Le régime BIC ou micro BIC pour un loueur meublé

La location de meublés est à la mode. Elle permet de gagner en général plus d’argent que la location « nue » et permet aussi légalement de se débarrasser plus facilement de locataires indélicats ou mauvais payeurs.

De plus, certains régimes fiscaux permettent de payer un minimum d’impôts quand on est loueur meublé. Tel est le cas du régime BIC ou du régime Micro BIC. Que sont ces régimes fiscaux ?

Rappelons tout d’abord que le régime BIC est appelé souvent régime réel simplifié.

De manière générale, il est beaucoup plus avantageux que le régime micro BIC car il va permettre d’amortir le bien et de déduire les frais (y compris la taxe foncière).

Régime Micro-BIC

Pour bénéficier du régime micro BIC, le chiffre d’affairesannuel ne doit pas dépasser 70 000 euros (à rectifier au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année civile si besoin).
Les recettes à prendre en compte sont les loyers perçus sans compter les recettes accessoires.

Quel bénéfice taxable pour le micro BIC ?

Le bénéfice taxable dans le régime micro BIC est constitué des recettes annuelles (loyers charges comprises et recettes accessoires) auxquelles on enlève 50 %.
Ce résultat s’ajoute aux autres revenus et compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Cet abattement forfaitaire de 50 % est supposé tenir compte des charges et on ne peut donc rien déduire de plus.

Obligations déclaratives du micro BIC

Si vous optez pour le régime micro BIC, il faut indiquer le montant de vos recettes (loyers perçus charges comprises et recettes accessoires) directement sur votre déclaration de revenus. L’abattement forfaitaire de 50 % est calculé par l’administration: ce n’est pas à vous de le faire. Voir  Déclaration d’impôts 2042 C pro pour Micro BIC ou Micro BNC

NB: Les revenus des locations meublées non professionnelles seont automatiquement soumis aux prélèvements sociaux.

Le micro BIC n’empêche pas d’avoir 2 obligations comptables qui sont de tenir un livre de recettes et d’achat.

S’il présente des formalités déclaratives simples, le régime micro BIC est la plupart du temps moins intéressant fiscalement car l’abattement de 50% est inférieur aux charges qu’on peut déduire dans le régime BIC ou Réel Simplifié.

Régime Réel Simplifié ou Régime BIC

Le régime réel simplifié ou BIC est celui qui s’applique au contribuable dont les recettes annuelles sont entre 70 000 euros et 238 000 euros hors taxes mais, un contribuable dont les recettes sont inférieures à 70000 euros peut le choisir, sur option.

Dans ce régime, les recettes sont taxées selon les règles de taxation des bénéfices industriels et commerciaux d’où le nom de régime BIC.

Au dessus de 238 000 euros, les revenus sont automatiquement déclarés au régime réel normal (non simplifié).

Les recettes sont le montant des loyers hors taxe (encaissés ou non), ainsi que les provisions pour charges prévues dans le contrat de location et les recettes accessoires.
Concrètement, dans le régime réel simplifié ou régime BIC, le bénéfice taxable est la différence entre les recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.

Charges prises en compte dans le régime réel simplifié ou BIC

– factures d’entretien et de réparations
– taxe foncière (si le bien est inscrit à l’actif)
– frais d’assurance (si le bien est inscrit à l’actif)
– frais de gestion
– honoraires de l’expert comptable
– rais de procédure en cas de litige avec un locataire
– abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
– intérêts d’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance (si le bien financé est inscrit à l’actif)
– droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
– provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé)

Amortissements pris en compte dans le régime réel simplifié ou BIC

– amortissement des locaux (si inscrits à l’actif)
– amortissement du matériel et du mobilier (si  inscrits à l’actif)
– amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration (si  inscrit à l’actif)

L’amortissement la perte de valeur chaque année. Ainsi, on étale le prix sur la durée prévue (10 ou 20 ans en général) avec donc une perte de valeur chaque année.

En ce qui concerne l’inscription du bien à l’actif du bilan (ainsi que le mobilier), c’est libre mais c’est ce qui permet l’amortissement.

Obligations administratives et déclaratives du régime réel simplifié ou BIC

De par les amortissement et déductions qu’il permet, le régime réel simplifié ou BIC nécessite:

– l’immatriculation auprès du CFE du Greffe du tribunal de Commerce

– le choix de l’option pour le régime

– le dépôt d’une déclaration annuelle (en avril) BIC et TVA (si bail commercial assujetti à la TVA)

Cette déclaration d’avril consiste en:

– un bilan simplifié indiquant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice
– un compte de résultat simplifié de l’exercice (résultat comptable et résultat fiscal)
– un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values
– un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables
– un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice

Les avantages de ce régime sont ses possibilités de déduction et d’amortissement A CONDITION qu’ils soient supérieurs à 50%. Attention aussi au prix que l’expert comptable vous prendra pour tout ceci (un prix de 300 euros annuels est correct même si on peut trouver moins cher) à moins que vous ne vouliez tout faire tout seul, ce qui réclame du temps 🙂

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