Comment se passera cette transition pour Scellier ?

Plusieurs amendements pour la transition Scellier ont été déposés à la Loi de finances de 2012 par la commission des finances.

Un premier amendement concerne la mise en place d’une période de transition pour que les investissements Scellier bénéficient du taux actuel ( si ils ont décidés en 2011 avec l’acte authentique signé avant le 31/03/2012).

Transition Scellier Outre-Mer et Pacifique: afin de maintenir une certaine cohérence avec le dispositif  Scellier en métropole, la transition Scellier prévoit que le taux du Scellier Outre-Mer passera de 31 à 29% avant le coup de  rabot.

Le temps  entre l’ouverture d’un chantier et sa livraison sera prolongé de 24 à 30 mois pour tenir compte du temps de construction plus élevé des logements collectifs.

2012: abrogation de la loi Scellier et coup de  rabot de 15%

L’article 40 de la Loi de finance 2012 indique une prorogation du dispositif Scellier jusqu’en 2015, et l’article 45 une réduction  de 10% (coup de rabot) .

Mais François Fillon Premier Ministre a annoncé l’arret du Scellier à fin 2012 avec un coup de rabot à 15%.

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Voir aussi:

• Taux 2011 des crédits et réductions d’ impôt
• Comment défiscaliser ? L’ investissement locatif Scellier

Pour l’ instant, cette taxe serait appliquée dans le cadre de la cession d’une résidence secondaire, d’un bien locatif, d’un terrain ainsi que l’immobilier détenu en part SCI ou SCPI, à condition que le propriétaire  soit propriétaire de sa résidence principale.

En d’autres mots, si vous louez votre résidence principale et que vous êtes propriétaire de votre résidence secondaire, cette taxe ne sera pas appliquée en cas de vente de la résidence secondaire.

Cette taxe sur plus-value à la revente de la résidence secondaire fonctionne avec  un abattement progressif sur 30 ans avec à terme une exonération totale des plus-values.

Cette taxe sera en vigueur au 1/02/2012.

Un abattement fixe de 1000 € suivant l’année de vente était prévu mais a été supprimé récemment.

Pour cette  taxe sur plus-value à la revente de la résidence secondaire, les prélèvements forfaitaires libératoires vont de 31,3 à 32,5% (19% + 13,5% de prélèvements sociaux) .

Un abattement progressif est prévu en fonction de la durée de détention du bien immobilier:

• Abattement de 2% pour les biens immobiliers détenus depuis une période entre 5 et 17 ans
• Abattement de 4% pour les biens immobiliers détenus depuis une période entre 17 et 24 ans
• Abattement de  8% pour les biens immobiliers détenus depuis une période entre 24 et 30 ans

Voir aussi:

• Nouveautés impôts 2011 pour les revenus 2010
• Calcul de la plus-value immobilière et impôt
• Cadre juridique des SCPI
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Revenus exonérés d’ impôt

Voici les nouveaux tarifs des actes notariés:

Coût de l’acte notarié pour l’achat d’un bien immobilier (ensemble des actes publiés au bureau des hypothèques  ): 420 euros TTC

Coût de l’acte notarié pour une donation entre époux: 140 euros TTC

Coût de l’acte notarié pour un mandat posthume: 140 euros TTC

Coût de l’acte notarié pour un PACS: 233 euros TTC

Coût de l’acte notarié pour l’établissement d’un règlement de copropriété: 1,44 euro par page

Coût de l’acte notarié pour une demande de pièces d’ état civil: 14 euros TTC

Coût de l’acte notarié pour purger un droit de préemption: 47 euros TTC

Frais de garde de testament: 33 euros TTC

Coût du notaire pour l’ établissement du passif et de l’actif d’une succession:  93 euros TTC

Prix du notaire pour la rédaction d’un testament: 140 euros TTC

Prix du notaire pour un acte de notoriété (lors d’une succession): 70 euros TTC

Pour affecter un bien dans une EIRL, le notaire prendra 140 euros TTC opur chacun des actes suivants:

• établir l’acte de dépôt
• renoncer à affecté le bien
• évaluer le bien
• reprendre, céder ou apporter le bien affecté

Voir aussi:

• Héritage, succession sans notaire
• Payer les droits de succession à crédit
• Optimiser fiscalement une succession grâce aux donations
• Les différentes formules de donation
• Huissier de justice, donation et succession

Les placements patrimoniaux sont moins diversifiés qu’il y a 10 ans.
Le PEL est abandonné par les français qui ne sont plus que 30% à en posséder un. l’abandon du PEL s’explique  par le coup de rabot fiscal effectué sur ce placement depuis 2006 : les intérêts des PEL ne sont plus exonérés d’impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux.

