Pour constituer une SCI, société civile immobilière, il faut d’abord vérifier que c’est intéressant au niveau fiscal et patrimonial (voir note précédente).
Un notaire ou un consultant en patrimoine peut « checker » ceci pour environ 2000 euros.
Constituer une SCI ne se fait pas avec des modèles de statuts car chaque cas est différent. Un avocat rédige les statuts spécifiques d’une SCI pour environ 2000 euros. Parfois les notaires ne facturent pas cette prestation si la constitution de la SCI se fait en même temps que le don de parts ou qu’un apport (le notaire prendra environ 1% de la valeur de l’apport).
Les formalités pour constituer une SCI en ce qui concerne la publicité et l’immatriculation au greffe coûtent environ 300 euros mais l’enregistrement des statuts aux impôts prendra environ 30 jours.
Une vraie SCI doit avoir un gérant qui convoque l’assemblée générale au moins une fois par an, qui rédige un rapport de gestion. l’expert-comptable qui s’occupera des comptes et du suivi juridique coûtera environ 1100.
Il convient de ne pas négliger cet aspect car en cas de questions de la part du fisc, seuls des livres de comptes et des rapports bien mis à jour pourront prouver la bonne foi de la SCi et montrer qu’elle ne sert pas uniquement d’outil d’optimisation fiscale.
Une SCI est une société constituée de 2 associés au minimum et ne peut avoir un but commercial : impossible d’ acheter des biens pour les revendre immédiatement afin d’en tirer profit. Une SCI ne peut pas louer en meublé car les bénéfices d’une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux
En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport et il n’y a aucun critère de capital social minimum.
Comment faire quand des parents veulent constituer une SCI pour créer un patrimoine ?
AU préalable, il faut faire une donation-partage aux enfants. Cela leur permet d’investir des fonds qui leur sont propres.
La constitution de la SCI sera alors possible (avec une origine des fonds déclarée).
La souscription des parts peut se faire en partie en usufruit par les parents et en nue-propriété pour les enfants qui auront ainsi à la mort de leurs parents la pleine propriété des parts démembrées.
La désignation du gérant est libre et les participants à l’opération sont libres de fixer les missions des gérants, les règles de majorité, etc..
Voir aussi SCI familiale
Quelles sont les obligations comptables et administratives d’une SCI ?
La SCI est une société et fonctionne comme une société.
Elle doit avoir des statuts rédigés, avoir une insertion d’annonce légale à sa création, ainsi qu’un dépôt au greffe du Tribunal et une publication au Bodacc et pour finir une immatriculation.
Chaque année doit être tenue l’assemblée générale de la SCI avec rédaction d’un procès-verbal.
Une comptabilité doit être tenue avec établissement d’un bilan si la société est à l’impôt sur les sociétés.
Revenus et dépenses de la SCI doivent être effectués à partir d’un compte bancaire ouvert au nom de la société.
Si la SCI ne respecte pas ces obligations, alors l’administration peut la requalifier en indivision avec les conséquences civiles et fiscales que cela implique.
Comment clôturer une SCI ?
Le droit français est mal fait: il est compliqué et très coûteux de clôturer une société.
Dans le cas d’une SCI, il y aura à régler le droit de partage, la liquidation des impôts, la taxe de publicité foncière et parfois le droit de vente –> voir Dissolution d’une SCI : quelle procédure ?
