• l’engagement de location du logement nu pour un usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans (avec l’ engagement de location prenant effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble)
• des loyers qui ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret
• un seul logement par an accordé en investissement Scellier
• un plafond d’investissement de 300 000 €

Voir aussi:

• Avantages fiscaux de la loi Scellier
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Les risques de la loi Demessine
• Information et publicité financière
• GRL garantie des risques locatifs

Le PLS a plusieurs avantages:

• un taux très intéressant indexé sur celui du livret A
• des avantages fiscaux pour l’investisseur (TVA à 5,5% et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 à 25 ans – et même 30 ans quand le logement respecte des critères de qualité environnementale- )

Pour les opérations dont le permis de construire a été déposé avant le 1/01/2010 le PLS peut encore être cumulé avec le dispositif fiscal Scellier.

L’investisseur privé obtiendra alors une réduction d’impôts de 37% du montant de l’investissement, plafonné à 300000 euros, soit une réduction de 111000 euros sur 15 ans.

Le bailleur bénéficie aussi, avec un PLS, d’un abattement de 30% sur les loyers perçus.

L’octroi d’un PLS est soumis à plusieurs conditions:

• le locataire doit utiliser le logement en tant que résidence principale
• un agrément de la direction départementale de l’équipement et la signature d’une convention de location entre le promoteur et l’ Etat doit être obtenue
• le loyer ne doit pas dépsser un montant déterminé selon la zone géographique ou est implanté le bien
• les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond (le locataire peut être éligible à l’aide personnalisée au logement, APL, qui sera versée directement au bailleur)

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Obligations de la loi Scellier
• Les risques de la loi Demessine
• Etat des lieux de sortie d’un appartement

Tous les contrats GRL ont un socle commun minimal regroupant les 3 garanties suivantes:

• prise en charge des loyers impayés
• prise en charge des frais de contentieux (frais de procédure, honoraires d’avocat et d’huissier, etc…) dans la limite d’un plafond global de 70000 euros
• coût d’éventuelles dégradations locatives à hauteur de 7700 euros (3500 euros pour une location meublée)

Le bailleur assuré GRL est pris en charge par l’assureur dès que 2 mois de loyer au moins n’ont pas été payés ou en cas d’impayés partiels quand le total des sommes non réglées atteint au moins un mois de loyer (déduction faite des aides au logement qui vous sont versés directement) sur une période n’ excédant pas 12 mois.

Un bailleur peut souscrire une assurance garantie des risques locatifs GRL si il est une personne pjhysique ou morale (SCI familiale ou non).

Les locataires assurables par la GRL sont les locataires dont le loyer représente au maximum 50% des revenus.

Le montant de la prime d’assurance est libre mais devrait être compris 2,5 et 3%.

En plus du contrat de base GRL, les assureurs proposeront des options payantes offrant + de garanties.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Juge de proximité
• Etat des lieux de sortie d’un appartement

• les charges sont engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattachent à la gestion normale de l’entreprise
• les charges correspondent à une charge effective et sont justifiées par un document
• les charges sont comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées et se traduisent par une diminution de l’actif net de l’entreprise
• les charges ne sont pas frappées par une disposition particulière de la loi interdisant leur déductibilité (charges somptuaires par exemple).

Les achats qui respectent les conditions ci-avant sont déductibles pour le montant: prix d’achat HT + frais accessoires – réductions commerciales

Les loyers et charges locatives sont déductibles mais les redevances de crédit-bail ou loyer des locations de véhicules de tourisme supérieures à 3 mois sont déductibles dans la limite d’un plafond égal à 18300 euros pour les véhicules mis en circulation depuis le 1/11/1996 et 9900 euros pour les véhicules polluants mis en circulation après le 1/6/2004 et acquis à compter du 1/1/2006.

