Voir aussi:

• Revenus exonérés d’ impôt
• Nouveautés impôts 2011 pour les revenus 2010
• Montant et conditions d’ attribution de l’ allocation d’ assurance chômage
• Impôts et cotisations sur les heures supplémentaires
• Crédit d’ impôt pour habitations

On peut bénéficier d’un crédit d’impôt en étant imposable ou pas.

Le montant des dépenses pour obtenir un crédit d’impôt est plafonné :
- à 8000 € pour une personne seule
- à 16000 € pour un couple soumis à une imposition commune
Il y a une majoration de 400 € par personne à charge.
Ces plafonds correspondent aux dépenses effectuées au cours d’une période de 5 années consécutives comprises entre le 1/01/2005 et le 31/122012.

Un crédit d’impôt est remboursable au contribuable s’il est supérieur à son impôt dû (contrairement à une réduction d’impôt).

Par exemple, si vous deviez payer 2000 € d’impôt sur le revenu et que les travaux  donnent droit à un crédit d’impôt de 2500 €, on n’a plus d’impôt à payer et le trésor public doit en + 500 € .
Pour bénéficier du crédit d’impôt, il faut remplir l’année suivante (par exemple déclaration à faire en mars 2010 pour une dépense durant 2009) une ligne sur sa déclaration d’impôt et  joindre une copie de la facture ou de l’attestation correspondante.

Les usagers qui souscrivent leur déclaration par internet sont dispensés de l’envoi de la facture mais doivent être en mesure de la produire, sur demande de l’administration au risque de se voir retirer son crédit d’impôt.

Voir la liste des crédit d’impôt pour habitation sur  Réductions d’ impôts pour habitation

Voir aussi:

• Taxe sur les logements vacants
• Délais de prescription pour réclamer une somme due
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Proposition de rectification d’impôt sur le revenu
• Passage d’ auto-entrepreneur à micro entreprise

Le locataire qui reçoit congé de son logement par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier n’est pas obligé de le quitter à la date indiquée.

Le locataire doit, tout d’abord, vérifier si le motif invoqué par son propriétaire est légitime et sérieux. Si le locataire menacé d’expulsion conteste le motif de l’expulsion, il doit agir en justice.

Pas d’expulsion sans jugement

l’expulsion d’un locataire n’est possible qu’en vertu d’une décision de justice et au moins 2 mois après commandement d’avoir à quitter les lieux. ce délai de 2 moius peut être réduit ou supprimé. Il peut aussi être suivi d’un autre délai de 3 mois maximum si l’expulsion risque d’avoir des conséquences d’une exceptionnelle dureté.

L’huissier qui délivre l’assignation à comparaître devant le tribunal d’instance doit notifier une copie au préfet 2 mois avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande d’expulsion. ce délai doit être mis à profit par le préfet pour saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou les services sociaux compétents.

Le locataire de bonne foi peut demander au président du tribunal de grande instance (sur simple demande), des délais supplémentaires renouvelables (de 3 mois à 3 ans maximum).

Suspension des expulsions

Entre le 1 novembre et le 15 mars, aucune expulsion ne peut être effectuée, sauf si l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril, ou si l’occupant s’est installé par voie de fait (quatter), ou si un relogement valable est assuré.

L’occupant menacé d’expulsion a intérêt à retirer les actes d’huissier arrivés en son absence et déposés à la mairie. Si il y a un retard de paiement des loyers, le versement rapide d’un acompte peut suspendre les poursuites.

En cas de difficultés, l’intéressé a tout intérêt à contacter les services sociaux  (mairie, centre médico-social), les élus locaux ou une association de défense des locataires, telle la Confédération Nationale du Logement (CNL).

Voir aussi:

• Accès du propriétaire à son appartement loué
• Taxe sur les logements vacants
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• GRL garantie des risques locatifs

Le propriétaire doit toutefois obtenir l’autorisation expresse du locataire.

Le mieux bien sûr est de convenir d’un calendrier de visite entre locataire et propriétaire.

Même si le propriétaire a les clés, il ne peut pas entrer dans l’appartement sans autorisation: il s’agirait d’une violation de domicile qui pourrait finir au pénal.

