Utilité d’une SCI familiale

L’utilité d’une SCI familiale est un sujet de discussion courant entre membres d’une famille qui veulent tous détenir une fraction d’un ou plusieurs biens immobiliers.

La SCI (Société Civile Immobilière) sera dirigée par un gérant et chacun des « actionnaires » en aura des parts.

Mais que peut apporter réellement une SCI familiale et quel en est l’utilité ?

La SCI familiale est en général utile pour gérer la transmission d’un bien immobilier aux enfants sans trop de tensions. La gestion du bien immobilier peut être organisée ainsi avant le décès du propriétaire qui peut ainsi s’assurer que tout ira assez bien ensuite. On peut en effet décider à l’avance quelles résolutions sont soumises à une majorité renforcée ou pas.

En mettant des capitaux dans la SCI, on peut sécuriser à l’avance les charges d’entretien et ainsi éviter aux héritiers de se disputer notamment quand leurs possibilités financières ne sont pas égales.

Détenir des parts de SCI permet de faire des dons périodiques et de profiter de la possibilité des abattements fiscaux tous les 10 ans sans compter que les droits de donation sont calculés d’après la valeur du bien immobilier moins les éventuels emprunts de la société à la banque (et ça ce n’est pas le cas pour un bien donné directement).

Si le bien immobilier est loué, la SCI familiale offre d’autres avantages. Dans une SCI, quand la location est nue, le revenu foncier (qui est la différence entre les loyers et les charges) se détermine au niveau de la société. Chaque associé est taxé à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux suivant sa part de capital de la SCI familiale. le bénéfice même si il n’est pas distribué est taxé. Si un associé de la SCI familiale a emprunté pour acheter ses parts ou le bien qui a été fourni à la SCI, il peut déduire ses intérêts.

Vue la différence entre la taxation du revenue foncier , il peut être intéressant de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés pour déduire plus de charges (amortissements, gestion, etc..) et avoir un taux d’impôt inférieur (actuellement de 15% ou 33,33% selon le bénéfices).

Attention à ne pas louer le bien immobilier de la SCI à un des associés car le fisc n’aime pas ça et il y a fort à parier qu’il y aura un redressement.

 

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