En France, il n’est pas rare d’être propriétaire d’un terrain enclavé, donc sans accès direct à une voie publique. Dans une telle situation, le propriétaire peut -il en a le droit) demander un passage à travers le terrain de son voisin pour atteindre une route. Toutefois, obtenir ce droit de passage, aussi appelé « servitude de passage », est loin d’être une simple formalité.
Obtenir un droit de passage nécessite des démarches, formalités légales et parfois litiges judiciaires. Voici un aperçu des étapes à suivre pour revendiquer ce droit, des coûts associés, et des obstacles.
Essayer d’abord des démarches amiables
La première étape pour un propriétaire enclavé consiste à approcher son voisin pour négocier un droit de passage. Il est très recommandé de formaliser tout accord par un acte notarié, lequel sera publié au service de la publicité foncière.
Cette publication rendra l’accord opposable à tous, y compris aux futurs propriétaires des terrains concernés. Le document notarié doit préciser plusieurs choses essentielles : le tracé exact du passage, les modalités d’utilisation (heures de passage, types de véhicules autorisés), les responsabilités concernant les frais de création et d’entretien du passage, ainsi que le montant de l’indemnisation due au propriétaire qui subit la servitude.
Les frais de création et d’entretien du passage sont, par défaut, à la charge du bénéficiaire de la servitude, sauf si les parties en conviennent autrement. Il est important de solliciter tous les voisins concernés et non de choisir arbitrairement le voisin offrant le passage le plus pratique. Si un passage est utilisé par les deux propriétaires, les coûts d’entretien doivent être partagés équitablement.
Quel recours judiciaire en cas de non accord ?
Si le voisin refuse d’accorder le passage, en invoquant par exemple des alternatives moins dommageables pour son terrain, le propriétaire enclavé peut aller au tribunal judiciaire. Le juge statuera en fonction des particularités du terrain, des dommages potentiels et des contraintes urbanistiques ou environnementales. Dans des cas complexes, un expert pourra être désigné pour déterminer le tracé le plus approprié, respectant les principes du Code civil : le passage doit être à la fois le plus court et le moins dommageable possible.
Le tribunal ne fera pas que fixer le tracé du passage: il en définira également les conditions d’utilisation et l’indemnisation due au propriétaire du terrain traversé. Cette indemnité est proportionnée au préjudice subi par ce dernier, et non à la plus-value engendrée pour le terrain enclavé. En d’autres termes, l’indemnité ne peut pas atteindre la valeur vénale du terrain servant de passage, mais doit compenser les désagréments causés.
Quelle est la juste indemnisation ?
Le propriétaire du terrain sur lequel le passage est instauré a droit à une compensation financière. Toutefois, cette indemnisation ne lui est due que s’il est propriétaire au moment de la reconnaissance de la servitude. Le montant de cette indemnisation est directement lié au préjudice causé par le passage. Les tribunaux ont précisé que ce montant ne peut pas inclure la plus-value du terrain enclavé ou correspondre à la valeur vénale de la parcelle concernée. En revanche, toute dévalorisation du terrain dû à l’instauration de la servitude peut être prise en compte.
Rappelons que le terrain traversé par la servitude de passage reste la propriété du voisin, avec toutes les obligations fiscales qui en découlent, comme la taxe foncière. Le propriétaire du terrain servant conserve aussi le droit d’utiliser le passage, sauf stipulation contraire. Cependant, il ne peut en aucun cas entraver ce passage, sous peine de poursuites judiciaires. Par exemple, s’il installe un portail, il devra fournir les moyens d’accès au bénéficiaire du passage, et si ce portail complique l’exercice de la servitude, il pourra être contraint de le retirer.
Évolutions et modifications des conditions de passage
Les conditions de la servitude de passage ne sont pas figées. Elles peuvent changer si les besoins du propriétaire enclavé changent, par exemple s’il construit une maison sur un terrain précédemment utilisé comme jardin. Dans ce cas, il pourrait demander une modification pour permettre le passage de véhicules. Si une telle demande engendre un litige, celui-ci sera tranché par le tribunal judiciaire, qui examinera l’équilibre des intérêts en présence. Si la modification aggrave la servitude, elle ne sera autorisée que si elle est justifiée par un besoin réel du bénéficiaire.
Enfin, le propriétaire du terrain servant dispose de trente ans pour réclamer une indemnisation, à compter de la création de la servitude. Cette prescription ne doit pas être négligée par les propriétaires concernés.
Nous laissons un droit de passage par un escalier à notre voisin pour rentrer chez lui. Or la rampe, en bois, se détériore de plus en plus. Qui doit entretenir cette rampe qui n’est utilisée que par eux ?
Ces voisins estiment que c’est à nous de l’entretenir ?
Que devons nous faire ?
Si l’escalier ne sert qu’au voisin et qu’il lui est absolument nécessaire, c’est son problème.
Mon voisin qui a le droit de passage n’a pas mis de portail et tend juste un grillage en guise de portail. Mes visiteurs ne comprennent pas et se garent parfois devant son grillage portail ce qui occasionne instantanément colère et insultes. Etant donné que j’ai une chambre d’,hôtes des clients insultés ont déposé la clé qu’ils venaient de prendre dans la boite au lettres et exigé le remboursement de 1120 euros pour leur séjour. J’ai sommé mon voisin de mettre un panneau ou un portail mais il ne fait rien et m’a dit que j’attire la racaille car les locataires étaient Albanais et typés.
De plus le chien du voisin s’échappe sous le grillage et vient attaquer mon chat dans mon jardin: Il m’a dit que j’étais une mauvaise personne et de me clôturer. C’est fait !