Voir aussi:

• Revenus exonérés d’ impôt
• Nouveautés impôts 2011 pour les revenus 2010
• Montant et conditions d’ attribution de l’ allocation d’ assurance chômage
• Impôts et cotisations sur les heures supplémentaires
• Crédit d’ impôt pour habitations

Les premiers juges de proximité ont pris fonction en octobre 2003, et ont vu leur compétences élargies en 2005, mais la question reste posée des moyens accordés pour accroître leur efficacité.

Affaires civiles et juge de proximité

En matière civile, on peut saisir le juge de proximité par simple déclaration au greffe, au moyen d’imprimés spéciaux disponibles sur place.

Si aucun juge de proximité n’est encore nommé dans le ressort de la commune, c’est le juge d’instance qui doit statuer à sa place. Il peut s’agir de conflits entre particuliers (problèmes de voisinage, relations entre propriétaires et locataires, désaccord relatif au paiement d’une somme d’argent, …) ou de litiges entre entre particuliers et commerçants ou artisans.

La juridiction de proximité est compétente pour examiner les litiges personnels et mobiliers ainsi que tout litige relatif à l’action en restitution d’un dépôt de garantie (dans le cadre d’un bail d’habitation), d’un montant maximum de 4000 euros.

Il n’y a pas de possibilité d’appel sur le jugement rendu par le juge de proximité (sauf concernant les demandes indéterminées portant sur l’exécution d’une obligation), mais il est possible de se pourvoir en cassation ou de former un recours en révision.

Affaires pénales et juge de proximité

Depuis le 1er avril 2005, le juge de proximité est compétent en matière pénale pour toutes les infractions, commises par les mineurs ou les majeurs, sanctionnées par des contraventions des 4 premières classes.

Il faut obligatoirement déposer une plainte auprès du commissariat ou de la gendarmerie. la plainte sera ensuite transmise au procureur de la République, lequel appréciera la suite à lui donner, selon le principe de l’opportunité des poursuites.

Juge unique, après avoir cherché à réconcilier les parties, le juge de proximité statue pour les infractions les moins graves commises par les personnes physiques (violences légères, tapage nocturne, dégradations volontaires, mauvais traitements d’animaux,…).

L’appel n’est pas possible pour les contraventions des 2 premières classes et reste soumis à conditions pour les autres contraventions. l’appel entraîne le sursis à exécution du jugement.

Voir aussi:

• GRL garantie des risques locatifs
• Contrôle de papiers et d’identité
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Déposer une pré-plainte par Internet

On peut bénéficier d’un crédit d’impôt en étant imposable ou pas.

Le montant des dépenses pour obtenir un crédit d’impôt est plafonné :
- à 8000 € pour une personne seule
- à 16000 € pour un couple soumis à une imposition commune
Il y a une majoration de 400 € par personne à charge.
Ces plafonds correspondent aux dépenses effectuées au cours d’une période de 5 années consécutives comprises entre le 1/01/2005 et le 31/122012.

Un crédit d’impôt est remboursable au contribuable s’il est supérieur à son impôt dû (contrairement à une réduction d’impôt).

Par exemple, si vous deviez payer 2000 € d’impôt sur le revenu et que les travaux  donnent droit à un crédit d’impôt de 2500 €, on n’a plus d’impôt à payer et le trésor public doit en + 500 € .
Pour bénéficier du crédit d’impôt, il faut remplir l’année suivante (par exemple déclaration à faire en mars 2010 pour une dépense durant 2009) une ligne sur sa déclaration d’impôt et  joindre une copie de la facture ou de l’attestation correspondante.

Les usagers qui souscrivent leur déclaration par internet sont dispensés de l’envoi de la facture mais doivent être en mesure de la produire, sur demande de l’administration au risque de se voir retirer son crédit d’impôt.

Voir la liste des crédit d’impôt pour habitation sur  Réductions d’ impôts pour habitation

Voir aussi:

• Taxe sur les logements vacants
• Délais de prescription pour réclamer une somme due
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Proposition de rectification d’impôt sur le revenu
• Passage d’ auto-entrepreneur à micro entreprise

Le locataire qui reçoit congé de son logement par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier n’est pas obligé de le quitter à la date indiquée.

Le locataire doit, tout d’abord, vérifier si le motif invoqué par son propriétaire est légitime et sérieux. Si le locataire menacé d’expulsion conteste le motif de l’expulsion, il doit agir en justice.

Pas d’expulsion sans jugement

l’expulsion d’un locataire n’est possible qu’en vertu d’une décision de justice et au moins 2 mois après commandement d’avoir à quitter les lieux. ce délai de 2 moius peut être réduit ou supprimé. Il peut aussi être suivi d’un autre délai de 3 mois maximum si l’expulsion risque d’avoir des conséquences d’une exceptionnelle dureté.

L’huissier qui délivre l’assignation à comparaître devant le tribunal d’instance doit notifier une copie au préfet 2 mois avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande d’expulsion. ce délai doit être mis à profit par le préfet pour saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou les services sociaux compétents.

Le locataire de bonne foi peut demander au président du tribunal de grande instance (sur simple demande), des délais supplémentaires renouvelables (de 3 mois à 3 ans maximum).