L’ assurance-vie reste le produit préféré des français:  42% des français  possèdent une assurance-vie contre 34,6% en 1998.  60% des détenteurs d’ assurance-vie ne possèdent que des contrats en Euros.

Les qualités  de l’assurance-vie (souplesse des versements, avantage fiscal, possibilité de transmission à ses enfants) en font un produit complet qui plait aux français.

La bourse et les valeurs mobilières font peur aux français:  20% des français en possèdent (surtout avec un un PEA) contre 25% en 2004.

La volatilité boursière et les incertitudes conjoncturelles depuis 2008  sont les causes de ce désamour en plus du fait que les français connaissent mal les marchés d’actions.

Les livrets sont toujours aussi populaires: Livret A, Livret Bleu…: l’ augmentation du nombre des des retraités (gros  adeptes des livrets) et la possibilité pour toutes les banques de le commercialiser renforcent cette attractivité historique.

L’immobilier continue à cartonner: les propriétaires de plus en plus nombreux:  ils sont 59% à posséder une résidence principale et près de 20% à posséder une résidence secondaire ou un investissement immobilier locatif.

L’Etat  encourage à devenir propriétaire grâce à des mesures fiscales incitatives. Les lois de défiscalisation (et notamment le Scellier depuis 2 ans) ont nettement contribué à cette volonté.

Source: Patrimoine Club Conseil

Voir aussi:

• Réduction d’impôts pour dons aux associations humanitaires
• Dons et avantages fiscaux
• Divorce, garde des enfants et déclaration d’ impôts
• Comment défiscaliser en ISF ? Achat de nue-propriété
• Comment défiscaliser ? Les SOFICA

Pour les autres cotisations comme l’ Ircem pour la retraite complémentaire et la prévoyance et Assedic ( si le salarié a moins de 65 ans), les cotisations salariales et patronales sont calculées sur la base des avantages en nature évalués forfaitairement.

Attention car dans ce cas, l’employeur ne doit rien verser en argent à l’employé.

Si le logement mis à disposition de l’employé a une valeur inférieure à celle du travail et que l’employeur verse un complément de salaire, l’employé aura le statut de salarié du particulier employeur (appelé avant « employé de maison »).

Si l’employeur veut récupérer son logement quand il se sépare de son salarié, il ne doit pas conclure avec celui-ci de bail sinon il devra respecter la lois des baux.

Il faudra donc établir avec l’employé un seul contrat de travail qui aura des clauses spécifiques pour préciser notamment qur le logement est une partie ou la totalité de la rémunération et que c’est un accessoire du contrat de travail ainsi que qui est responsable du paiement des factures d’eau, électricité et gaz.

Il ne faut pas non plus oublier de déclarer le salarié de maison à l’ URSSAF au maximum 8 jours après l’embauche.

On peut se renseigner sur le site internet de l’ URSSAF: http://www.urssaf.fr/profil/particuliers/index.html

Voir aussi:

• Revenus imposables
• Période d’ essai dans l’entreprise
• Obligations de l’ auto-entrepreneur
• Licenciement pour motif personnel
• Indemnisation des victimes de l’amiante

Comment défiscaliser ? Quels sont les meilleurs produits défiscalisants ?

Dans cette note: l‘ achat de nue-propriété d’un logement pour un contribuable redevable de l’ ISF

L’ achat de nue-propriété d’un logement pour un contribuable redevable de l’ ISF consiste à acheter la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est acquis pour une durée limitée (de 15 à 18 ans) par un autre investisseur qui peut être, selon les montages, soit une personne physique (un particulier), soit une personne morale (un bailleur social).

Ce système permet une diminution de l’imposition des revenus fonciers et du patrimoine taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune.

