Les premiers juges de proximité ont pris fonction en octobre 2003, et ont vu leur compétences élargies en 2005, mais la question reste posée des moyens accordés pour accroître leur efficacité.

Affaires civiles et juge de proximité

En matière civile, on peut saisir le juge de proximité par simple déclaration au greffe, au moyen d’imprimés spéciaux disponibles sur place.

Si aucun juge de proximité n’est encore nommé dans le ressort de la commune, c’est le juge d’instance qui doit statuer à sa place. Il peut s’agir de conflits entre particuliers (problèmes de voisinage, relations entre propriétaires et locataires, désaccord relatif au paiement d’une somme d’argent, …) ou de litiges entre entre particuliers et commerçants ou artisans.

La juridiction de proximité est compétente pour examiner les litiges personnels et mobiliers ainsi que tout litige relatif à l’action en restitution d’un dépôt de garantie (dans le cadre d’un bail d’habitation), d’un montant maximum de 4000 euros.

Il n’y a pas de possibilité d’appel sur le jugement rendu par le juge de proximité (sauf concernant les demandes indéterminées portant sur l’exécution d’une obligation), mais il est possible de se pourvoir en cassation ou de former un recours en révision.

Affaires pénales et juge de proximité

Depuis le 1er avril 2005, le juge de proximité est compétent en matière pénale pour toutes les infractions, commises par les mineurs ou les majeurs, sanctionnées par des contraventions des 4 premières classes.

Il faut obligatoirement déposer une plainte auprès du commissariat ou de la gendarmerie. la plainte sera ensuite transmise au procureur de la République, lequel appréciera la suite à lui donner, selon le principe de l’opportunité des poursuites.

Juge unique, après avoir cherché à réconcilier les parties, le juge de proximité statue pour les infractions les moins graves commises par les personnes physiques (violences légères, tapage nocturne, dégradations volontaires, mauvais traitements d’animaux,…).

L’appel n’est pas possible pour les contraventions des 2 premières classes et reste soumis à conditions pour les autres contraventions. l’appel entraîne le sursis à exécution du jugement.

Voir aussi:

• GRL garantie des risques locatifs
• Contrôle de papiers et d’identité
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Déposer une pré-plainte par Internet

Le concubin survivant est étranger à la succession du défunt, dont seule la famille hérite sauf si un testament ou une donation lui donne des droits.

Si le logement commun appartient au concubin décédé, le concubin survivant n’a même pas le droit au maintien temporaire dans le logement.

Si le logement des concubins a été acheté en commun, les concubins sont en indivision, c’est à dire que chacun dispose des mêmes droits sur le logement. Au décès d’un concubin, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du concubin mort.

Si le logement été loué, il y a 2 cas. Si le bail a été signé par le concubin mort, le concubin survivant a le droit de se maintenir dans les lieux. Si le bail a été signé par les 2 concubins, le survivant devient le seul titulaire du bail.

Voir aussi:

• Payer les droits de succession à crédit
• GRL garantie des risques locatifs
• Transmettre un patrimoine sans impôts
• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Taxe sur les logements vacants

Tous les contrats GRL ont un socle commun minimal regroupant les 3 garanties suivantes:

• prise en charge des loyers impayés
• prise en charge des frais de contentieux (frais de procédure, honoraires d’avocat et d’huissier, etc…) dans la limite d’un plafond global de 70000 euros
• coût d’éventuelles dégradations locatives à hauteur de 7700 euros (3500 euros pour une location meublée)

Le bailleur assuré GRL est pris en charge par l’assureur dès que 2 mois de loyer au moins n’ont pas été payés ou en cas d’impayés partiels quand le total des sommes non réglées atteint au moins un mois de loyer (déduction faite des aides au logement qui vous sont versés directement) sur une période n’ excédant pas 12 mois.

Un bailleur peut souscrire une assurance garantie des risques locatifs GRL si il est une personne pjhysique ou morale (SCI familiale ou non).

Les locataires assurables par la GRL sont les locataires dont le loyer représente au maximum 50% des revenus.

Le montant de la prime d’assurance est libre mais devrait être compris 2,5 et 3%.

En plus du contrat de base GRL, les assureurs proposeront des options payantes offrant + de garanties.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Juge de proximité
• Etat des lieux de sortie d’un appartement

• les charges sont engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattachent à la gestion normale de l’entreprise
• les charges correspondent à une charge effective et sont justifiées par un document
• les charges sont comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées et se traduisent par une diminution de l’actif net de l’entreprise
• les charges ne sont pas frappées par une disposition particulière de la loi interdisant leur déductibilité (charges somptuaires par exemple).

Les achats qui respectent les conditions ci-avant sont déductibles pour le montant: prix d’achat HT + frais accessoires – réductions commerciales

Les loyers et charges locatives sont déductibles mais les redevances de crédit-bail ou loyer des locations de véhicules de tourisme supérieures à 3 mois sont déductibles dans la limite d’un plafond égal à 18300 euros pour les véhicules mis en circulation depuis le 1/11/1996 et 9900 euros pour les véhicules polluants mis en circulation après le 1/6/2004 et acquis à compter du 1/1/2006.