En cours de bail, un droit de visite ne sera accordé que s’il existe, dans le contrat de location, une clause permettant d’effectuer une visite pour vérifier l’état des lieux loués.

Si tel n’est pas le cas et si le locataire refuse l’accès malgré les sollicitations du propriétaire, celui-ci doit présenter une demande d’autorisation auprès du président du tribunal d’instance, juge des référés.

Voir aussi Congé d’ un locataire pour cause de vente

Voir aussi:

• Droit et expulsion des locataires
• Taxe sur les logements vacants
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• GRL garantie des risques locatifs

Le locataire a alors un droit de préemption sur le bien, c’est à dire qu’il en est l’acquéreur prioritaire.

Le propriétaire, personne morale ou physique, doit indiquer dans le congé qu’il donne, le prix et les conditions de vente du bien (art 15-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail. le congé doit indiquer le motif (vente), être accompagné d’une offre de vente et reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi de 1989.

L’offre est valable 2mois (du 6ème au 4ème mois avant l’expiration du bail). Si le locataire accepte l’offre de vente, l’acte de vente doit être signé dans les 2 mois ou dans les 4 mois en cas de recours à un prêt.

Si le bailleur trouve un acquéreur à un meilleur prix, il doit notifier une nouvelle offre au locataire. La nouvelle offre est valable à compter de la réception de la notification qui se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. La vente doit être réalisée dans les 2mois (ou 4 mois en cas de prêt).

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Comment trouver un bon avocat ?
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif

La totalité des charges peut être réclamée au nu-propriétaire même si il n’est pas propriétaire à 100% des parts !

Voir aussi:

• Taxe sur les logements vacants
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• Points importants d’un contrat de syndic
• Droit et expulsion des locataires

Il faut tout d’abord garder le contact avec le locataire. Après une première discussion, un courrier de relance peut être envoyé au bout d’une semaine. Ce courrier de relance de loyer impayé doit mentionner la somme due et la date de paiement normale. On demandera ainsi une régularisation sous 8 jours.

Il peut être intéressant de poster un double de cette lettre à la personne qui s’est portée caution pour le locataire.

Au-delà de 15 jours de retard, on enverra un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce recommandé exigera le paiement du loyer et les frais de retard prévus dans le bail.

Si le locataire n’a pas d’assurance habitation (ce qui est fréquent quand un locataire ne paie pas ses loyer), la procédure juridique pour réquérir la nullité du bail est raccourcie de plusieurs mois.

Après un mois de non paiement, le recours à un huissier s’impose pour procéder au commandement de payer.

Quand le locataire est en quasi faillite, l’aider à constituer un dossier d’aide au logement auprès de la CAF de sa région pourra aider d’autant plus que cette aide est payable directement au bailleur.

Voir aussi:

• Taxe sur les logements vacants
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Droit et expulsion des locataires
• Demande de délais de remboursement

Certaines décisions ne peuvent être prises par exemple qu’à l’unanimité ou à une majorité renforcée. Malgré cela, un copropriétaire peut se sentir lésé et vouloir refuser de faire face aux engagements pris en commun.

Pour contester une décision de copropriété, il faut absolument respecter les règles en vigueur car c’est le seul moyen d’obtenir éventuellement gain de cause.

Contester les décisions de l’assemblée des copropriétaires:

On ne peut contester une décision prise en assemblée générale que si on a été absent ou si on a voté contre. Si on quitte une assemblée générale en cours de vote, il faut absolument faire mentionner le départ de l’assemblée sur le procès-verbal de celle-ci.

Ensuite, que la décision soit opportune ou pas, on ne peut agir que si elle a été prise en violation des règles légales et il faudra prouver ceci devant les tribunaux (ex: convocations non envoyées dans les délais, règles de majorité non respectées).

Le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble doit être saisi dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. L’intervention d’un avocat étant obligatoire dans cette procédure, attention aux frais !

Contester la répartition des charges entre copropriétaires:

La répartition des charges de la copropriété se fait au prorata des millièmes de chaque propriétaire, ou selon l’utilité relative des services et équipements  communs à l’égard des lots.

Ce principe est impératif  mais pas toujours respecté. Par exemple un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée participe aux frais d’entretien de l’ascenseur ou que le propriétaire d’un parking se voir facturer des frais de chauffage.

