Le locataire qui reçoit congé de son logement par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier n’est pas obligé de le quitter à la date indiquée.

Le locataire doit, tout d’abord, vérifier si le motif invoqué par son propriétaire est légitime et sérieux. Si le locataire menacé d’expulsion conteste le motif de l’expulsion, il doit agir en justice.

Pas d’expulsion sans jugement

l’expulsion d’un locataire n’est possible qu’en vertu d’une décision de justice et au moins 2 mois après commandement d’avoir à quitter les lieux. ce délai de 2 moius peut être réduit ou supprimé. Il peut aussi être suivi d’un autre délai de 3 mois maximum si l’expulsion risque d’avoir des conséquences d’une exceptionnelle dureté.

L’huissier qui délivre l’assignation à comparaître devant le tribunal d’instance doit notifier une copie au préfet 2 mois avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande d’expulsion. ce délai doit être mis à profit par le préfet pour saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou les services sociaux compétents.

Le locataire de bonne foi peut demander au président du tribunal de grande instance (sur simple demande), des délais supplémentaires renouvelables (de 3 mois à 3 ans maximum).

Suspension des expulsions

Entre le 1 novembre et le 15 mars, aucune expulsion ne peut être effectuée, sauf si l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril, ou si l’occupant s’est installé par voie de fait (quatter), ou si un relogement valable est assuré.

L’occupant menacé d’expulsion a intérêt à retirer les actes d’huissier arrivés en son absence et déposés à la mairie. Si il y a un retard de paiement des loyers, le versement rapide d’un acompte peut suspendre les poursuites.

En cas de difficultés, l’intéressé a tout intérêt à contacter les services sociaux  (mairie, centre médico-social), les élus locaux ou une association de défense des locataires, telle la Confédération Nationale du Logement (CNL).

Voir aussi:

• Accès du propriétaire à son appartement loué
• Taxe sur les logements vacants
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• GRL garantie des risques locatifs

Si  la réduction d’impôt excède l’impôt dû la même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’ impôt des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse).

Les plus anciens reports sont prioritaires sur les plus récents.

Voir aussi:

• Obligations de la loi Scellier
• Les risques de la loi Demessine
• Information et publicité financière
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Taxe sur les logements vacants

• l’engagement de location du logement nu pour un usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans (avec l’ engagement de location prenant effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble)
• des loyers qui ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret
• un seul logement par an accordé en investissement Scellier
• un plafond d’investissement de 300 000 €

Voir aussi:

• Avantages fiscaux de la loi Scellier
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Les risques de la loi Demessine
• Information et publicité financière
• GRL garantie des risques locatifs

Le concubin survivant est étranger à la succession du défunt, dont seule la famille hérite sauf si un testament ou une donation lui donne des droits.

Si le logement commun appartient au concubin décédé, le concubin survivant n’a même pas le droit au maintien temporaire dans le logement.

Si le logement des concubins a été acheté en commun, les concubins sont en indivision, c’est à dire que chacun dispose des mêmes droits sur le logement. Au décès d’un concubin, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du concubin mort.

Si le logement été loué, il y a 2 cas. Si le bail a été signé par le concubin mort, le concubin survivant a le droit de se maintenir dans les lieux. Si le bail a été signé par les 2 concubins, le survivant devient le seul titulaire du bail.

Voir aussi:

• Payer les droits de succession à crédit
• GRL garantie des risques locatifs
• Transmettre un patrimoine sans impôts
• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Taxe sur les logements vacants

Tous les contrats GRL ont un socle commun minimal regroupant les 3 garanties suivantes:

• prise en charge des loyers impayés
• prise en charge des frais de contentieux (frais de procédure, honoraires d’avocat et d’huissier, etc…) dans la limite d’un plafond global de 70000 euros
• coût d’éventuelles dégradations locatives à hauteur de 7700 euros (3500 euros pour une location meublée)

Le bailleur assuré GRL est pris en charge par l’assureur dès que 2 mois de loyer au moins n’ont pas été payés ou en cas d’impayés partiels quand le total des sommes non réglées atteint au moins un mois de loyer (déduction faite des aides au logement qui vous sont versés directement) sur une période n’ excédant pas 12 mois.