Les frais d’entretien et de réparations sont déductibles sauf les dépenses relatives aux charges somptuaires, les dépenses visant à augmenter la valeur ou la durée de vie du bien aux dates auxquelles interviennent les dépenses

Les primes d’assurance sont déductibles mais les cotisations d’assurance-vie ou décès, souscrites librement sur la tête d’un dirigeant au profit de l’entreprise sont déductibles au moment de l’expiration du contrat ou lors du décès de l’assuré.

Les commissions, courtages et honoraires sont déductibles mais doivent être portés sur la DADS.

Les frais de publicité et relations publiques sont déductibles sauf la publicité prohibée et les cadeaux non faits dans l’intérêt général de l’entreprise.

Les frais de voyage et de déplacement sont déductibles s’ils ont un caractère professionnel. Si ils concernent les personnes les mieux rémunérées de l’entreprise, ils doivent figurer sur le relevé des frais généraux.

Voir aussi:

• GRL garantie des risques locatifs
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Régime social de l’auto-entrepreneur
• Ex-époux solidaires des loyers dus d’un bail résilié ?
• Dons et avantages fiscaux

Ce délai est repoussé par une décision administrative.

Pour bénéficier de ce report qui est une tolérance par rapport à l’article 31 du CGI, le contribuable doit justifier qu’il a accompli toutes les diligences concrètes (insertion d’annonces, passage par une agence immobilière) pour essayer de mettre son bien en location et qu’il n’a pas proposé un loyer démesuré. Le logement doit aussi bien sûr ne jamais avoir été habité ou occupé depuis l’achèvement.

Le moment de départ de la période d’amortissement n »est pas modifié: il reste au premier jour de l’acquisition ou de l’achèvement du logement mais le propriétaire peut bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu’à compter de la date de mise en location effective du bien et jusqu’à la neuvième année suivant l’acquisition ou l’achèvement.

La période pendant laquelle l’investisseur en Robien peut bénéficier d’une déduction fiscale au titre de l’amortissement sera donc réduite d’autant que le bien ne sera pas loué !

Le bien devra lui toujours être loué 9 ans à compter de la date de location effective. A défaut, l’avantage accordé par l’investissement en Robien sera remis en cause.

Voir aussi:

• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Obligations de la loi Scellier
• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Taxe sur les logements vacants

Le privilège du propriétaire passe avant les propriétaires des biens immobiliers (arrêté du 24  juin par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui renforce le privilège du bailleur prévu à l’article 2332-1 du code civil).

Souvent, pour récupérer ses loyers, le propriétaire demande au juge une saisie conservatoire, ou même une saisie-vente sur les meubles du locataire, meubles présents dans le local loué.

Dans certains cas, le locataire n’est pas propriétaire de ces biens car il peut ne pas les avoir payés.

Pour éviter les surprises, le vendeur d’un bien peut demander que soit prévue une clause de réserve de propriété dans le contrat de vente. L’acheteur ne deviendra ainsi propriétaire de l’objet qu’au versement intégral du prix du vendeur. Si ce versement n’est pas effectué, le vendeur pourra alors récupérer le bien en cas de défaillance de l’acheteur.

Que se passe-t-il quand les privilèges du propriétaire des locaux loués rencontrent cette clause de propriété ?

La Cour de Cassation a pris une position claire: « le privilège du bailleur d’immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s’ils appartiennent à un tiers« .

Le bailleur doit cependant être de bonne foi. S ‘il connaît l’existence d’une clause de réserve de propriété, il ne peut pas exercer son privilège sur le meuble. Le titulaire d’une clause de réserve devra démontrer que le bailleur était au courant de la clause.

Voir aussi:

• GRL garantie des risques locatifs
• Congé d’ un locataire pour cause de vente
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Constat de risque d’ exposition au plomb

Une fois le bail terminé, cet engagement n’est plus valable. La justice fait la différence entre les loyers (pendant le bail) et les « indemnités d’occupation » (ce qui est du après la résiliation de celui-ci).

L’indemnité n’est due que par celui qui se maintient dans les lieux sans droit, après expiration du bail.

Voir aussi:

• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Revenus exonérés d’ impôt