Le PLS a plusieurs avantages:

• un taux très intéressant indexé sur celui du livret A
• des avantages fiscaux pour l’investisseur (TVA à 5,5% et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 à 25 ans – et même 30 ans quand le logement respecte des critères de qualité environnementale- )

Pour les opérations dont le permis de construire a été déposé avant le 1/01/2010 le PLS peut encore être cumulé avec le dispositif fiscal Scellier.

L’investisseur privé obtiendra alors une réduction d’impôts de 37% du montant de l’investissement, plafonné à 300000 euros, soit une réduction de 111000 euros sur 15 ans.

Le bailleur bénéficie aussi, avec un PLS, d’un abattement de 30% sur les loyers perçus.

L’octroi d’un PLS est soumis à plusieurs conditions:

• le locataire doit utiliser le logement en tant que résidence principale
• un agrément de la direction départementale de l’équipement et la signature d’une convention de location entre le promoteur et l’ Etat doit être obtenue
• le loyer ne doit pas dépsser un montant déterminé selon la zone géographique ou est implanté le bien
• les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond (le locataire peut être éligible à l’aide personnalisée au logement, APL, qui sera versée directement au bailleur)

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Obligations de la loi Scellier
• Les risques de la loi Demessine
• Etat des lieux de sortie d’un appartement

Tous les contrats GRL ont un socle commun minimal regroupant les 3 garanties suivantes:

• prise en charge des loyers impayés
• prise en charge des frais de contentieux (frais de procédure, honoraires d’avocat et d’huissier, etc…) dans la limite d’un plafond global de 70000 euros
• coût d’éventuelles dégradations locatives à hauteur de 7700 euros (3500 euros pour une location meublée)

Le bailleur assuré GRL est pris en charge par l’assureur dès que 2 mois de loyer au moins n’ont pas été payés ou en cas d’impayés partiels quand le total des sommes non réglées atteint au moins un mois de loyer (déduction faite des aides au logement qui vous sont versés directement) sur une période n’ excédant pas 12 mois.

Un bailleur peut souscrire une assurance garantie des risques locatifs GRL si il est une personne pjhysique ou morale (SCI familiale ou non).

Les locataires assurables par la GRL sont les locataires dont le loyer représente au maximum 50% des revenus.

Le montant de la prime d’assurance est libre mais devrait être compris 2,5 et 3%.

En plus du contrat de base GRL, les assureurs proposeront des options payantes offrant + de garanties.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Juge de proximité
• Etat des lieux de sortie d’un appartement

Le locataire a alors un droit de préemption sur le bien, c’est à dire qu’il en est l’acquéreur prioritaire.

Le propriétaire, personne morale ou physique, doit indiquer dans le congé qu’il donne, le prix et les conditions de vente du bien (art 15-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail. le congé doit indiquer le motif (vente), être accompagné d’une offre de vente et reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi de 1989.

L’offre est valable 2mois (du 6ème au 4ème mois avant l’expiration du bail). Si le locataire accepte l’offre de vente, l’acte de vente doit être signé dans les 2 mois ou dans les 4 mois en cas de recours à un prêt.

Si le bailleur trouve un acquéreur à un meilleur prix, il doit notifier une nouvelle offre au locataire. La nouvelle offre est valable à compter de la réception de la notification qui se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. La vente doit être réalisée dans les 2mois (ou 4 mois en cas de prêt).

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Comment trouver un bon avocat ?
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif

La comparaison de l’état des lieux de sortie avec  l’état des lieux d’entrée permet d’établir les éventuelles réparations à faire par les locataires.

L’état des lieux est , en principe, dressé contradictoirement par les parties lors de la restitution des clés.

S’il est établi par le seul bailleur, l’état des lieux de sortie n’a pas de valeur probante.

A défaut d’accord amiable, le bailleur ou le locataire peut avoir recours à un huissier pour établir un état des lieux.

L’huissier envoie une lettre recommandée avec avis de réception à la partie adverse, au moins 7 jours à l’avance, pour fixer le rendez-vous.

Les frais d’établissement de l’état des lieux sont partagés par moitié entre les 2 parties.

Si le bailleur fait procéder à un constat par huissier alors que le locataire ne s’oppose pas à l’établissement d’un constat amiable, les frais d’intervention de l’huissier sont à la charge exclusive du bailleur.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Congé d’ un locataire pour cause de vente
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Juge de proximité

Quand on a signé un bail avant cette date, on n’est pas concerné sauf si le bail a été renouvelé après le 12 août 2008 et qu’un nouveau bail a été conclu.