L’erreur de répartition peut provenir d’un règlement de copropriété lui-même. il faut donc demander sa modification en assemblée générale, ce qui exige l’unanimité de tous les copropriétaires, présents ou absents. L’unanimité sera difficile à obtenir puisque la modification demandée entraînera automatiquement un surcoût  opur certains autres voisins.

L’erreur peut aussi résulter de changements intervenus dans l’immeuble avec un impact mal évalué. les changements auront été décidés aux diverses majorités prévues opur y arriver et ces mêmes majorités seront nécessaires pour obtenir la modification de la nouvelle répartition des charges entre copropriétaires.

La demande en révision des charges ne sera acceptée que si on paie 25% de plus que ce qu’on devrait payer ou si un autre copropriétaire paie 25% de moins. L’action doit être engagée dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans qui suivent l’acquisition du logement s’il s’agit de la première vente après construction.

La nouvelle répartition des charges, décidée par le tribunal, s’imposera à tous les copropriétaires. On ne pourra pas se faire rembourser le trop-versé.

Si la répartition des charges a été décidée en violation des règles légales (charges d’un équipement qu’on n’utilise pas comme un ascenseur), on peut intenter une action en annulation de cette clause à tout moment

Voir aussi:

• Taxe sur les logements vacants
• Taxe d’habitation de concierge
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• Droit et expulsion des locataires
• Accès du propriétaire à son appartement loué

Ce délai est repoussé par une décision administrative.

Pour bénéficier de ce report qui est une tolérance par rapport à l’article 31 du CGI, le contribuable doit justifier qu’il a accompli toutes les diligences concrètes (insertion d’annonces, passage par une agence immobilière) pour essayer de mettre son bien en location et qu’il n’a pas proposé un loyer démesuré. Le logement doit aussi bien sûr ne jamais avoir été habité ou occupé depuis l’achèvement.

Le moment de départ de la période d’amortissement n »est pas modifié: il reste au premier jour de l’acquisition ou de l’achèvement du logement mais le propriétaire peut bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu’à compter de la date de mise en location effective du bien et jusqu’à la neuvième année suivant l’acquisition ou l’achèvement.

La période pendant laquelle l’investisseur en Robien peut bénéficier d’une déduction fiscale au titre de l’amortissement sera donc réduite d’autant que le bien ne sera pas loué !

Le bien devra lui toujours être loué 9 ans à compter de la date de location effective. A défaut, l’avantage accordé par l’investissement en Robien sera remis en cause.

Voir aussi:

• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Obligations de la loi Scellier
• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Taxe sur les logements vacants

Le montant de la taxe sur les logements vacants est progressif: 10% de la valeur locative la première année, 12,5% la deuxième et 15% au-delà.

En 2006, la loi a complété ce dispositif en permettant aux communes non visées par le décret d’instituer localement une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

Les 2 taxes s’appliquent aux logements vides de tout meuble, destinés à l’habitation et donc sufisamment décents.

La vacance doit durer depuis au moins 2 ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition (5 ans pour la THLV).

Pour établir cette taxe, les services fiscaux ne se fondent pas sur une déclaration du propriétaire mais sur un recensement annuel et sur des informations dont ils disposent (parfois grâce aux propriétaires eux-mêmes qui ont demandé une exonération).

Voir aussi:

• Crédit d’ impôt pour habitations
• Régime fiscal de l’ or
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• Mariage de pacsés et impôts
• ISF et titres de sa propre société

Quels sont les points à vérifier dans un contrat de syndic ?Le premier point essentiel à vérifier est la durée du contrat de syndic . De plus en plus de syndics essaient d’imposer des durées de 3 ans mais un contrat de syndic doit être d’un an comme c’est l’usage.

Il est aussi intéressant d’avoir un compte séparé. Avoir un compte séparé permet non seulement de contrôler facilement le travail du syndic mais aussi de récupérer les intérêts de la trésorerie (alors qu’un compte commun fait aller les intérêts de la trésorerie dans la poche du syndic). Attention cependant aux frais que compte le syndic pour un compte séparé  car le compté séparé étant obligatoire sauf dispense d’assemblée générale, certains syndics comptent d’énormes frais « de gestion de compte » qu’il faut refuser !

