bail
Traitement fiscal des charges d’ exploitation
Pour une entreprise, les charges peuvent être déductibles si
- les charges sont engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattachent à la gestion normale de l’entreprise
- les charges correspondent à une charge effective et sont justifiées par un document
- les charges sont comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées et se traduisent par une diminution de l’actif net de l’entreprise
- les charges ne sont pas frappées par une disposition particulière de la loi interdisant leur déductibilité (charges somptuaires par exemple).
Etat des lieux de sortie d’un appartement
Un état des lieux précis doit être établi quand on emménage dans un appartement puis quand on en rend les clés (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée permet d’établir les éventuelles réparations à faire par les locataires.
L’état des lieux est , en principe, dressé contradictoirement par les parties lors de la restitution des clés.
S’il est établi par le seul bailleur, l’état des lieux de sortie n’a pas de valeur probante.
A défaut d’accord amiable, le bailleur ou le locataire peut avoir recours à un huissier pour établir un état des lieux.
L’huissier envoie une lettre recommandée avec avis de réception à la partie adverse, au moins 7 jours à l’avance, pour fixer le rendez-vous.
Les frais d’établissement de l’état des lieux sont partagés par moitié entre les 2 parties.
Si le bailleur fait procéder à un constat par huissier alors que le locataire ne s’oppose pas à l’établissement d’un constat amiable, les frais d’intervention de l’huissier sont à la charge exclusive du bailleur.
Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
Quand un locataire ne paie plus ses loyers, le propriétaire de l’appartement, le bailleur, peut réagir pour être payé en faisant saisir les biens présents chez son locataire.
Le privilège du propriétaire passe avant les propriétaires des biens immobiliers (arrêté du 24 juin par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui renforce le privilège du bailleur prévu à l’article 2332-1 du code civil).
Souvent, pour récupérer ses loyers, le propriétaire demande au juge une saisie conservatoire, ou même une saisie-vente sur les meubles du locataire, meubles présents dans le local loué.
Dans certains cas, le locataire n’est pas propriétaire de ces biens car il peut ne pas les avoir payés.
Pour éviter les surprises, le vendeur d’un bien peut demander que soit prévue une clause de réserve de propriété dans le contrat de vente. L’acheteur ne deviendra ainsi propriétaire de l’objet qu’au versement intégral du prix du vendeur. Si ce versement n’est pas effectué, le vendeur pourra alors récupérer le bien en cas de défaillance de l’acheteur.
Que se passe-t-il quand les privilèges du propriétaire des locaux loués rencontrent cette clause de propriété ?
La Cour de Cassation a pris une position claire: « le privilège du bailleur d’immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s’ils appartiennent à un tiers« .
Le bailleur doit cependant être de bonne foi. S ‘il connaît l’existence d’une clause de réserve de propriété, il ne peut pas exercer son privilège sur le meuble. Le titulaire d’une clause de réserve devra démontrer que le bailleur était au courant de la clause.
Ex-époux solidaires des loyers dus d’un bail résilié ?
Lorsqu’un couple prend une location, les époux sont solidaires du paiement des loyers.
Une fois le bail terminé, cet engagement n’est plus valable. La justice fait la différence entre les loyers (pendant le bail) et les « indemnités d’occupation » (ce qui est du après la résiliation de celui-ci).
L’indemnité n’est due que par celui qui se maintient dans les lieux sans droit, après expiration du bail.