Si le bail a été reconduit tacitement, le constat des risques d’exposition au plomb n’est pas obligatoire.

Si le locataire estime que l’état de dégradation de la maison est suceptible de porter atteinte à sa santé, il peut adresser un courrier (recommandé avec A/R) à la direction départementale des affaires sanitaires et sociales ou au service communal d’hygiène et se santé.

Ces organismes vont établir un rapport et mettront éventuellement le bailleur en demeure de réaliser les travaux qui s’avèreraient indispensables.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• GRL garantie des risques locatifs
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Contrat de cautionnement

Il faut tout d’abord garder le contact avec le locataire. Après une première discussion, un courrier de relance peut être envoyé au bout d’une semaine. Ce courrier de relance de loyer impayé doit mentionner la somme due et la date de paiement normale. On demandera ainsi une régularisation sous 8 jours.

Il peut être intéressant de poster un double de cette lettre à la personne qui s’est portée caution pour le locataire.

Au-delà de 15 jours de retard, on enverra un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce recommandé exigera le paiement du loyer et les frais de retard prévus dans le bail.

Si le locataire n’a pas d’assurance habitation (ce qui est fréquent quand un locataire ne paie pas ses loyer), la procédure juridique pour réquérir la nullité du bail est raccourcie de plusieurs mois.

Après un mois de non paiement, le recours à un huissier s’impose pour procéder au commandement de payer.

Quand le locataire est en quasi faillite, l’aider à constituer un dossier d’aide au logement auprès de la CAF de sa région pourra aider d’autant plus que cette aide est payable directement au bailleur.

Voir aussi:

• Taxe sur les logements vacants
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Droit et expulsion des locataires
• Demande de délais de remboursement

L’investissement Demessine a été créé pour revitaliser les zones rurales en encourageant l’activité de location de loisirs. Quelques professionnels ont abusé de la loi sans avertir les acheteurs des limites de leur investissement.

La nouvelle loi impose de faire connaître à l’acheteur de Deméssine l’existence de l’indemnité d’éviction dès la commercialisation.

L’indemnité d’éviction est due par le propriétaire s’il ne renouvelle pas le bail de l’exploitant.

La loi oblige aussi l’exploitant d’un  » investissement Demessine«   à rendre compte annuellement de sa gestion, ce qui permettra aux investisseurs de savoir si par exemple un exploitant utilise les loyers d’une résidence pour compenser le manque à gagner d’une autre.

L’identité du gestionnaire d’ un  » investissement Demessine » devra aussi figurer sur les documents de commercialisation pour responsabiliser les intervenants.

La nouvelle réglementation fixe à 9 ans fermes la durée du bail commercial conclu entre le propriétaire et l’exploitant.  Jusqu’à présent, l’exploitant pouvait dénoncer le bail au bout de 3 ans en laissant seul le bailleur. Attention car cette nouvelle durée ne règle pas le problème des loyers impayés ou des faillites !

L’  » investissement Demessine » est une opération à risque. Il faut s’informer le plus possible de l’identité, de la solidité et de l’historique de l’exploitant en s’intéressant notamment à son implantation dans le secteur et la région.

Rien n’empêche non plus d’exiger une caution bancaire ni de ne pas accepter la « délégation » que propose l’investisseur pour la gestion. Choisir un « conseil » de type notaire est aussi une bonne précaution pour un  » investissement Demessine » d’autant plus que cela ne coûtera pas plus cher puisque les frais sont partagés entre notaires si il y en a plusieurs.

Voir aussi:

• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Obligations de la loi Scellier
• Information et publicité financière
• Contrat de cautionnement
• Caution familiale pour achat d’ immobilier

Conditions du cautionnement:

Pour qu’un acte de cautionnement soit valable, plusieurs conditions doivent être respectées:

• le cautionnement en peut exister que pour une cause précise
• le cautionnement  doit être écrit et signé par la caution
• le cautionnement ne peut pas être contracté pour un montant plus élevé que celui qui est dû par le débiteur et ne peut pas comporter des conditions plus onéreuses.

Si une personne accepte d’être la caution d’un débiteur ayant contracté un emprunt pour l’achat d’une voiture et si, l’argent sert à effectuer d’autres achats, et non pas le véhicule prévu, le créancier, en cas de non-paiement par le débiteur, ne pourra pas exiger de la caution qu’elle lui rembourse le prêt, car l’objet du contrat n’a pas été respecté.

