L’investissement immobilier dans le neuf a la cote et des avantages fiscaux

Selon une récente étude YouGov/PAP, l’investissement dans l’immobilier neuf a le vent en poupe… chez les jeunes, les fameux millenials.
35% des 18-24 ans et 34% des 25-34 ans seraient intéressés par un investissement dans le neuf avec même (selon les mêmes groupes d’âge) 10% et 6% déjà engagés dans une procédure d’achat.

Cette étude vient à point nommé pour accompagner la relance qui semble se dessiner dans l’immobilier, même si les prix sont toujours élevés en France avec quand même une grande différence entre Paris et les mégapole d’une part et les départements où l’investissement immobilier reste intéressant quand par exemple on choisit d’ investir dans l’immobilier à Caen.

En ce qui concerne les autres classes d’âge citées dans l’étude, l’intérêt serait moindre avec seulement (tout est relatif) 21% des 35-44 ans et 19% de l’ensemble de la population.

L’étude ne précise cependant pas si il y a 10 ans, 20 ans ou 30 ou 40 ans en arrière, celles et ceux qui avaient à l’époque moins de 35 ans étaient aussi intéressés par le neuf 🙂 car il semble logique qu’on soit intéressé par du neuf quand on est jeune et qu’on aime l’ancien ou qu’on soit plus raisonnable quand on vieillit …

L’investissement en immobilier neuf s’accompagne aussi de nombreux dispositifs fiscaux pour inciter les gens à franchir le pas.

En premier lieu, le fameux dispositif « Scellier », devenu dispositif « Duflot » a été remplacé par le dispositif « Pinel » et il connait à nouveau un fort engouement.

Le « Pinel » a pour objectif d’encourager les constructions neuves destinées à la location dans les endroits où il n’y a pas beaucoup de logements.

Pour ce faire, ont été mises en place des réductions d’impôts de 12, 18 ou 21% de l’investissement (en dessous de 300 000 euros) à condition bien sûr que l’acheteur détienne le bien au minimum entre 6 et 12 ans.

Petit rappel: c’était 9 ans de détention fixe pour le dispositif Duflot.

Autres spécificités du dispositif Pinel: le propriétaire peut louer à certains membres de sa famille (ascendants ou descendants) ou avoir acheté le bien via une société civile.

Notons aussi pour être complets que ce dispositif doit s’arrêter en 2018 et être remplacé par un nouveau système.

Dans le même esprit, afin de financer ce type d’investissements dans certaines zones géographiques, un acheteur peut bénéficier du PLS, le Prêt Locatif Social.

Le PLS doit financer des logements locatifs sociaux dans des zones où l’immobilier est « tendu » pour des programmes de construction comme:

  • l’achat de terrain et la construction de logements neufs
  • la construction seule de logements neufs
  • la réalisation de dépendances de ces logements
  • l’acquisition et la transformation en logements de locaux non destinés à l’habitation
  • l’amélioration et la transformation de logements cédés à bail emphytéotique par l’Etat et les collectivités locales, de logements-foyers destinés à l’accueil des personnes âgées et handicapées
  • l’acquisition de logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • l’acquisition avec travaux d’amélioration ou VEFA réalisée par un bailleur social dans le cadre juridique de « l’usufruit locatif social »
  • l’acquisition par les OLS de logements conventionnés appartenant aux filiales immobilières de la CDC.

Les avantages fiscaux du PLS sont:

  • une TVA réduite de 20% à 5,5%
  • une exonération de taxe foncière pendant 25 ans ( 30 ans si les constructions réalisées par des organismes de logement social respectent quelques critères environnementaux)
  • un conventionnement APL égal à la durée du prêt et d’une durée minimale de 15 ans.

En contrepartie l’emprunteur doit s’engager à ce que le bien soit la résidence principale du locataire avec un plafond de loyer; le locataire ayant un plafond de ressources
L’autre produit phare de « défiscalisation » dans l’investissement immobilier neuf est  » Censi-Bouvard « .

Ce dispositif fiscal permet d’investir dans la construction ou la rénovation de résidences de service (Ehpad, résidences étudiantes meublées, résidences senior, touristiques ou d’affaires) avec une réduction d’impôt de 11% de la valeur du prix d’achat du bien jusqu’à 300 000 euros également.

Selon le même principe que pour le « Pinel », l’acheteur doit louer la résidence de services pendant neuf ans minimum.

Autre dispositif très apprécié pour celles et ceux qui achètent (et pas seulement du neuf) : le fameux statut de loueur en meublé non professionnel qui donne la possibilité de récupérer la TVA et de déclarer les loyers perçus sous le régime des revenus industriels ou commerciaux.

Enfin, depuis quelques temps, on a aussi les achats en nue-propriété où l’opérateur reste, une fois l’immeuble construit, l’usufruitier pendant quelques années (10; 15 ou 20) ce qui permet de posséder le bien sans rien payer (le nu-propriétaire ne paie rien) et de récupérer à l’issue du délai, un bien « total »..

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