Suspension des expulsions

Entre le 1 novembre et le 15 mars, aucune expulsion ne peut être effectuée, sauf si l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril, ou si l’occupant s’est installé par voie de fait (quatter), ou si un relogement valable est assuré.

L’occupant menacé d’expulsion a intérêt à retirer les actes d’huissier arrivés en son absence et déposés à la mairie. Si il y a un retard de paiement des loyers, le versement rapide d’un acompte peut suspendre les poursuites.

En cas de difficultés, l’intéressé a tout intérêt à contacter les services sociaux  (mairie, centre médico-social), les élus locaux ou une association de défense des locataires, telle la Confédération Nationale du Logement (CNL).

Voir aussi:

• Accès du propriétaire à son appartement loué
• Taxe sur les logements vacants
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• GRL garantie des risques locatifs

Le PLS a plusieurs avantages:

• un taux très intéressant indexé sur celui du livret A
• des avantages fiscaux pour l’investisseur (TVA à 5,5% et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 à 25 ans – et même 30 ans quand le logement respecte des critères de qualité environnementale- )

Pour les opérations dont le permis de construire a été déposé avant le 1/01/2010 le PLS peut encore être cumulé avec le dispositif fiscal Scellier.

L’investisseur privé obtiendra alors une réduction d’impôts de 37% du montant de l’investissement, plafonné à 300000 euros, soit une réduction de 111000 euros sur 15 ans.

Le bailleur bénéficie aussi, avec un PLS, d’un abattement de 30% sur les loyers perçus.

L’octroi d’un PLS est soumis à plusieurs conditions:

• le locataire doit utiliser le logement en tant que résidence principale
• un agrément de la direction départementale de l’équipement et la signature d’une convention de location entre le promoteur et l’ Etat doit être obtenue
• le loyer ne doit pas dépsser un montant déterminé selon la zone géographique ou est implanté le bien
• les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond (le locataire peut être éligible à l’aide personnalisée au logement, APL, qui sera versée directement au bailleur)

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Obligations de la loi Scellier
• Les risques de la loi Demessine
• Etat des lieux de sortie d’un appartement

Tous les contrats GRL ont un socle commun minimal regroupant les 3 garanties suivantes:

• prise en charge des loyers impayés
• prise en charge des frais de contentieux (frais de procédure, honoraires d’avocat et d’huissier, etc…) dans la limite d’un plafond global de 70000 euros
• coût d’éventuelles dégradations locatives à hauteur de 7700 euros (3500 euros pour une location meublée)

Le bailleur assuré GRL est pris en charge par l’assureur dès que 2 mois de loyer au moins n’ont pas été payés ou en cas d’impayés partiels quand le total des sommes non réglées atteint au moins un mois de loyer (déduction faite des aides au logement qui vous sont versés directement) sur une période n’ excédant pas 12 mois.

Un bailleur peut souscrire une assurance garantie des risques locatifs GRL si il est une personne pjhysique ou morale (SCI familiale ou non).

Les locataires assurables par la GRL sont les locataires dont le loyer représente au maximum 50% des revenus.

Le montant de la prime d’assurance est libre mais devrait être compris 2,5 et 3%.

En plus du contrat de base GRL, les assureurs proposeront des options payantes offrant + de garanties.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Juge de proximité
• Etat des lieux de sortie d’un appartement

Le propriétaire doit toutefois obtenir l’autorisation expresse du locataire.

Le mieux bien sûr est de convenir d’un calendrier de visite entre locataire et propriétaire.

Même si le propriétaire a les clés, il ne peut pas entrer dans l’appartement sans autorisation: il s’agirait d’une violation de domicile qui pourrait finir au pénal.

En cours de bail, un droit de visite ne sera accordé que s’il existe, dans le contrat de location, une clause permettant d’effectuer une visite pour vérifier l’état des lieux loués.

Si tel n’est pas le cas et si le locataire refuse l’accès malgré les sollicitations du propriétaire, celui-ci doit présenter une demande d’autorisation auprès du président du tribunal d’instance, juge des référés.

Voir aussi Congé d’ un locataire pour cause de vente

Voir aussi:

• Droit et expulsion des locataires
• Taxe sur les logements vacants
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• GRL garantie des risques locatifs

Le locataire a alors un droit de préemption sur le bien, c’est à dire qu’il en est l’acquéreur prioritaire.

Le propriétaire, personne morale ou physique, doit indiquer dans le congé qu’il donne, le prix et les conditions de vente du bien (art 15-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail. le congé doit indiquer le motif (vente), être accompagné d’une offre de vente et reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi de 1989.

L’offre est valable 2mois (du 6ème au 4ème mois avant l’expiration du bail). Si le locataire accepte l’offre de vente, l’acte de vente doit être signé dans les 2 mois ou dans les 4 mois en cas de recours à un prêt.

Si le bailleur trouve un acquéreur à un meilleur prix, il doit notifier une nouvelle offre au locataire. La nouvelle offre est valable à compter de la réception de la notification qui se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. La vente doit être réalisée dans les 2mois (ou 4 mois en cas de prêt).