Un bailleur peut souscrire une assurance garantie des risques locatifs GRL si il est une personne pjhysique ou morale (SCI familiale ou non).

Les locataires assurables par la GRL sont les locataires dont le loyer représente au maximum 50% des revenus.

Le montant de la prime d’assurance est libre mais devrait être compris 2,5 et 3%.

En plus du contrat de base GRL, les assureurs proposeront des options payantes offrant + de garanties.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Juge de proximité
• Etat des lieux de sortie d’un appartement

Le propriétaire doit toutefois obtenir l’autorisation expresse du locataire.

Le mieux bien sûr est de convenir d’un calendrier de visite entre locataire et propriétaire.

Même si le propriétaire a les clés, il ne peut pas entrer dans l’appartement sans autorisation: il s’agirait d’une violation de domicile qui pourrait finir au pénal.

En cours de bail, un droit de visite ne sera accordé que s’il existe, dans le contrat de location, une clause permettant d’effectuer une visite pour vérifier l’état des lieux loués.

Si tel n’est pas le cas et si le locataire refuse l’accès malgré les sollicitations du propriétaire, celui-ci doit présenter une demande d’autorisation auprès du président du tribunal d’instance, juge des référés.

Voir aussi Congé d’ un locataire pour cause de vente

Voir aussi:

• Droit et expulsion des locataires
• Taxe sur les logements vacants
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• GRL garantie des risques locatifs

Les garde-corps doivent avoir une hauteur d’au moins 1 mètre. Si ils ont une épaisseur de + de 50 cm, ils peuvent être hauts de 80 cm au minimum.

Cette norme de 1996 s’applique à la construction des bâtiments d’habitation nouveaux ainsi qu’aux surélévations de bâtiments anciens et aux additions à des bâtiments.

Ce texte ne prévoit pas une mise ne conformité des logements anciens (datant d’avant la norme) même si ceux-ci sont loués.

Voir aussi:

• Taxe sur les logements vacants
• Taxe d’habitation de concierge
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• Obligations de la loi Scellier
• GRL garantie des risques locatifs

Il faut tout d’abord garder le contact avec le locataire. Après une première discussion, un courrier de relance peut être envoyé au bout d’une semaine. Ce courrier de relance de loyer impayé doit mentionner la somme due et la date de paiement normale. On demandera ainsi une régularisation sous 8 jours.

Il peut être intéressant de poster un double de cette lettre à la personne qui s’est portée caution pour le locataire.

Au-delà de 15 jours de retard, on enverra un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce recommandé exigera le paiement du loyer et les frais de retard prévus dans le bail.

Si le locataire n’a pas d’assurance habitation (ce qui est fréquent quand un locataire ne paie pas ses loyer), la procédure juridique pour réquérir la nullité du bail est raccourcie de plusieurs mois.

Après un mois de non paiement, le recours à un huissier s’impose pour procéder au commandement de payer.

Quand le locataire est en quasi faillite, l’aider à constituer un dossier d’aide au logement auprès de la CAF de sa région pourra aider d’autant plus que cette aide est payable directement au bailleur.

Voir aussi:

• Taxe sur les logements vacants
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Droit et expulsion des locataires
• Demande de délais de remboursement

En tant qu’occupant de leur logement de fonction, les gardiens sont redevables de la taxe d’habitation. La convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble indique également ceci à l’exception des départements du Var et des Alpes Maritimes où la tradition met la taxe à charge de l’employeur.

L’ assemblée générale des copropriétaires peut aussi décider de mettre la taxe d’habitation à la charge de l’immeuble. La taxe d’habitation du concierge sera alors considéré comme un avantage de type salaire et donc soumis aux charges sociales.

