Que peut retenir un propriétaire quand il rend le dépôt de garantie ?

Quand un propriétaire restitue le dépôt de garantie à son locataire (voir Délai de restitution du dépôt de garantie   ), la somme peut être minorée selon les réparations ou charges ou remplacements que le propriétaire doit faire dans le logement. Lesquelles ?

Retenir de l’argent pour les charges locatives

Lorsque le locataire quitte le logement, le décompte des charges pour l’année en cours est rarement fait.

De ce fait, le bailleur peut garder jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges ou la validation de celles-ci par la copropriété.

Mais la somme retenue est aussi fonction du type de charges prévu dans le bail.

Si la location était une location « vide », toutes les charges considérées comme justifiées par la loi (voir ce décret ), sont considérées dans les 20%, ou moins, retenus.

En revanche, si la location est « meublée » , tout dépend si le bail parlait de charges forfaitaires ou au réel. En effet, par définition même des « charges forfaitaires », le bailleur ne peut rien garder puisque la somme convenue devait tout couvrir.

La loi Alur donne la possibilité de s’entendre à l’amiable au départ du locataire.

Si la retenue est jugée excessive par le locataire, celui-ci peut aller en justice ou saisir la commission de conciliation (qui de toutes façons sera vers quoi orientera la justice en premier abord). le propriétaire devra donc justifier des problèmes rencontrés dans l’appartement (réparations, remplacements par exemple) pour montrer le pourquoi du comment de l’argent non restitué.

Retenue pour réparations, dégradations, remplacements..

C’est le principal problème de retenue des charges.

Notons tout d’abord que le locataire doit entretenir le logement, les équipements mentionnés au contrat.

Il doit aussi effectuer les petites réparations et ce qu’on appelle les réparations locatives (entretien de chaudière si il y ‘ a lieu, graissage des serrures et des gonds, petits raccords de peinture, de tapisserie, réparations des joints des robinets, des flexibles de douche ou de baignoire et des petites canalisations d’eau, nettoyage des dépôts de calcaire, …).

La loi fixe une bonne partie de ces réparations (Voir décret n° 87-712 du 26 août 1987).

Le locataire doit aussi réparer les dégâts qu’il a faits comme les trous dans les murs (pour par exemple accrocher quelque chose ou fixer une barre de traction), les vitres fêlées ou cassées, etc, etc..

A la sortie du locataire, lors de l’état des lieux, on compare avec l’état des lieux lorsque le locataire est entré dans le logement.

Attention car l’usure « normale », du temps, n’est pas à la charge du locataire mais du propriétaire. il est par exemple normal que de la peinture s’écaille au bout de 10 ans ou l’extérieur d’une fenêtre sans volets soit usé.

Pour justifier de la somme retenue sur la caution ou le dépôt de garantie, le propriétaire doit faire faire des devis (et non faire les travaux et montrer des factures comme souvent on le lit ou on l’entend. Bien entendu, les devis doivent être corrects donc mieux vaut en montrer plusieurs.

Ceci dit, le devis doit bien montrer ce qui est la part de réparation de ce qui est une amélioration ou mise à neuf que le propriétaire fait.

Par exemple, si une moquette est abîmée dans une pièce et que le propriétaire fait faire un devis pour changer la moquette de plusieurs pièces, le locataire ne doit payer que la partie qu’il a abîmée.

Si un robinet n’a pas été entretenu, le propriétaire ne peut pas facturer un robinet neuf au locataire car il doit tenir compte de l’usure normale.

Il y a donc un coefficient de vétusté à appliquer sur le devis mais aucune autorité ne le fixe.. il faut donc s’entendre et regarder les pratiques et périodes habituelles d’usure pour les différents éléments en cause.

Si le problème est que le logement a été rendu comme sale, une facture de nettoyage peut être produite pour justifier de la retenue mais si le propriétaire nettoie lui-même, alors la retenue ne pourra concerner que les produits ménagers 😉

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