Que faire contre une agence immobilière qui gère mal une location ?

Le problème est assez courant : vous avez confié votre bien à une agence immobilière pour qu’elle le loue et vous vous retrouvez dans la panade, avec un locataire qui ne paie pas, qui n’a pas de garantie ou qui détruit votre bien petit à petit.

Comment engager la responsabilité de l’agence immobilière ?


Tout d’abord, si vous passez par une agence immobilière pour mettre votre bien en location, vous signez avec elle un contrat de mandat.
Concrètement, le mandat définit le cadre des obligations de l’agence immobilière (juste la recherche d’un locataire ou aussi la gestion) mais quel que soit celui-ci, la justice considère que l’agence a l’obligation de s’assurer de la solvabilité du futur locataire, avec de sérieuses vérifications.

Ainsi, des fiches de paie ne constituent pas une solvabilité réelle et l’agence immobilière doit par exemple demander aussi des quittances de loyer (de l’endroit où habite le futur locataire) pour s’assurer qu’effectivement, le futur locataire peut payer.
L’agence doit aussi vérifier que les documents produits par le locataire ne sont pas des faux (faciles à fabriquer via les outils informatiques modernes) ou des documents que le candidat à la location a rempli lui-même (comme par exemple une déclaration de bénéfices industriels et commerciaux).
Notez quand même que l’agence immobilière n’a le droit de réclamer que certains documents à un candidat locataire.

L’agence immobilière doit aussi demander des garanties financières et éventuellement conseiller à son client de prendre une assurance « loyers impayés ».
Si pourtant, vous vous retrouvez avec des loyers impayés , voici comment faire.

Commencez par envoyer au locataire mauvais payeur une lettre recommandée avec accusé de réception afin de lui demander de payer son loyer. Pensez à bien détailler les sommes non payées et demandez comment elle ou il compte payer la dette et les futurs loyers.

Si vous ne recevez aucune réponse, faites appel à un huissier qui délivrera un commandement de payer.

Si le bail contient une « clause résolutoire » qui prévoit la résiliation du bail en cas de non paiement, n’oubliez pas de le faire indiquer par l’huissier.
Après délivrance du commandement de payer, le locataire a 2 mois pour s’exécuter ou alors (dans le cas où la clause existe), le bail sera résilié.

En même temps, envoyez aussi une lettre recommandée à l’agence immobilière. Dans cette lettre vous rappelez les faits et si aucune vérification sérieuse n’a eu lieu, demandez par la présente pour quelles raisons ceci n’a pas été fait (quid de la solvabilité du locataire, de la garantie de paiement).

Enfin, demandez comment l’agence immobilière envisage de vous dédommager du préjudice que ses manquements à elle vous ont causé.

Les agences immobilières ont une assurance « responsabilité professionnelle » donc elles peuvent vous dédommager.
Si l’agence refuse, allez au Tribunal.
Vous pouvez en effet assigner l’agence immobilière en justice, au Tribunal d’Instance ou de Grande Instance (selon le montant de l’indemnisation réclamée à l’agence : + ou – de 10000 euros), pour demander réparation du préjudice subi. On appelle ça parfois le préjudice de la « perte de chance » d’avoir un locataire sérieux.
En revanche, pour mettre fin au bail et récupérer votre bien et les impayés, c’est contre le locataire que vous devez agir en justice et c’est le Tribunal d’Instance qui est compétent pour les loyers impayés.

Vous n’avez pas forcément besoin d’un avocat mais vous devez passer par un huissier pour la demande d’expulsion. Le locataire et l’agence recevront une assignation à comparaître 2 mois à l’avance.

Attention au formalisme du document qui peut être déclaré « nul » si il contient des erreurs de forme.

Il est donc conseillé de confier la rédaction du document à l’huissier et de lui simplifier la tâche en lui récapitulant par écrit les faits avec les dates et vos demandes (fin du bail, expulsion, paiement des sommes, etc.. pour le locataire et indemnité réclamée à l’agence).

Pensez aussi à communiquer à l’huissier une copie de tous les documents qui prouvent le problème.

Si vous passez par un avocat pour gérer toute la procédure, faites attention à ce qu’il vous facture un forfait (en général autour de 2000 euros).
Si l’indemnité réclamée à l’agence dépasse 10000 euros, alors vous devez prendre un avocat contre l’agence immobilière car l’affaire ira au Tribunal de Grande Instance.

Devant le juge
Quand vous serez devant le juge, gardez à l’esprit que l’important est que ce dernier se sente en train de bien faire son métier. Facilitez lui la tâche en ayant un discours clair sur les faits et les pertes que vous avez subies.

Si vous réclamez la résiliation du bail, demander une indemnité d’occupation afin d’avoir quelque chose pour la période où le locataire reste encore dans les locaux.
Et surtout, suggérez au juge qu’il y ait « exécution provisoire » de la décision afin que celle-ci ne soit pas suspendue si le locataire fait appel.

En ce qui concerne l’agence immobilière, il faut faire valoir que sans la négligence de cette dernière, vous auriez pu avoir un locataire solvable et qui vous aurait payé ou au moins une garantie. Ayez en tête que l’agence ne sera jamais condamnée à vous payer les loyers non perçus mais qu’elle peut être condamnée à vous verser une indemnité pour le « perte d’une chance » dont nous avons parlé plus haut.

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