Immobilier et logement
Informations, actualités sur le sujet: Immobilier et logementGarantie de la domotique d’ immeuble
Les désordre de l’installation domotique d’un immeuble sont couverts par la garantie biennale.
Les éléments d’équipement qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, murs ou couverts (toit) font l’objet d’une garantie de fonctionnement décennale.
Le délai commence à compter de la réception de l’ouvrage.
Si le désordre est grave à ce point qu’il rend l’ouvrage principal impropre dans son ensemble, la jurisprudence admet que la garantie décennale peut être prise en compte.
Si par exemple l’ensemble de l’installation domotique, dont la porte d’entrée électronique, est défectueux, alors la garantie décennale peut jouer.
Il faut dans ce cas apporter au tribunal la preuve de la gravité du problème pour échapper à la prescription de 2 ans.
Accès du propriétaire à son appartement loué
Un propriétaire qui souhaite vendre son logement qui est loué a le droit, pendant le préavis du bail, de faire visiter son logement 2 heures par jour, chaque jour ouvrable.
Le propriétaire doit toutefois obtenir l’autorisation expresse du locataire.
Le mieux bien sûr est de convenir d’un calendrier de visite entre locataire et propriétaire.
Même si le propriétaire a les clés, il ne peut pas entrer dans l’appartement sans autorisation: il s’agirait d’une violation de domicile qui pourrait finir au pénal.
En cours de bail, un droit de visite ne sera accordé que s’il existe, dans le contrat de location, une clause permettant d’effectuer une visite pour vérifier l’état des lieux loués.
Si tel n’est pas le cas et si le locataire refuse l’accès malgré les sollicitations du propriétaire, celui-ci doit présenter une demande d’autorisation auprès du président du tribunal d’instance, juge des référés.
Voir aussi Congé d’ un locataire pour cause de vente
Etat des lieux de sortie d’un appartement
Un état des lieux précis doit être établi quand on emménage dans un appartement puis quand on en rend les clés (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée permet d’établir les éventuelles réparations à faire par les locataires.
L’état des lieux est , en principe, dressé contradictoirement par les parties lors de la restitution des clés.
S’il est établi par le seul bailleur, l’état des lieux de sortie n’a pas de valeur probante.
A défaut d’accord amiable, le bailleur ou le locataire peut avoir recours à un huissier pour établir un état des lieux.
L’huissier envoie une lettre recommandée avec avis de réception à la partie adverse, au moins 7 jours à l’avance, pour fixer le rendez-vous.
Les frais d’établissement de l’état des lieux sont partagés par moitié entre les 2 parties.
Si le bailleur fait procéder à un constat par huissier alors que le locataire ne s’oppose pas à l’établissement d’un constat amiable, les frais d’intervention de l’huissier sont à la charge exclusive du bailleur.
Constat de risque d’ exposition au plomb
La loi impose aux bailleurs d’annexer un constat des risques d’exposition au plomb aux contrats de location conclus depuis le 12 août 2008 (article L 1334-7 du code de la santé publique).
Quand on a signé un bail avant cette date, on n’est pas concerné sauf si le bail a été renouvelé après le 12 août 2008 et qu’un nouveau bail a été conclu.
Si le bail a été reconduit tacitement, le constat des risques d’exposition au plomb n’est pas obligatoire.
Si le locataire estime que l’état de dégradation de la maison est suceptible de porter atteinte à sa santé, il peut adresser un courrier (recommandé avec A/R) à la direction départementale des affaires sanitaires et sociales ou au service communal d’hygiène et se santé.
Ces organismes vont établir un rapport et mettront éventuellement le bailleur en demeure de réaliser les travaux qui s’avèreraient indispensables.
Hauteur réglementaire des garde-corps des terrasses et balcons
La taille des garde-corps, des balcons, terrasses, galerie et logias est précisée dans le code de la construction et de l’habitation.
Les garde-corps doivent avoir une hauteur d’au moins 1 mètre. Si ils ont une épaisseur de + de 50 cm, ils peuvent être hauts de 80 cm au minimum.
Cette norme de 1996 s’applique à la construction des bâtiments d’habitation nouveaux ainsi qu’aux surélévations de bâtiments anciens et aux additions à des bâtiments.
Ce texte ne prévoit pas une mise ne conformité des logements anciens (datant d’avant la norme) même si ceux-ci sont loués.
Nue propriétée et charges
Un arrêt de la Cour de Cassation de 2000 (Cass civ 3e chambre du 23 février 2000 n° 98-1723) indique qu’un nu-propriétaire peut être condamnée tout comme l’usufruitier au peiement d’arriérés de charges.
La totalité des charges peut être réclamée au nu-propriétaire même si il n’est pas propriétaire à 100% des parts !
Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
Il faut tout d’abord garder le contact avec le locataire. Après une première discussion, un courrier de relance peut être envoyé au bout d’une semaine. Ce courrier de relance de loyer impayé doit mentionner la somme due et la date de paiement normale. On demandera ainsi une régularisation sous 8 jours.
Il peut être intéressant de poster un double de cette lettre à la personne qui s’est portée caution pour le locataire.
Election de conseiller syndical
Il arrive parfois que lors d’une assemblée générale de copropriété, aucun candidat n’a recueilli la majorité nécessaire pour être élu conseiller syndical.
il y a alors 3 solutions:
- nouvelle tentative d’élection de conseil syndical
- renonciation du syndicat des copropriétaires à en constituer un
- désignation judiciaire
Taxe d’habitation de concierge
Quand un immeuble a un concierge ou un gardien, quidoit payer la taxe d’habitation de celui-ci ?
En tant qu’occupant de leur logement de fonction, les gardiens sont redevables de la taxe d’habitation. La convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble indique également ceci à l’exception des départements du Var et des Alpes Maritimes où la tradition met la taxe à charge de l’employeur.
L’ assemblée générale des copropriétaires peut aussi décider de mettre la taxe d’habitation à la charge de l’immeuble. La taxe d’habitation du concierge sera alors considéré comme un avantage de type salaire et donc soumis aux charges sociales.
Contester une décision de copropriété
La loi a prévu plusieurs solutions pour protéger les intérêts des copropriétaires minoritaires.
Certaines décisions ne peuvent être prises par exemple qu’à l’unanimité ou à une majorité renforcée. Malgré cela, un copropriétaire peut se sentir lésé et vouloir refuser de faire face aux engagements pris en commun.
Pour contester une décision de copropriété, il faut absolument respecter les règles en vigueur car c’est le seul moyen d’obtenir éventuellement gain de cause.
PLU obligatoires pour les petites communes
Les communes qui ont encore un POS (Plan d’occupation des sols) ne pourront plus utiliser la procédure simplifiée motivée par un projet précis, à partir du 1er janvier 2010.
Ces communes ne pourront que faire une révision générale du POS qui deviendra un PLU.
Le gouvernement utilise l’argument du grenelle de l’environnement pour obliger les petites communes à se doter d’un PLU.
Selon le gouvernement, le coût de passage du PLU peut être minimisé dans le cadre d’une démarche intercommunale.
Caution familiale pour achat d’ immobilier
Les banques demandent souvent aux parents de se porter caution pour un jeune couple qui veut acheter un appartement ou une maison.
Par l’acte de se porter caution, les parents s’engagent, en cas de non -paiement des enfants, à payer leurs échéances.
La caution des parents peut être simple. Dans ce cas, le banque s’engage à oursuivre d’abord l’emprunteur avant de se tourner vers les parents.
La caution des parents peut être aussi solidaire. Dans ce cas, la banque peut s’adresser directement à la caution avant même d’avoir engagé une action à l’encontre de l’emprunteur.
Dans ce cas, les parents peuvent être amenés à payer à la place de leur enfant pendant toute la durée du crédit s’il le faut. De plus, les parents, si ils meurent, transmettent cet engagement à leurs héritiers.
Il est donc judicieux de demander à limiter l’engagement de caution des parents dans son montant ou sa durée.. ce que les banques n’acceptent pas toujours.
Acheter de l’ immobilier en couple
La principale question d’un achat immobilier en couple est de savoir comment cela se passera en cas de divorce ou de mort d’un des membres du couple.
Ceux qui vivent en union libre ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Ils peuvent toute fois faire un testament pour léguer au « concubin survivant » mais le fisc prendra au passage ses 60%.
Ceux qui sont anti-mariage pourront opter pour le PACS. Doublé d’un testament, le PACS permet une exonération totale des droits de succession.
En prévoyant une claise d’accroissement (tontine voir Tontine financière : définition, avantages et inconvénients), dans l’acte de vente, le bien immobilier est considéré comme appartenant en pleine propriété au survivant.
Dans ce cas, si le premier défunt avait des enfants, ceux-ci n’ont aucun droit sur ce bien.
Le droit d’habitation de la résidence principale dont bénéficie le conjoint survivant après le décès de son époux (droit de jouissance viager) confère au mariage un gros avantage sur les autres formes d’union.
En cas de mariage sous le régime de la communauté, le bien appartient pour moitié à chacun même si un seul des 2 époux l’a financé ….sauf si il a utilisé pour ceci des fonds propres venant par exemple d’un héritage (mais il faut penser dans ce cas à faire une déclaration de remploi lors de l’achat).
Les couples mariés sous le régime de la séparation doivent indiquer pour chaque achat immobilier le montant de leur participation sinon le bien seraconsidéré comme appartenant pour moitié à chacun des époux.