Que faire quand on ne veut pas payer ses charges de copropriété ?
Y a-t-il un moyen d’y échapper ? Quels sont les bons arguments pour ne pas payer ses charges ?
Examinons tout d’abord les mauvais arguments pour ne pas payer ses charges.
1) Un copropriétaire a voté contre l’approbation des comptes.
Ce n’est pas un argument pour éviter de payer les charges de copropriété. Quand un copropriétaire vote “contre” l’approbation des comptes et qu’il n’a pas contesté cette décision dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal, il n’y a pas matière à ne pas payer les charges.
2) Ignorer une décision de réaliser des travaux de l’assemblée générale.
Le syndic doit adresser le cas échéant les procès-verbaux des assemblées générales en recommandé A/R. Un copropriétaire ne peut pas ignorer les décisions prises, sauf à prouver qu’il n’a jamais été averti, ce qui est difficile, notamment du fait de l’habituelle rouerie des syndics.
3) Ne pas payer tant que les travaux n’ont pas commencé.
Là aussi, il s’agit d’un argument irrecevable.
4) Ne pas payer à cause de troubles de jouissance dans les partis privatives.
Même si le syndic ne fait rien (majorité des cas) pour faire cesser des troubles (que ce soit de voisinages ou suite à un débat des eaux ou autre), on ne peut pas refuser de payer les charges.
5) Mécontentement de la gestion du syndic
Vu le nombre de mauvais syndics, il serait facile de ne pas payer les charges (d’autant plus que le paiement de celles-ci sert surtout à enrichir les syndics qui prennent un % sur les travaux). Malheureusement ce n’est pas un argument recevable pour ne pas payer les charges.
6) Actions en justice contre le syndicat des copropriétaires
Même si il y a une action en justice d’un autre copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires, on ne peut pas éviter de payer les charges en invoquant cette action en justice.
Il faut attendre qu’un juge annule la décision ayant approuvé les comptes.
Il existe cependant quelques arguments pour ne pas payer les charges de copropriété et ne pas répondre aux appels de fonds:
– absence de convocation du copropriétaire contestataire à une assemblée générale qui a voté des travaux
– adoption du budget prévisionnel en dehors d’une assemblée générale
– répartition des charges contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965
– mandat du syndic expiré ou nul
– paiement demandé à une personne qui n’en est pas redevable légalement
– répartition des charges ne découlant ni du règlement de copropriété, ni d’une décision d’assemblée
Comment faire concrètement pour ne pas payer ses charges et appels de fonds quand on est dans un cas comme ceux énoncés précédemment ?
Il suffit alors de ne pas payer ses charges et d’attendre que la copropriété engage une action en justice.
On évoque alors l’irrecevabilité de la demande de la copropriété et on échappe ère et échapper ainsi au paiement des charges qui lui sont réclamées.
Bonjour
Un appel de fonds exceptionnels a été lancé pour la réparation d’une porte.
Lorsque la copropriété est sous administrateur provisoire, ce dernier doit il proposer plusieurs devis?
L’appel de fonds est basé sur le tableau de répartition des charges spéciales, cependant le règlement mentionne 3 portes mais aucune autre (il y en a 3 supplémentaires).
J’ai lu que les charges spéciales devaient être payées par les lots concernés en fonction de l’utilité des services et équipements. Or je n’ai pas accès ni l’utilité de ces 3 portes concernées par les charges spéciales du règlement mais selon le tableau on me demande 24% de la somme totale.
Est ce tout à fait légal ? Sommes nous dans notre droit de contester?
Bien cordialement
Que dit le règlement de copropriété ? Oui il faudrait d’autres devis et n’hésitez pas à interroger vous-même une entreprise et à fourni le devis au syndic, même provisoire. Vérifiez aussi les antécédent de l’entreprise qui a fourni le devis. Demandez aussi la justification des 24%
Le règlement de copropriété annonce que les charges spéciales sont supportées par les lots concernés mais dans le tableau de la colonne dédiée, notre lot et celui de la voisine sont concernés par ces charges spéciales. Or ces charges spéciales ont été créées dans le règlement que pour 3 portes alors qu’il y en a 6 dans la copropriété. Notre voisine et nous mêmes n’avons aucun accès à la porte endommagée et donc aucune utilité. C’est ces raisons que je m’interroge sur la légalité de ces appels de fonds.