Le cautionnement doit être rédigé dans des termes précis, mentionner la nature des dettes ainsi que leur montant exact en chiffres et en lettres.

Toute personne qui se porte caution pour un montant non défini doit être informée au moins une fois par an de l’évolution du montant de la dette garantie et de ses accessoires; à défaut, le créancier n’est plus en droit d’exiger ces accessoires.

Résolution de l’engagement d’un contrat de caution:

Lorsque la caution est accordée en vue de garantir un contrat de prêt à remboursement échelonné, l’engagement de caution ne prend fin qu’à la date de clôture du contrat.

En revanche, si le contrat de caution est à durée indéterminée, la caution peut dénoncer son engagement à tout moment: elle ne restera engagée que pour les dettes nées avant sa dénonciation. En cas d’un bail de location, la résiliation de la caution prend effet au terme du contrat au cours duquel le bailleur reçoit la notification de la résiliation.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Les risques de la loi Demessine
• Contrat de garantie
• Constat de risque d’ exposition au plomb
• Vol et usage de carte bancaire, remboursement

Le privilège du propriétaire passe avant les propriétaires des biens immobiliers (arrêté du 24  juin par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui renforce le privilège du bailleur prévu à l’article 2332-1 du code civil).

Souvent, pour récupérer ses loyers, le propriétaire demande au juge une saisie conservatoire, ou même une saisie-vente sur les meubles du locataire, meubles présents dans le local loué.

Dans certains cas, le locataire n’est pas propriétaire de ces biens car il peut ne pas les avoir payés.

Pour éviter les surprises, le vendeur d’un bien peut demander que soit prévue une clause de réserve de propriété dans le contrat de vente. L’acheteur ne deviendra ainsi propriétaire de l’objet qu’au versement intégral du prix du vendeur. Si ce versement n’est pas effectué, le vendeur pourra alors récupérer le bien en cas de défaillance de l’acheteur.

Que se passe-t-il quand les privilèges du propriétaire des locaux loués rencontrent cette clause de propriété ?

La Cour de Cassation a pris une position claire: « le privilège du bailleur d’immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s’ils appartiennent à un tiers« .

Le bailleur doit cependant être de bonne foi. S ‘il connaît l’existence d’une clause de réserve de propriété, il ne peut pas exercer son privilège sur le meuble. Le titulaire d’une clause de réserve devra démontrer que le bailleur était au courant de la clause.

Voir aussi:

• GRL garantie des risques locatifs
• Congé d’ un locataire pour cause de vente
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Constat de risque d’ exposition au plomb

Des associations existent qui vous orienteront vers un avocat professionnel et compétent.

Pour trouver un avocat pour un problème d’abus bancaire (frais anormaux, pertes boursières, défaut d’information..) contacter l’ AACAB (Association d’aide contre les abus bancaires) au 08 10 33 14 66 et sur le site www.aacab.net

Pour trouver un avocat pour un conflit avec un employeur (licenciement, requalification d’un contrat de travail), contacter SOS Licenciement au 01 45 82 73 08 ou via www.soslicenciement.fr

Pour trouver un avocat pour un problème de copropriété (abus de syndic, conflit avec un prestataire d’immeuble), contacter l ‘Union Nationale des Responsables de Copropriété, UNARC, au 01 40 30 12 82 ou sur www.unarc.asoo.fr

Pour trouver un avocat pour un divorce, contacter l’association des divorcé(e)s de France au 01 45 85 29 61 ou sur www.ddf.asso.fr

Pour trouver un avocat pour une fraude à la consommation (publicité mensongère, vices cachés, contrat non respecté), contacter CLCV au 01 56 54 32 10 ou sur www.clcv.org

Pour trouver un avocat en cas de problème de voiture et code de la route, permis de conduire, retraits de points du permis, contacter L’association DCA (Association de Défense du Citoyen Automobile) au 01 47 75 10 11 ou sur www.dca-asso.com

Pour trouver un avocat suite à un préjudice corporel (accident de la route ou accident du travail, maladie professionnelle), contacter la FNATH au 04 77 49 42 42 ou sur www.fnath.org

Pour trouver un avocat à propos d’un conflit bailleur-locataire (loyers impayés, dégradations, bail) contacter l’ UNPI au 01 44 11 32 42 ou sur www.unpi.org

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Obligations déclaratives des banques
• Loi sur la discrimination
• Délais de prescription pour réclamer une somme due
• Congé d’ un locataire pour cause de vente