logement
Droit et expulsion des locataires
Le locataire qui reçoit congé de son logement par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier n’est pas obligé de le quitter à la date indiquée.
Le locataire doit, tout d’abord, vérifier si le motif invoqué par son propriétaire est légitime et sérieux. Si le locataire menacé d’expulsion conteste le motif de l’expulsion, il doit agir en justice.
Avantages fiscaux de la loi Scellier
La loi Scellier permet une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient du logement (pour un seul logement et un plafond de 300 000 € d’investissement par an).
Cette réduction d’impôt loi Scellier de 25 % de l’investissement s’étale sur 9 ans avec une règle linéaire.
Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû la même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’ impôt des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse).
Les plus anciens reports sont prioritaires sur les plus récents.
Obligations de la loi Scellier
La réduction d’impôt proposée par la loi Scellier est conditionnée à:
- l’engagement de location du logement nu pour un usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans (avec l’ engagement de location prenant effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble)
- des loyers qui ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret
- un seul logement par an accordé en investissement Scellier
- un plafond d’investissement de 300 000 €
Droits de succession pour un concubin
Le concubinage est l’union de 2 personnes (quel que soit leur sexe) caractérisée par une vie commune stable et continue. Juridiquement cependant, les concubins restent étrangers l’un à l’autre.
Le concubin survivant est étranger à la succession du défunt, dont seule la famille hérite sauf si un testament ou une donation lui donne des droits.
GRL garantie des risques locatifs
La GRL, garantie des risques locatifs, est maintenant universelle. les bailleurs peuvent souscrire une GRL, garantie des risques locatifs, quels que soient le profil et le niveau de revenus de leurs locataires.
Tous les contrats GRL ont un socle commun minimal regroupant les 3 garanties suivantes:
Accès du propriétaire à son appartement loué
Un propriétaire qui souhaite vendre son logement qui est loué a le droit, pendant le préavis du bail, de faire visiter son logement 2 heures par jour, chaque jour ouvrable.
Le propriétaire doit toutefois obtenir l’autorisation expresse du locataire.
Le mieux bien sûr est de convenir d’un calendrier de visite entre locataire et propriétaire.
Même si le propriétaire a les clés, il ne peut pas entrer dans l’appartement sans autorisation: il s’agirait d’une violation de domicile qui pourrait finir au pénal.
En cours de bail, un droit de visite ne sera accordé que s’il existe, dans le contrat de location, une clause permettant d’effectuer une visite pour vérifier l’état des lieux loués.
Si tel n’est pas le cas et si le locataire refuse l’accès malgré les sollicitations du propriétaire, celui-ci doit présenter une demande d’autorisation auprès du président du tribunal d’instance, juge des référés.
Voir aussi Congé d’ un locataire pour cause de vente
Hauteur réglementaire des garde-corps des terrasses et balcons
La taille des garde-corps, des balcons, terrasses, galerie et logias est précisée dans le code de la construction et de l’habitation.
Les garde-corps doivent avoir une hauteur d’au moins 1 mètre. Si ils ont une épaisseur de + de 50 cm, ils peuvent être hauts de 80 cm au minimum.
Cette norme de 1996 s’applique à la construction des bâtiments d’habitation nouveaux ainsi qu’aux surélévations de bâtiments anciens et aux additions à des bâtiments.
Ce texte ne prévoit pas une mise ne conformité des logements anciens (datant d’avant la norme) même si ceux-ci sont loués.
Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
Il faut tout d’abord garder le contact avec le locataire. Après une première discussion, un courrier de relance peut être envoyé au bout d’une semaine. Ce courrier de relance de loyer impayé doit mentionner la somme due et la date de paiement normale. On demandera ainsi une régularisation sous 8 jours.
Il peut être intéressant de poster un double de cette lettre à la personne qui s’est portée caution pour le locataire.
Taxe d’habitation de concierge
Quand un immeuble a un concierge ou un gardien, quidoit payer la taxe d’habitation de celui-ci ?
En tant qu’occupant de leur logement de fonction, les gardiens sont redevables de la taxe d’habitation. La convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble indique également ceci à l’exception des départements du Var et des Alpes Maritimes où la tradition met la taxe à charge de l’employeur.
L’ assemblée générale des copropriétaires peut aussi décider de mettre la taxe d’habitation à la charge de l’immeuble. La taxe d’habitation du concierge sera alors considéré comme un avantage de type salaire et donc soumis aux charges sociales.
Contester une décision de copropriété
La loi a prévu plusieurs solutions pour protéger les intérêts des copropriétaires minoritaires.
Certaines décisions ne peuvent être prises par exemple qu’à l’unanimité ou à une majorité renforcée. Malgré cela, un copropriétaire peut se sentir lésé et vouloir refuser de faire face aux engagements pris en commun.
Pour contester une décision de copropriété, il faut absolument respecter les règles en vigueur car c’est le seul moyen d’obtenir éventuellement gain de cause.
Taxe sur les logements vacants
La taxe sur les logements vacants a été créée par la loi d’orientation n° 98-657 du 29/7/98 pour lutter dans certaines villes sur le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ou la négligence de certains propriétaires afin de les inciter à mettre leur logement vide en location.
Le montant de la taxe sur les logements vacants est progressif: 10% de la valeur locative la première année, 12,5% la deuxième et 15% au-delà.
En 2006, la loi a complété ce dispositif en permettant aux communes non visées par le décret d’instituer localement une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
Les 2 taxes s’appliquent aux logements vides de tout meuble, destinés à l’habitation et donc sufisamment décents.
La vacance doit durer depuis au moins 2 ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition (5 ans pour la THLV).
Pour établir cette taxe, les services fiscaux ne se fondent pas sur une déclaration du propriétaire mais sur un recensement annuel et sur des informations dont ils disposent (parfois grâce aux propriétaires eux-mêmes qui ont demandé une exonération).