Je pense mettre les charges sur la caisse de dépôt.
« ces charges spéciales ont été créées dans le règlement que pour 3 portes alors qu’il y en a 6 dans la copropriété » –> 3 portes supplémentaires ont été créées ensuite ou 3 portes ont été exclues dès le début de ces charges spéciales ?
En fait il faudrait redéfinir ce point dans le règlement de copropriété, avant toute chose. Quoi qu’il en soit, vous ne pouvez pas vous abstenir de payer si rien n’est changé dans le règlement.
Bonjour, mon syndic ne m’a jamais donné le détail de mes consommations d’eau alors que celles ci sont exorbitantes. J’ai appris par la présidence du conseil syndical qu’une régularisation avait été faite en répartissant sur tous les propriétaires des montants soit disant omis par la société veolia suite à des dérèglements de compteurs … je n’ai donc jamais eu le détail de ma propre consommation. Puis -Je réclamer ce détail : m3 consommés x prix au m3 afin de savoir ce que je paye ? Et compte tenu de l’absence de réponse sur ce détail malgré mes dizaines de demandes puis arrêter de payer mes charges dans l’attente de ma réponse sur ce détail ?
Cordialement
Vous devez avoir vos relevés de consommation et normalement vous avez accès à votre compteur d’eau non ?
Si vous êtes copropriétaire, il est étrange que vous n’ayez pas été tenu au courant de la régulation. Par ailleurs, l’ « omission » est de Veolia est aussi bizarre.
Vous ne pouvez pas arrêter de payer les charges mais demandez TOUS les justificatifs nécessaires et entamez une procédure contre le syndicat de copropriété (ça les obligera à déclarer la vérité ou à attaquer Veolia).
Bonjour,
Nous sommes propriétaires depuis le 6 décembre 2022.
Nous avons reçu un appel de fonds à régler sur les dates du 01.07.2020 au 30.06.2021. Nous n’étions pas propriétaires ni même dans le logement à ces dates là. Cependant le Syndicat me dit que c’est à moi de les payer car je suis l’actuel propriétaire. Qu’est-il possible de faire pour ne pas payer les charges qui ne nous incombent pas ? Merci d’avance
Le notaire qui s’est occupé de la vente doit avoir vérifié ce point et il est impossible de vendre sans être à jour des charges. Donc demandez au notaire.
Bonjour,
j’ai fait l’acquisition d’un appartement en copropriété en juin 2021 (date de l’acte de vente chez le notaire), qui est mon habitation principale.
J’ai toujours honoré le paiement des charges liées à ce bien, ce que je trouve normal au vu d’un achat en copropriété.
Je viens de recevoir mon appel de charges pour le 2e trimestre 2022, et, en plus de la somme correspondant aux charges « habituelles », figure une ligne « Appel travaux » me réclamant 711,36 euros.
J’ai contacté le syndic via la messagerie, et on m’a répondu qu’il s’agit d’une « régularisation de charges exceptionnelles » et que toutes les informations figuraient sur la convocation de l’AG datant du 29/09/2021 et le PV de cette même AG qui a eu lieu en novembre 2021.
Après relecture attentive de ces documents, je découvre dans le compte-rendu d’activités du conseil syndical 2020-2021, puis dans le PV d’AG un point mentionnant « une information liée à une régularisation exceptionnelle des charges », liée à « des erreurs dans le recouvrement des charges » et « l’impact des anomalies sur vos charges » et « sur les travaux de toiture votés lors de l’AG du 13/06/2017 ».
Il n’y avait pas ou plus de travaux de toiture à la date d’acquisition, et aucune mention de ces travaux de toiture dans les PV d’AG des années 2018, 2019, 2020.
Suis-je tenue de verser cette somme de 711 euros?
Merci d’avance pour votre réponse.
Il va falloir négocier car si on s’en tient aux documents, ces derniers mentionnaient le problème. Que dit l’état daté ?
