Résiliation d’un bail avant son terme

Dans votre quotidien, vous pouvez être confronté(e) en tant que locataire d’un appartement, à des situations qui vous amèneront à vous déplacer d’un lieu à un autre.

Une mutation peut intervenir, un changement de statut de célibataire à celui d’un marié, un problème médical, etc..

Peut-il y avoir alors résiliation de bail, avec un préavis réduit ?

Résiliation de bail avant le préavis

La loi offre cette possibilité aux deux parties, mais est plus exigeante quant aux propriétaires. En revanche, le locataire peut rompre son contrat avant échéance, à tout moment, sans motiver sa décision.

Un évènement heureux comme malheureux peut amener un locataire à renoncer à son bail avant même son entrée dans les locaux ? Après avoir pris un engagement contractuel sur un bail et d’avoir convenu d’une date d’entrée, une personne peut être amené à rompre son contrat pour une raison ou une autre. Il ne peut, en aucun cas, se prévaloir d’une situation ou de n’avoir pas intégré pour occulter l’étape de la résiliation.

Dès lors qu’il n’a pas encore pris possession des lieux, et qu’il veut se départir du contrat, le locataire est lié par l’engagement de sa signature. Il faut qu’il se désengage par une résiliation en bonne et due forme.

Chacune des parties a pris des engagements au terme de ce contrat et doit les honorer. Il est possible que le propriétaire ait effectué des travaux avant l’intégration de son locataire. Le locataire a également versé des garanties financières au moment de la signature du contrat. Voilà pourquoi il est important de résilier correctement et de convenir des termes de résiliation dans cette situation dérogatoire.

Résiliation d’un bail par le locataire

La loi, quelle que soit la durée du contrat est plus flexible avec le locataire et lui accorde plus de liberté pour mettre un terme à son contrat. Le bailleur quant à lui ne peut pas se prévaloir des mêmes droits. Seulement, il faut noter qu’en cas de défauts de paiement ou d’absence de souscription à une police d’assurance pour la sécurisation de l’appartement, les rôles peuvent s’inverser. Le propriétaire peut alors avoir le droit de donner un préavis à son locataire et l’expulser du logement.

L’article 12 de la loi n° 89-462 stipule que le locataire peut mettre un terme à son bail à n’importe quel moment.
Cette disposition en date du 6 juillet 1989 encadre les conditions de résiliation par des règles et des dispositions bien précises à respecter. Ainsi, avant de libérer un local, le locataire doit donner un préavis encore appelé congé à son bailleur en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception pour le prévenir qu’il veut libérer la maison à une date qu’il précise. Le préavis est généralement de trois mois à compter de la date de réception du courrier. Même si vous devez libérer l’appartement avant lesdits loyers seront considérés comme dû. Il existe des conditions dérogatoires comme la perte d’emploi et la mutation qui peut ramener ce préavis à un mois à condition d’en apporter la preuve.

Résiliation d’un bail à l’initiative du bailleur

La loi est moins conciliante avec le bailleur, il lui impose plus de contraintes, mais lui permet dans certains cas de résilier le contrat sous certaines conditions avec son locataire. En réalité un bailleur donne congé en fin de bail à son locataire s’il ne souhaite pas un renouvellement de contrat. La loi dispose en son article 15 de la loi n° 89-462 en date du 6 juillet 1989 de trois conditions permettant la résiliation du bail par le bailleur qu’il s’agisse de local commercial ou d’une propriété.
Primo, le propriétaire peut souhaiter reprendre son appartement pour le revendre. Il a l’obligation de le vendre inoccupé.

Secundo, il peut demander la libération de son appartement pour le faire occuper par ses proches.

Tertio, le paiement irrégulier des charges et du loyer peut être une raison légitime de résiliation de contrat. En cas d’interdiction de sous-louer ou de trouble du voisinage, le propriétaire peut faire constater par un huissier les faits et procéder à la résiliation.

Préavis réduit: dans quels cas ?

Pour soutenir les locataires confrontés à des circonstances personnelles ou professionnelles particulières, la législation française autorise la réduction du délai de préavis de trois mois à un mois dans dix situations spécifiques pour les locations non meublées utilisées comme résidence principale.

1. Le logement se situe dans une zone tendue

La réduction du préavis à un mois est automatique pour les logements situés dans des zones où la demande excède largement l’offre disponible, conformément à la loi Alur de 2014 et à la loi Macron de 2015. Cette mesure s’applique à tous les contrats de bail, anciens ou nouveaux.

2. Le locataire obtient un premier emploi

Un locataire qui trouve son premier emploi après ses études ou qui s’affilie pour la première fois au régime de sécurité sociale bénéficie d’un préavis réduit à un mois.

3. Réduction du préavis suite à une mutation professionnelle

La mutation professionnelle, qu’elle soit à l’initiative de l’employeur ou du locataire, permet de réduire le préavis à un mois, sans condition de distance par rapport au nouveau lieu de travail.

4. Le locataire perd involontairement son emploi

Un préavis d’un mois peut être demandé en cas de perte d’emploi involontaire, y compris en cas de licenciement pour faute grave ou rupture conventionnelle.

5. Le locataire retrouve un nouvel emploi suite à une perte d’emploi

La reprise d’un emploi après une perte d’emploi permet de bénéficier d’un préavis réduit, à condition que les deux événements surviennent pendant la durée du bail et que la demande de départ soit faite dans les deux mois suivant la reprise d’emploi.

6. Départ du locataire pour raison de santé justifiant un déménagement

Les problèmes de santé nécessitant un déménagement justifient également un préavis réduit, sans égard à l’âge du locataire, à condition de fournir un certificat médical.

7. Le locataire bénéficie du Revenu de solidarité active (RSA)

Les bénéficiaires du RSA peuvent donner congé avec un préavis d’un mois, sur simple présentation d’une attestation de la CAF.

8. …ou de l’Allocation adulte handicapé (AAH)

De même, les bénéficiaires de l’AAH peuvent prétendre à un préavis réduit lorsqu’ils quittent une location non meublée.

9. Préavis de location réduit à 1 mois pour l’attribution d’un logement social

L’attribution d’un logement social permet également de bénéficier d’un préavis d’un mois, que ce soit dans le parc privé ou au sein du parc HLM.

10. Le locataire ou un enfant vivant dans le logement est victime de violences

Enfin, les victimes de violences conjugales bénéficient d’un préavis réduit à un mois, à condition de fournir une ordonnance de protection ou une preuve de poursuites ou condamnation de l’agresseur.