez au Tribunal et le Tribunal obligera à ceci.
Bonjour à tous,
J’ai un permis en main pour l’ouverture de deux fenêtres de toit délivré par la maire.
Le syndic qui gére me dit: « vous devez envoyer une demande avec les détails de votre projet pour que cela soit mis à l’ordre du jour en assemblée générale ».
Je lis dans le réglement de copropriété:
L’article 10 et, notamment,: « … mais pour la bonne harmonie de l’ensemble immobilier, le copropriétaire ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect général de ce dernier. … »
Quels sont les recours si le syndicat des copropriétaires s’oppose?
De plus, il existe déjà d’autres fenêtres de toit sur cet ensemble immobilier, que je compte adjoindre à la demande.
Que pensez vous de cette situation?
Vous remerciant,
Bien cordialement,
M.butinol
Si le syndicat de copropriété s’y oppose, vous pouvez entamer une action en justice contre eux au motif que d’autres fenêtres existent. Le mieux est d’arriver à fédérer une majorité de gens de la copro, et peut-être d’aider à cela en vous mettant au conseil syndical 🙂
Suite à un problème de copropriété résultant de l’occupation d’un appartement par un locataire suposé dealer, où viennent se fournir plusieurs personnes, Locataire indélogeable par le propriétaire qui ne semble pas être concerné par la chose malgré quelques interventions policières et courrier régulier de la part du Syndic, il y a -t-il une instance juridique qui pourrait solutionner cette situation que déplore l’ensemble des copropriétaires ?
La pression est à mettre sur le propriétaire. Vous pouvez même proposer une résolution en AG. Sinon, il faut mettre la pression sur la mairie, qui en général a horreur de ce genre de pub et finit par mettre en place une grosse surveillance avec la police municipale, ce qui fait partir le locataire. Evidemment, il faut continuer d’appeler la police à chaque problème.
Bonjour,
Une de nos employées affirment que ce n’est pas la responsabilité du syndic de gérer les troubles du voisinage (surveillance abusive, aussi par le biais des caméras de surveillance) et d’autres problèmes de copropriété assez graves, prenant le parti des copropriétaires impliqués à la source de ces problèmes, dont le harcèlement de plusieurs résidents, par la femme de ménage aussi, en situation très probable de travail dissimulé. Ça fait des mois que cette employée en est informée mais elle a préféré monter un dossier contre les personnes subissant ces situations. Son seul argument est de dire qu’ils mentent et que les autres protagonistes ont tous les droits. Que risque mon établissement ?
La situation que vous décrivez est assez confuse..
1) SI il y a des comportements hors la loi, c’est à la police d’intervenir
2) Si certains copropriétaires ne sont pas contents, ils peuvent attaquer en justice le syndicat de copropriété
3) Si c’est le syndicat qui représente la majorité des copropriétaires qui n’est pas content, alors il peut attaquer le syndic si celui-ci ne fait pas ce qui est prévu dans son contrat
–> En bref, il faut revenir à la base: qui fait quoi ?
Bonjour
Comment agir en justice pour obliger une société de copropriété à établir son règlement de copropriété
Cordialement
Copropriétaire, membre actuel de CS, je veux saisir le Tribunal compétent pour faire annuler un ODJ & la décision qui sera prise lors de l’AG spécifique à venir (vote par correspondance); le motif étant; absence d’informations préalables aux propriétaires pour l’élection des membres du CS… En effet, aucune information préalable n’a été faite aux propriétaires désireux de se présenter ou renouveler leur mandat avant l’envoi de l’ODJ… Le Président du CS s’est en effet gardé de diffuser l’information aux propriétaires dans le cadre des CR mensuels de CS
Vous devez prendre un avocat et aller en justice civile MAIS ça va prendre du temps et faire des frais. Le plus efficace est de payer un huissier pour faire constater ceci ET ainsi faire pression sur le président du conseil (après lui avoir envoyé bien sûr une lettre recommandée mentionnant le problème).
Sinon, avertissez aussi les autres copropriétaires et dès maintenant, envoyez au syndic une résolution à mettre dans la prochaine AG (fusse-t-elle celle d’après celle-ci) pour proposer d’autres gens.
Bonjour,
au sein de ma copropriété il y a 3 bâtiments :le A le B et le C.
Dans le bâtiment A il y a 6 appartements, dans le B 3 et le bâtiment C est une petite maison individuelle.dont je suis copropriétaire.
Il existe un tableau de répartition où figure chaque lot.
Chaque lot possède un petit « b ».
Lorsque l’on additionne les b du bâtiment A ça fait 1000,pareil pour le bâtiment B et le bâtiment C est au 1000/1000.
Je trouve normal de supporter seule les réparations de ma maison mais pourquoi me facture t-on dans mes charges les réparations et entretien des bâtiment A et B ?
Comment faire appliquer le règlement ?
Bonjour,
je voudrais savoir a quel tribunal je dois m’adresser dans le cas suivant:
Ma SCI est coproprietaire dans un immeuble de deux lots dont le deuxieme lot appartient a une autre SCI.
Cette deuxieme SCI a effectué des travaux sur ma façade (branchement sur le compteur d’eau commun et installation d’un tuyai recouvert d’un cache inox sur ladite façade avec un trou et un passage du tuyau dans mes combles), la degradant et s’est approprié des placards d’une partie commune en les fermant a clé et empechant ainsi a mes locataires l’acces a leurs combles, chauffe eau et autres.
Tout ceci a été l’objet d’un constat d’huissier ce jour.
Aucune autorisation n’a été donnée pour ces travaux, ni par l’urbanisme de ma ville (cette façade donne sur la voie publique), ni par le syndic.
Plusieurs lettres RAR ont été envoyées par moi et le syndic mais aucun arrangement n’est possible.
Ces faits ont aussi été constatés par la police municipale pour les services de l’urbanisme a la demande du syndic.
Je desirerais simplement que tout soit remis en état, tel que cela était lors de leur achat, en avril 2016 mais je pense que, maintenant, seul un juge pourra apprécier les dommages que subissent ma SCI et mes locataires, privation de jouissance pour eux et depreciation de mon bien pour ma SCI
Merci de vos conseils.
Cordialement