Voir aussi:

• Contester une décision de copropriété
• Taxe sur les logements vacants
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• Obligations de la loi Scellier
• Hauteur réglementaire des garde-corps des terrasses et balcons

Certaines décisions ne peuvent être prises par exemple qu’à l’unanimité ou à une majorité renforcée. Malgré cela, un copropriétaire peut se sentir lésé et vouloir refuser de faire face aux engagements pris en commun.

Pour contester une décision de copropriété, il faut absolument respecter les règles en vigueur car c’est le seul moyen d’obtenir éventuellement gain de cause.

Contester les décisions de l’assemblée des copropriétaires:

On ne peut contester une décision prise en assemblée générale que si on a été absent ou si on a voté contre. Si on quitte une assemblée générale en cours de vote, il faut absolument faire mentionner le départ de l’assemblée sur le procès-verbal de celle-ci.

Ensuite, que la décision soit opportune ou pas, on ne peut agir que si elle a été prise en violation des règles légales et il faudra prouver ceci devant les tribunaux (ex: convocations non envoyées dans les délais, règles de majorité non respectées).

Le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble doit être saisi dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. L’intervention d’un avocat étant obligatoire dans cette procédure, attention aux frais !

Contester la répartition des charges entre copropriétaires:

La répartition des charges de la copropriété se fait au prorata des millièmes de chaque propriétaire, ou selon l’utilité relative des services et équipements  communs à l’égard des lots.

Ce principe est impératif  mais pas toujours respecté. Par exemple un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée participe aux frais d’entretien de l’ascenseur ou que le propriétaire d’un parking se voir facturer des frais de chauffage.

L’erreur de répartition peut provenir d’un règlement de copropriété lui-même. il faut donc demander sa modification en assemblée générale, ce qui exige l’unanimité de tous les copropriétaires, présents ou absents. L’unanimité sera difficile à obtenir puisque la modification demandée entraînera automatiquement un surcoût  opur certains autres voisins.

L’erreur peut aussi résulter de changements intervenus dans l’immeuble avec un impact mal évalué. les changements auront été décidés aux diverses majorités prévues opur y arriver et ces mêmes majorités seront nécessaires pour obtenir la modification de la nouvelle répartition des charges entre copropriétaires.

La demande en révision des charges ne sera acceptée que si on paie 25% de plus que ce qu’on devrait payer ou si un autre copropriétaire paie 25% de moins. L’action doit être engagée dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans qui suivent l’acquisition du logement s’il s’agit de la première vente après construction.

La nouvelle répartition des charges, décidée par le tribunal, s’imposera à tous les copropriétaires. On ne pourra pas se faire rembourser le trop-versé.

Si la répartition des charges a été décidée en violation des règles légales (charges d’un équipement qu’on n’utilise pas comme un ascenseur), on peut intenter une action en annulation de cette clause à tout moment

Voir aussi:

• Taxe sur les logements vacants
• Taxe d’habitation de concierge
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• Droit et expulsion des locataires
• Accès du propriétaire à son appartement loué

Le montant de la taxe sur les logements vacants est progressif: 10% de la valeur locative la première année, 12,5% la deuxième et 15% au-delà.

En 2006, la loi a complété ce dispositif en permettant aux communes non visées par le décret d’instituer localement une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

Les 2 taxes s’appliquent aux logements vides de tout meuble, destinés à l’habitation et donc sufisamment décents.

La vacance doit durer depuis au moins 2 ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition (5 ans pour la THLV).

Pour établir cette taxe, les services fiscaux ne se fondent pas sur une déclaration du propriétaire mais sur un recensement annuel et sur des informations dont ils disposent (parfois grâce aux propriétaires eux-mêmes qui ont demandé une exonération).

Voir aussi:

• Crédit d’ impôt pour habitations
• Régime fiscal de l’ or
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• Mariage de pacsés et impôts
• ISF et titres de sa propre société