BONJOUR
je suis propriétaire occupant nous subissons un problème de sécurité il y a 2 grands balcons qui menacent de s’effondrer et une terrasse dont une partie de la terrasse est à moi
les balcons et terrasses ont été placés par le syndic non accessibles avec un juste un ruban
ma question est la suivante
dois-je payer mes charges sachant que je peux pas profiter de ma terrasse ?
merci
Les charges n’ont rien à avoir avec ce dont vous pouvez profiter dans votre propriété. D’ailleurs, si une partie de la terrasse est à vous et menace de s’effondrer, la copropriété peut vous obliger à faire des travaux.
Ceci dit, ce n’est pas au syndic de décider de ce qui est inaccessible ou pas. le syndic n’est qu’un employé du conseil syndical. Que dit ce dernier ?
Bonjour,
En septembre 2020, j’ai acheté un chalet dans le Lot. Ce chalet fait partie d’un concept hôtelier de 55 chalets de vacances créé par des hollandais dans les années 90. Le Notaire, le jour de la signature, m’a affirmé que ce chalet pouvait être utilisé à usage d’habitation classique. Les frais de copropriété s’élevaient à 1.050 Euros (hors frais Electricité et Eau) par an.
Au début, les membres de la copropriété (SAS) affirmaient que c’était faux, que j’aurais dû lire le contrat de vente avant la signature et que je devais obligatoirement quitter les lieux deux mois par an (en période estivale, bien sûr).
J’ai appris récemment par le Maire de Mauroux 46700, que le bail commercial (hôtelier dans ce cas) a été résilié en 2014 d’un commun accord entre la SAS et les propriétaires. Les propriétaires ont versé une indemnité à la SAS afin de disposer librement de leur chalet privatif. La Mairie ne s’oppose donc pas à l’occupation permanente des chalets par des propriétaires/locataires, si bon leur semble. (deux courriers de 2016 et 2021 le stipulent).
Aujourd’hui, les frais de copropriété sont exorbitants : 2.424,73 euros entre février et décembre 21 plus une dette à venir de 35.000 euros de la SAUR, prestataire dans les services de l’eau. Les avaries concernant les pipelines et la piscine existent depuis très longtemps, bien avant mon arrivée…
Ma question est la suivante :
Etant donné mes revenus modestes, existe-t’il un moyen légal de me dégager de ces frais qui ne cessent d’augmenter et qui ne me concerne pas puisque je ne loue pas mon chalet dans le but d’en faire un profit financier…
Cordialement,
L’affaire est trop compliquée pour qu’on puisse vous donner un conseil effectif et concret ici. Il faut contacter un avocat spécialisé et déjà essayer de trouver d’autres copropriétaires qui ont été « lésés » car ils ont sûrement cherché à sortir de ce guêpier.
S’il y a un notaire par lequel vous êtes passé pour acheter, que dit-il ? Un notaire engage sa responsabilité donc peut-être une piste..
Bonjour
J’ai des souris dans les murs depuis 2 ans .
Le syndic fait intervenir une société par prévention pour mettre du poison par ci par là (mais n’ont rien fait chez moi).
J’ai fait appel à une société à mes frais car le syndic m’a répond que j’étais la seule dans ce cas.
Pourtant après avoir rencontré mes voisins nous sommes tous au même stade.
Il devrait y avoir une exploration plus pertinente pour éradiquer le problèmes mais il ne répond plus aux mails !
Puis- je passer par un huissier afin de bloquer mes paiements de charges( qui seraient donc payés mais pas directement au syndic).
Quelle action en justice J’ai aujourd’hui. Cela dure depuis 2 ans aujourd’hui l’isolation est attaqué !!!
Envoyez une lettre recommandée au syndic en indiquant
1) que lors de l’intervention de la société, elle n’a rien fait pour vous. Concluez ce point par « Quand cette société va-t-elle passer chez moi ? ».
2) Que vous avez fait appel à une société à vos frais pour un problème de copropriété et que donc vous souhaitez que la facture soit prise en charge par la copropriété et qu’à défaut, vous attaquerez la copropriété
3) Demandez qu’à la prochaine AG, il y ait dans les points de l’AG un point concernant le solutionnement définitif de ce problème et proposez 2 ou 3 sociétés, avec des devis (donc avant la lettre cherchez un intervenant)
Parallèlement, contactez la mairie en expliquant le problème et en demandant son intervention. Au besoin parlez en sur les réseaux sociaux relatifs à la mairie..