Les frais d’entretien et de réparations sont déductibles sauf les dépenses relatives aux charges somptuaires, les dépenses visant à augmenter la valeur ou la durée de vie du bien aux dates auxquelles interviennent les dépenses

Les primes d’assurance sont déductibles mais les cotisations d’assurance-vie ou décès, souscrites librement sur la tête d’un dirigeant au profit de l’entreprise sont déductibles au moment de l’expiration du contrat ou lors du décès de l’assuré.

Les commissions, courtages et honoraires sont déductibles mais doivent être portés sur la DADS.

Les frais de publicité et relations publiques sont déductibles sauf la publicité prohibée et les cadeaux non faits dans l’intérêt général de l’entreprise.

Les frais de voyage et de déplacement sont déductibles s’ils ont un caractère professionnel. Si ils concernent les personnes les mieux rémunérées de l’entreprise, ils doivent figurer sur le relevé des frais généraux.

Voir aussi:

• GRL garantie des risques locatifs
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Régime social de l’auto-entrepreneur
• Ex-époux solidaires des loyers dus d’un bail résilié ?
• Dons et avantages fiscaux

Le locataire a alors un droit de préemption sur le bien, c’est à dire qu’il en est l’acquéreur prioritaire.

Le propriétaire, personne morale ou physique, doit indiquer dans le congé qu’il donne, le prix et les conditions de vente du bien (art 15-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin du bail. le congé doit indiquer le motif (vente), être accompagné d’une offre de vente et reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi de 1989.

L’offre est valable 2mois (du 6ème au 4ème mois avant l’expiration du bail). Si le locataire accepte l’offre de vente, l’acte de vente doit être signé dans les 2 mois ou dans les 4 mois en cas de recours à un prêt.

Si le bailleur trouve un acquéreur à un meilleur prix, il doit notifier une nouvelle offre au locataire. La nouvelle offre est valable à compter de la réception de la notification qui se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. La vente doit être réalisée dans les 2mois (ou 4 mois en cas de prêt).

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Comment trouver un bon avocat ?
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif

La comparaison de l’état des lieux de sortie avec  l’état des lieux d’entrée permet d’établir les éventuelles réparations à faire par les locataires.

L’état des lieux est , en principe, dressé contradictoirement par les parties lors de la restitution des clés.

S’il est établi par le seul bailleur, l’état des lieux de sortie n’a pas de valeur probante.

A défaut d’accord amiable, le bailleur ou le locataire peut avoir recours à un huissier pour établir un état des lieux.

L’huissier envoie une lettre recommandée avec avis de réception à la partie adverse, au moins 7 jours à l’avance, pour fixer le rendez-vous.

Les frais d’établissement de l’état des lieux sont partagés par moitié entre les 2 parties.

Si le bailleur fait procéder à un constat par huissier alors que le locataire ne s’oppose pas à l’établissement d’un constat amiable, les frais d’intervention de l’huissier sont à la charge exclusive du bailleur.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Congé d’ un locataire pour cause de vente
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Juge de proximité

Le privilège du propriétaire passe avant les propriétaires des biens immobiliers (arrêté du 24  juin par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui renforce le privilège du bailleur prévu à l’article 2332-1 du code civil).

Souvent, pour récupérer ses loyers, le propriétaire demande au juge une saisie conservatoire, ou même une saisie-vente sur les meubles du locataire, meubles présents dans le local loué.

Dans certains cas, le locataire n’est pas propriétaire de ces biens car il peut ne pas les avoir payés.

Pour éviter les surprises, le vendeur d’un bien peut demander que soit prévue une clause de réserve de propriété dans le contrat de vente. L’acheteur ne deviendra ainsi propriétaire de l’objet qu’au versement intégral du prix du vendeur. Si ce versement n’est pas effectué, le vendeur pourra alors récupérer le bien en cas de défaillance de l’acheteur.

Que se passe-t-il quand les privilèges du propriétaire des locaux loués rencontrent cette clause de propriété ?

La Cour de Cassation a pris une position claire: « le privilège du bailleur d’immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s’ils appartiennent à un tiers« .

Le bailleur doit cependant être de bonne foi. S ‘il connaît l’existence d’une clause de réserve de propriété, il ne peut pas exercer son privilège sur le meuble. Le titulaire d’une clause de réserve devra démontrer que le bailleur était au courant de la clause.

Voir aussi:

• GRL garantie des risques locatifs
• Congé d’ un locataire pour cause de vente
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Etat des lieux de sortie d’un appartement
• Constat de risque d’ exposition au plomb

Une fois le bail terminé, cet engagement n’est plus valable. La justice fait la différence entre les loyers (pendant le bail) et les « indemnités d’occupation » (ce qui est du après la résiliation de celui-ci).

L’indemnité n’est due que par celui qui se maintient dans les lieux sans droit, après expiration du bail.

Voir aussi:

• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Revenus exonérés d’ impôt