La propriété commerciale, une notion cruciale née du régime du bail commercial

Le régime du bail commercial instauré par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce est une spécificité française tendant à instaurer un droit résolument tourné vers la promotion de l’entreprise, quitte à privilégier le droit d’entreprendre par rapport au droit de propriété immobilière.

Ainsi, le locataire titulaire d’un contrat de bail commercial est protégé par la loi, afin qu’il puisse exploiter paisiblement son fonds de commerce (notion encore très française) et le valoriser. Le droit au bail commercial dont le modèle de bail commercial est disponible sur LegalPlace bénéficie au titre de son contrat de location d’un élément essentiel du patrimoine immatériel attaché au fonds de commerce, que la pratique a appelé la “propriété commerciale”.

Contours de la notion de propriété commerciale

La propriété commerciale n’a pas de définition légale. Du point de vue économique, il s’agit du droit dont dispose le locataire sur les locaux où il exploite son activité commerciale ou artisanale, qui s’assimile à un droit patrimoniale, principalement en raison du droit qu’il a, au terme du bail 3-6-9, soit d’obtenir le renouvellement de son contrat, soit, à défaut, de se voir verser par le bailleur une indemnité d’éviction. Ainsi, la propriété immobilière vient se heurter à la propriété commerciale de sorte qu’un bailleur, propriétaire des murs, ne pourra refuser au locataire le renouvellement de son bail commercial qu’en l’indemnisant.

L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que cette indemnité d’éviction doit être “égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement”. Elle “comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre”.

En pratique, lorsque les parties ne s’entendent pas sur le montant de cette indemnité, elle est fixée en justice et peut atteindre des sommes considérables selon la valeur du fonds de commerce lui-même.

La loi ne fixe pas de méthode de calcul de cette indemnité, toutefois elle donne des indications non exhaustive sur les éléments à prendre en compte pour sa détermination.

Les parties peuvent fixer le montant de cette indemnité d’un commun accord. Toutefois, le plus souvent, elles ne tombent pas d’accord sur le calcul et il appartient alors au juge de déterminer ce montant. La jurisprudence est ainsi venue affiner la méthode de calcul de l’indemnité d’éviction.

Conditions requises pour bénéficier de la propriété commerciale

Tout locataire exploitant son activité dans des locaux ou des bureaux ne peut pas prétendre à la propriété commerciale. Pour cela, il faut remplir certaines conditions strictes, à savoir :

Etre titulaire d’un bail commercial soumis sans équivoque au régime des baux commerciaux prévu dans le Code de commerce. Ce régime est d’ordre public s’agissant des activités commerciales et artisanales (sauf exceptions tels que les baux de courte durée, qui pourront toutefois être requalifiés en baux commerciaux si leur durée cumulée excède 3 ans).

Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers (pour les artisans) lors de la demande de renouvellement du bail commercial. En effet, la loi ne protège que ceux qui exercent une activité commerciale ou artisanale, et non pas leurs héritiers par exemple, qui ne pourront pas ainsi bénéficier de l’optimisation patrimoniale d’un bail commercial dont ils héritent s’ils ne reprennent pas l’exploitation du fonds de commerce concerné.

Exploiter effectivement le fonds de commerce lors de la demande de renouvellement et ce pendant les 3 années précédentes.

Ne pas avoir violé les stipulations contractuelles du bail commercial. en effet, l’indemnité d’éviction ne sera pas due si le bailleur justifie son refus par un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Le meilleur exemple est le locataire qui ne paye pas ses loyers alors même qu’il a été mis en demeure de le faire.

Sur cette base, le locataire sera considéré comme pouvant prétendre à la propriété commerciale et sera ainsi protégé par la loi dans son exploitation commerciale ou, à défaut, indemnisé en cas d’“expropriation” par le bailleur.

Attention toutefois, dans certains cas exogènes, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer d’indemnité d’éviction (s’il est par exemple établi que l’immeuble est insalubre et doit être démoli).

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