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Comment trouver un bon avocat ?
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif

La comparaison de l’état des lieux de sortie avec  l’état des lieux d’entrée permet d’établir les éventuelles réparations à faire par les locataires.

L’état des lieux est , en principe, dressé contradictoirement par les parties lors de la restitution des clés.

S’il est établi par le seul bailleur, l’état des lieux de sortie n’a pas de valeur probante.

A défaut d’accord amiable, le bailleur ou le locataire peut avoir recours à un huissier pour établir un état des lieux.

L’huissier envoie une lettre recommandée avec avis de réception à la partie adverse, au moins 7 jours à l’avance, pour fixer le rendez-vous.

Les frais d’établissement de l’état des lieux sont partagés par moitié entre les 2 parties.

Si le bailleur fait procéder à un constat par huissier alors que le locataire ne s’oppose pas à l’établissement d’un constat amiable, les frais d’intervention de l’huissier sont à la charge exclusive du bailleur.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Congé d’ un locataire pour cause de vente
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Juge de proximité

Quand on a signé un bail avant cette date, on n’est pas concerné sauf si le bail a été renouvelé après le 12 août 2008 et qu’un nouveau bail a été conclu.

Si le bail a été reconduit tacitement, le constat des risques d’exposition au plomb n’est pas obligatoire.

Si le locataire estime que l’état de dégradation de la maison est suceptible de porter atteinte à sa santé, il peut adresser un courrier (recommandé avec A/R) à la direction départementale des affaires sanitaires et sociales ou au service communal d’hygiène et se santé.

Ces organismes vont établir un rapport et mettront éventuellement le bailleur en demeure de réaliser les travaux qui s’avèreraient indispensables.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• GRL garantie des risques locatifs
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Contrat de cautionnement

Le privilège du propriétaire passe avant les propriétaires des biens immobiliers (arrêté du 24  juin par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui renforce le privilège du bailleur prévu à l’article 2332-1 du code civil).

Souvent, pour récupérer ses loyers, le propriétaire demande au juge une saisie conservatoire, ou même une saisie-vente sur les meubles du locataire, meubles présents dans le local loué.

Dans certains cas, le locataire n’est pas propriétaire de ces biens car il peut ne pas les avoir payés.

Pour éviter les surprises, le vendeur d’un bien peut demander que soit prévue une clause de réserve de propriété dans le contrat de vente. L’acheteur ne deviendra ainsi propriétaire de l’objet qu’au versement intégral du prix du vendeur. Si ce versement n’est pas effectué, le vendeur pourra alors récupérer le bien en cas de défaillance de l’acheteur.

Que se passe-t-il quand les privilèges du propriétaire des locaux loués rencontrent cette clause de propriété ?

La Cour de Cassation a pris une position claire: « le privilège du bailleur d’immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s’ils appartiennent à un tiers« .

Le bailleur doit cependant être de bonne foi. S ‘il connaît l’existence d’une clause de réserve de propriété, il ne peut pas exercer son privilège sur le meuble. Le titulaire d’une clause de réserve devra démontrer que le bailleur était au courant de la clause.

Voir aussi:

• GRL garantie des risques locatifs
• Congé d’ un locataire pour cause de vente
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Constat de risque d’ exposition au plomb

Des associations existent qui vous orienteront vers un avocat professionnel et compétent.

Pour trouver un avocat pour un problème d’abus bancaire (frais anormaux, pertes boursières, défaut d’information..) contacter l’ AACAB (Association d’aide contre les abus bancaires) au 08 10 33 14 66 et sur le site www.aacab.net

Pour trouver un avocat pour un conflit avec un employeur (licenciement, requalification d’un contrat de travail), contacter SOS Licenciement au 01 45 82 73 08 ou via www.soslicenciement.fr

Pour trouver un avocat pour un problème de copropriété (abus de syndic, conflit avec un prestataire d’immeuble), contacter l ‘Union Nationale des Responsables de Copropriété, UNARC, au 01 40 30 12 82 ou sur www.unarc.asoo.fr

Pour trouver un avocat pour un divorce, contacter l’association des divorcé(e)s de France au 01 45 85 29 61 ou sur www.ddf.asso.fr

Pour trouver un avocat pour une fraude à la consommation (publicité mensongère, vices cachés, contrat non respecté), contacter CLCV au 01 56 54 32 10 ou sur www.clcv.org

Pour trouver un avocat en cas de problème de voiture et code de la route, permis de conduire, retraits de points du permis, contacter L’association DCA (Association de Défense du Citoyen Automobile) au 01 47 75 10 11 ou sur www.dca-asso.com

Pour trouver un avocat suite à un préjudice corporel (accident de la route ou accident du travail, maladie professionnelle), contacter la FNATH au 04 77 49 42 42 ou sur www.fnath.org

Pour trouver un avocat à propos d’un conflit bailleur-locataire (loyers impayés, dégradations, bail) contacter l’ UNPI au 01 44 11 32 42 ou sur www.unpi.org

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Obligations déclaratives des banques
• Loi sur la discrimination
• Délais de prescription pour réclamer une somme due
• Congé d’ un locataire pour cause de vente