Parallèlement aussi, rapprochez vous du conseil syndical pour avoir quelle est sa position car le syndic est AU SERVICE du conseil syndical et non l’inverse.
Ensuite, pour la prochaine AG, demandez, par lettre recommandée également, que le syndic change et proposez un ou plusieurs remplaçants.
Sinon, il est dangereux d’arrêter de payer les charges car le syndic peut engager une procédure contre vous..
Bonjour,
J’ai acheté un appartement sur plan en 2016 et ait aménagé en avril 2019 dans cet appartement. Nous avons un syndic qui a fait un AG au départ mais qui depuis n’en a pas refait depuis (soit disant à cause du Covid). D’ailleurs on a du nous changer d’adresse de syndic car celle qui s’occupait de nous était incompétente et n’a pas fait son travail. Les charges sont tout à fait hallucinantes et n’ont jamais été révisées. Dois-je quand même payer toutes les charges ??? Je leur fais chaque mois un virement d’une partie pour ne pas être complètement en faute en attente désespéré d’un AG digne de ce nom ! Pouvez vous m’éclairer ?
Le syndic doit faire une AG et une AG peut être convoquée par les copropriétaires. Ce qu’il faut faire: trouver une majorité de copropriétaire et convoquer une AG en mettant à l’ordre du jour 1 point par problème. n’hésitez pas non plus à chercher 2 ou 3 autres syndics et à propos à l’AG le remplacement du syndic actuel en présentant les candidatures de ceux que vous avez trouvés et leurs propositions tarifaires. Enfin, demandez les comptes et examinez chaque dépense, chaque facture.
Bonjour, je suis copropriétaire (occupant) depuis juin 2021 sur l’Ile de la Réunion. L’immeuble de 284 lots date de 2009. Le ravalement n’a pas encore été décidé. Mais dans l’idée d’anticiper. Je souhaiterais savoir comment se passe le paiement lors d’un ravalement? Faut-il faire un crédit sachant que 2 crédits sont déjà en cours (dont un PTZ)? Y’a t-il des solutions pour avoir des aides ou un étalement des sommes à payer par le Syndic? J’ai peur de tomber des nues lorsque l’on m’annoncera la quote-part à ma charge
Tout doit se décider en assemblée générale de copropriété. Vous devez en parler à l’avance avec les autres copropriétaires et présente, le cas échéant, des propositions d’articles à voter dans l’AG: proposition de prestataire, présentation des devis mais aussi tout ce qui concerne le paiement et peut-être un emprunt de la copropriété.
bonjour,
Je suis arrivé dans mon appartement le mois de septembre 2019. Au moment de mon achat personne ne m’a parlé des charges qui n’ont pas été approuvées, du coup cela se passe l’année suivante et actuellement on est en janvier 2022 et le nouveau syndic me demande à moi de payer pour toute l’année 2019 alors que je n’y habitais même pas. comment je fais svp
Etes-vous propriétaire ou locataire ? De toutes façons, vous n’avez pas à payer les charges passées.
Bonjour si l’appartement est fermé
car je n’ai pas trouvé un locataire pour mon appart dois je payer comme même.car on utilise pas d eau ni chauffage ni les parties communes en vous remerciant
Les charges sont à payer même si l’appartement est « fermé » et sans locataire. Les charges dites « communes » ont un calcul établi (voir le règlement de copropriété) sur la base de dépenses à payer de toutes façons. En revanche, pensez à demander une remise de taxe foncière et même parfois de taxe d’habitation si la vacance dure plus de 3 mois
bonjour je suis copropriétaire d une ferme aménagée en plusieurs appartements et commerces je n ai pas la jouissance des parties communes (cour garage escaliers) de mon commerce je n ai pas de porte donnant dans la cour commune dois-je payer des charges pour les parties donc je n ai pas l’accès je vous remercie pour votre réponse
Le terme « parties communes » indique que les charges sont « communes ». Ceci dit, si vous n’en avez pas la jouissance, il est étonnant que ce soit des « parties communes ». Que dit l’EDD (Etat Descriptif de Division) et le règlement de copropriété ? Si vraiment vous n’en avez pas la jouissance, alors demandez un changement de règlement ou d’EDD.