locataire

Un propriétaire qui souhaite vendre son logement qui est loué a le droit, pendant le préavis du bail, de faire visiter son logement 2 heures par jour, chaque jour ouvrable.

Le propriétaire doit toutefois obtenir l’autorisation expresse du locataire.

Le mieux bien sûr est de convenir d’un calendrier de visite entre locataire et propriétaire.

Même si le propriétaire a les clés, il ne peut pas entrer dans l’appartement sans autorisation: il s’agirait d’une violation de domicile qui pourrait finir au pénal.

En cours de bail, un droit de visite ne sera accordé que s’il existe, dans le contrat de location, une clause permettant d’effectuer une visite pour vérifier l’état des lieux loués.

Si tel n’est pas le cas et si le locataire refuse l’accès malgré les sollicitations du propriétaire, celui-ci doit présenter une demande d’autorisation auprès du président du tribunal d’instance, juge des référés.

Voir aussi Congé d’ un locataire pour cause de vente

Un état des lieux précis doit être établi quand on emménage dans un appartement puis quand on en rend les clés (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

La comparaison de l’état des lieux de sortie avec  l’état des lieux d’entrée permet d’établir les éventuelles réparations à faire par les locataires.

L’état des lieux est , en principe, dressé contradictoirement par les parties lors de la restitution des clés.

S’il est établi par le seul bailleur, l’état des lieux de sortie n’a pas de valeur probante.

A défaut d’accord amiable, le bailleur ou le locataire peut avoir recours à un huissier pour établir un état des lieux.

L’huissier envoie une lettre recommandée avec avis de réception à la partie adverse, au moins 7 jours à l’avance, pour fixer le rendez-vous.

Les frais d’établissement de l’état des lieux sont partagés par moitié entre les 2 parties.

Si le bailleur fait procéder à un constat par huissier alors que le locataire ne s’oppose pas à l’établissement d’un constat amiable, les frais d’intervention de l’huissier sont à la charge exclusive du bailleur.

Quand un locataire ne paie plus ses loyers, le propriétaire de l’appartement, le bailleur, peut réagir pour être payé en faisant saisir les biens présents chez son locataire.

Le privilège du propriétaire passe avant les propriétaires des biens immobiliers (arrêté du 24  juin par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui renforce le privilège du bailleur prévu à l’article 2332-1 du code civil).

Souvent, pour récupérer ses loyers, le propriétaire demande au juge une saisie conservatoire, ou même une saisie-vente sur les meubles du locataire, meubles présents dans le local loué.

Dans certains cas, le locataire n’est pas propriétaire de ces biens car il peut ne pas les avoir payés.

Pour éviter les surprises, le vendeur d’un bien peut demander que soit prévue une clause de réserve de propriété dans le contrat de vente. L’acheteur ne deviendra ainsi propriétaire de l’objet qu’au versement intégral du prix du vendeur. Si ce versement n’est pas effectué, le vendeur pourra alors récupérer le bien en cas de défaillance de l’acheteur.

Que se passe-t-il quand les privilèges du propriétaire des locaux loués rencontrent cette clause de propriété ?

La Cour de Cassation a pris une position claire: « le privilège du bailleur d’immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s’ils appartiennent à un tiers« .

Le bailleur doit cependant être de bonne foi. S ‘il connaît l’existence d’une clause de réserve de propriété, il ne peut pas exercer son privilège sur le meuble. Le titulaire d’une clause de réserve devra démontrer que le bailleur était au courant de la clause.