Il faut contrôler la liste des opérations que le syndic compte dans la « gestion courante ». Parfois, certaines tâches obligatoires et fréquentes sont enlevées de cette liste pour afficher des prestations peu coûteuses alors que dans la réalité le syndic va facturer hors normes certaines opérations comme la remise de dossiers au successeur, la gestion des archives après 3 ans, la gestion des remplacements de gardien ou de jardinier.

Attention enfin et surtout aux petites facturations du syndic qui font gonfler la note. Photocopies à 0,20 euros, lettre de rappel à plus de 10 euros, forfaits injustifiés (internet, administrationà parfois masqués par des mots ou expressions mystérieuses et facturés par trimestres sont à repérer pour éviter un mauvais contrat et un mauvais syndic.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Demande aux prud’hommes
• Comment trouver un bon avocat ?
• Un contrat d’ assurance-vie peut il être modifié à tout moment ?
• Taxe sur les logements vacants

Le privilège du propriétaire passe avant les propriétaires des biens immobiliers (arrêté du 24  juin par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui renforce le privilège du bailleur prévu à l’article 2332-1 du code civil).

Souvent, pour récupérer ses loyers, le propriétaire demande au juge une saisie conservatoire, ou même une saisie-vente sur les meubles du locataire, meubles présents dans le local loué.

Dans certains cas, le locataire n’est pas propriétaire de ces biens car il peut ne pas les avoir payés.

Pour éviter les surprises, le vendeur d’un bien peut demander que soit prévue une clause de réserve de propriété dans le contrat de vente. L’acheteur ne deviendra ainsi propriétaire de l’objet qu’au versement intégral du prix du vendeur. Si ce versement n’est pas effectué, le vendeur pourra alors récupérer le bien en cas de défaillance de l’acheteur.

Que se passe-t-il quand les privilèges du propriétaire des locaux loués rencontrent cette clause de propriété ?

La Cour de Cassation a pris une position claire: « le privilège du bailleur d’immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s’ils appartiennent à un tiers« .

Le bailleur doit cependant être de bonne foi. S ‘il connaît l’existence d’une clause de réserve de propriété, il ne peut pas exercer son privilège sur le meuble. Le titulaire d’une clause de réserve devra démontrer que le bailleur était au courant de la clause.

Voir aussi:

• GRL garantie des risques locatifs
• Congé d’ un locataire pour cause de vente
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Constat de risque d’ exposition au plomb

Des associations existent qui vous orienteront vers un avocat professionnel et compétent.

Pour trouver un avocat pour un problème d’abus bancaire (frais anormaux, pertes boursières, défaut d’information..) contacter l’ AACAB (Association d’aide contre les abus bancaires) au 08 10 33 14 66 et sur le site www.aacab.net

Pour trouver un avocat pour un conflit avec un employeur (licenciement, requalification d’un contrat de travail), contacter SOS Licenciement au 01 45 82 73 08 ou via www.soslicenciement.fr

Pour trouver un avocat pour un problème de copropriété (abus de syndic, conflit avec un prestataire d’immeuble), contacter l ‘Union Nationale des Responsables de Copropriété, UNARC, au 01 40 30 12 82 ou sur www.unarc.asoo.fr

Pour trouver un avocat pour un divorce, contacter l’association des divorcé(e)s de France au 01 45 85 29 61 ou sur www.ddf.asso.fr

Pour trouver un avocat pour une fraude à la consommation (publicité mensongère, vices cachés, contrat non respecté), contacter CLCV au 01 56 54 32 10 ou sur www.clcv.org

Pour trouver un avocat en cas de problème de voiture et code de la route, permis de conduire, retraits de points du permis, contacter L’association DCA (Association de Défense du Citoyen Automobile) au 01 47 75 10 11 ou sur www.dca-asso.com

Pour trouver un avocat suite à un préjudice corporel (accident de la route ou accident du travail, maladie professionnelle), contacter la FNATH au 04 77 49 42 42 ou sur www.fnath.org

Pour trouver un avocat à propos d’un conflit bailleur-locataire (loyers impayés, dégradations, bail) contacter l’ UNPI au 01 44 11 32 42 ou sur www.unpi.org

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Obligations déclaratives des banques
• Loi sur la discrimination
• Délais de prescription pour réclamer une somme due
• Congé d’ un locataire pour cause de vente