L’article L. 214-50 du Code monétaire et financier indique que les SCPI ont pour « objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif».
Les SCPI sont autorisées par la même disposition de loi à «procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction ».
Les SCPI peuvent «acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles » et «céder des éléments de patrimoine immobilier».
La loi réserve donc aux SCPI toutes les opérations immobilières autres que purement spéculatives ou assimilables à de la promotion immobilière.
L’activité d’une SCPI n’est pas comparable à celle d’un marchand de biens.
«Acquisition et gestion d’un patrimoine immobilier locatif» est une expression générale au long terme.
Ainsi le principe de l’amélioration qualitative de ce patrimoine « SCPI » (accordée par la loi de 1993 par le biais de travaux d’agrandissement ou de reconstruction ainsi que les cessions d’actifs), est encadré par une durée minimale de détention et des plafonnements élargis par un décret du 28 janvier 2003 (Décret n°71-524 du 1er juillet 1971 modifié, article 1er) .
Les cessions d’immeubles de SCPI doivent aussi être autorisées par l’assemblée générale des associés (Code monétaire et financier, article L. 214-72, alinéa 1er).
Les SCPI peuvent faire appel public à l’épargne en suivant les dispositions de l’article L. 214-51 alinéa 1er du Code monétaire et financier.
Il s’agit d’une dérogation car les sociétés civiles n’ont normalement pas ce droit.
Ce statut dérogatoire implique plusieurs obligations à la charge de la société de gestion de la SCPI. Elle doit :
- établir une note d’information visée par l’AMF (Code monétaire et financier,articles L. 214-84 et L. 412-1
- publier une notice au Bulletin des annonces légales obligatoires (BALO) 6 jours au moins avant la date d’ouverture de la souscription
- établir un bulletin de souscription
En outre, le premier appel public à l’épargne doit satisfaire aux choses suivantes :
- la souscription et la libération du capital d’origine par les fondateurs (Code monétaire et financier, article L. 214-51)
- l’agrément de la société de gestion par l’AMF
- l’acceptation par l’AMF de l’expert immobilier présenté par la société de gestion (et chargé de déterminer la valeur vénale des immeubles de la SCPI – règlement AMF n°94-05, articles 51 et 52)
- la justification d’une garantie bancaire approuvée par l’AMF et prévue pour rembourser les premiers souscripteurs en cas de souscription insuffisante du public (Code monétaire et financier, article L. 214-54 alinéa 2)
Les SCPI sont obligées de porter à la connaissance du public tout fait important ou toute opération financière susceptible d’avoir une incidence sur la situation et les droits des porteurs de parts (articles 4 et 6 du règlement précité). Ces informations doivent être rendues publiques par un communiqué transmis aussi à l’AMF (règlement AMF n°98-07, article 8).
Le non respect de cette obligation entraîne de lourdes sanctions financières .
Les associés d’ une SCPI doivent recevoir les documents suivants :
- statuts de la SCPI qui constituent les règles de fonctionnement ( la société de gestion est libre de rédiger ces statuts dans les limites imposées par la législation)
- note d’information visée par l’AMF, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI (cette note informe l’associé sur le fonctionnement de la SCPI et les conditions d’achat et de vente des parts)
- rapport annuel de chaque exercice (qui reprend les événements survenus dans la vie de la SCPI au cours du dernier exercice écoulé et indique les perspectives d’évolution; le rapport reprend le texte des résolutions soumises au vote de l’assemblée générale, publie les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières ainsi que les rapports du ou des Commissaires aux comptes et du Conseil de surveillance)
- bulletin trimestriel diffusé par la société de gestion de la SCPI comportant des éléments d’informations statistiques (capitalisation, nombre d’associés, taux d’occupation ) et sur la vie de la SCPI au cours des 3 mois précédents et notamment les données relatives au marché des parts
L’associé d’ une SCPI est convoqué à chaque assemblée générale au cours de laquelle il prend part au vote des résolutions présentées par la société de gestion. L’associé d’ une SCPI peut également voter par correspondance ou par procuration.
Dans l’hypothèse où la SCPI serait poursuivie en justice, la responsabilité des associés est limitée à 2 fois la fraction du capital dont ils sont individuellement titulaires (Code monétaire et financier, article L. 214-55).
Garanties apportées par la société de gestion d’une SCPI:
Chaque société de gestion de SCPI est obligée d’avoir un certain nombre de garanties sur la gestion professionnelle des fonds collectés auprès du public:
- présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants»
- prendre toutes les dispositions destinées à assurer la sécurité des opérations qu’elle réalise
- disposer des moyens financiers suffisants pour lui permettre d’exercer effectivement son activité et de faire face à ses responsabilités
- respecter les règles de bonne conduite établies par l’AMF et qui sont «destinées à garantir la protection des investisseurs et la régularité des opérations»
La société de gestion de SCPI peut demander, pour tout ordre d’achat et à titre de couverture, le versement des fonds par le donneur d’ordre sur un compte spécifique.
