loyer
Obligations de la loi Scellier
La réduction d’impôt proposée par la loi Scellier est conditionnée à:
- l’engagement de location du logement nu pour un usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans (avec l’ engagement de location prenant effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble)
- des loyers qui ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret
- un seul logement par an accordé en investissement Scellier
- un plafond d’investissement de 300 000 €
Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
Le prêt locatif social (PLS) s’adresse aux personnes physiques ou morales qui veulent acheter un bien immobilier en vue de le louer.
Le PLS a plusieurs avantages:
- un taux très intéressant indexé sur celui du livret A
- des avantages fiscaux pour l’investisseur (TVA à 5,5% et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 à 25 ans – et même 30 ans quand le logement respecte des critères de qualité environnementale- )
GRL garantie des risques locatifs
Traitement fiscal des charges d’ exploitation
Pour une entreprise, les charges peuvent être déductibles si
- les charges sont engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattachent à la gestion normale de l’entreprise
- les charges correspondent à une charge effective et sont justifiées par un document
- les charges sont comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées et se traduisent par une diminution de l’actif net de l’entreprise
- les charges ne sont pas frappées par une disposition particulière de la loi interdisant leur déductibilité (charges somptuaires par exemple).
Délai pour les investisseurs en Robien
Pour bénéficier de l’avantage fiscal des investissements de Robien, l’investisseur devait trouver un locataire dans les 12 mois après l’achèvement de l’immeuble.
Ce délai est repoussé par une décision administrative.
Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
Quand un locataire ne paie plus ses loyers, le propriétaire de l’appartement, le bailleur, peut réagir pour être payé en faisant saisir les biens présents chez son locataire.
Le privilège du propriétaire passe avant les propriétaires des biens immobiliers (arrêté du 24 juin par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui renforce le privilège du bailleur prévu à l’article 2332-1 du code civil).
Souvent, pour récupérer ses loyers, le propriétaire demande au juge une saisie conservatoire, ou même une saisie-vente sur les meubles du locataire, meubles présents dans le local loué.
Dans certains cas, le locataire n’est pas propriétaire de ces biens car il peut ne pas les avoir payés.
Pour éviter les surprises, le vendeur d’un bien peut demander que soit prévue une clause de réserve de propriété dans le contrat de vente. L’acheteur ne deviendra ainsi propriétaire de l’objet qu’au versement intégral du prix du vendeur. Si ce versement n’est pas effectué, le vendeur pourra alors récupérer le bien en cas de défaillance de l’acheteur.
Que se passe-t-il quand les privilèges du propriétaire des locaux loués rencontrent cette clause de propriété ?
La Cour de Cassation a pris une position claire: « le privilège du bailleur d’immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s’ils appartiennent à un tiers« .
Le bailleur doit cependant être de bonne foi. S ‘il connaît l’existence d’une clause de réserve de propriété, il ne peut pas exercer son privilège sur le meuble. Le titulaire d’une clause de réserve devra démontrer que le bailleur était au courant de la clause.
Ex-époux solidaires des loyers dus d’un bail résilié ?
Lorsqu’un couple prend une location, les époux sont solidaires du paiement des loyers.
Une fois le bail terminé, cet engagement n’est plus valable. La justice fait la différence entre les loyers (pendant le bail) et les « indemnités d’occupation » (ce qui est du après la résiliation de celui-ci).
L’indemnité n’est due que par celui qui se maintient dans les lieux sans droit, après expiration du bail.