Ce dispositif de réduction de l’ ISF est non soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Concrètement, on achète un bien immobilier neuf, avec une décote de 40% à 50% sur sa valeur en pleine propriété, l’usufruit étant acheté par un bailleur opur une durée de 15 à 18 ans. A l’échéance, le nu-propriétaire retrouve gratuitement la pleine propriété du logement qu’il peut céder ou continuer à louer.

Le plafond d’investissement et l’avantage fiscal maximum d’un achat en nue-propriété sont illimités.

La rentabilité d’un achat en nue-propriété est variable selon l’imposition du contribuable à l’impôt sur le revenu et à l’ ISF. La rentabilité peut être améliorée par une éventuelle plus-value lors de la revente du bien.

Voir aussi:

Comment défiscaliser ? Les SOFICA

Comment défiscaliser ? Le Girardin industriel

Comment défiscaliser ? FIP et FCPI

Comment défiscaliser en ISF ? Achat de nue-propriété

Comment défiscaliser ? Le dispositif Demessine

Comment défiscaliser ? Le dispositif LMNP Censi Bouvard

Comment défiscaliser ? le dispositif Malraux

Comment défiscaliser ? L’ investissement locatif Scellier

Voir aussi:

• Dons et avantages fiscaux
• Comment défiscaliser ? Les SOFICA
• Comment défiscaliser ? Le Girardin industriel
• Comment défiscaliser ? le dispositif Malraux
• Comment défiscaliser ? Le dispositif LMNP Censi Bouvard

Les SCPI sont autorisées par la même disposition de loi à «procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction ».

Les SCPI peuvent  «acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles » et «céder des éléments de patrimoine immobilier».

La loi réserve donc aux SCPI toutes les opérations immobilières autres que purement spéculatives ou assimilables à de la promotion immobilière.

L’activité d’une SCPI n’est pas comparable à  celle d’un marchand de biens.

«Acquisition et gestion d’un patrimoine immobilier locatif» est une expression générale au long terme.

Ainsi le principe de l’amélioration qualitative de ce patrimoine « SCPI » (accordée par la loi de 1993 par le biais de travaux d’agrandissement ou de reconstruction ainsi que les cessions d’actifs), est encadré par une durée minimale de détention et des plafonnements  élargis par un décret du 28 janvier 2003 (Décret n°71-524 du 1er juillet 1971 modifié, article 1er) .

Les cessions d’immeubles de SCPI doivent aussi être autorisées par l’assemblée générale des associés (Code monétaire et financier, article L. 214-72, alinéa 1er).

Les SCPI peuvent  faire appel public à l’épargne en suivant les dispositions de l’article L. 214-51 alinéa 1er du Code monétaire et financier.

Il s’agit d’une dérogation car les sociétés civiles n’ont normalement pas ce droit.

Ce statut dérogatoire implique plusieurs obligations à la charge de la société de gestion de la SCPI. Elle doit :

• établir une note d’information  visée par l’AMF (Code monétaire et financier,articles L. 214-84 et L. 412-1
• publier une notice au Bulletin des annonces légales obligatoires (BALO) 6 jours au moins avant la date d’ouverture de la souscription
• établir un bulletin de souscription

En outre, le premier appel public à l’épargne doit satisfaire aux choses suivantes :

• la souscription et la libération du capital d’origine par les fondateurs (Code monétaire et financier, article L. 214-51)
• l’agrément de la société de gestion par l’AMF
• l’acceptation par l’AMF de l’expert immobilier présenté par la société de gestion (et chargé de déterminer la valeur vénale des immeubles de la SCPI – règlement AMF n°94-05, articles 51 et 52)
• la justification d’une garantie bancaire approuvée par l’AMF et prévue pour rembourser les premiers souscripteurs en cas de souscription insuffisante du public (Code monétaire et financier, article L. 214-54 alinéa 2)

Les SCPI sont obligées de porter à la connaissance du public tout fait important ou toute opération financière susceptible d’avoir une incidence sur la situation et les droits des porteurs de parts (articles 4 et 6 du règlement précité). Ces informations doivent être rendues publiques par un communiqué transmis aussi à l’AMF (règlement AMF n°98-07, article 8).

Le non respect de cette obligation entraîne de lourdes sanctions financières .

Les associés d’ une SCPI doivent recevoir les documents suivants :

• statuts de la SCPI qui constituent les règles de fonctionnement ( la société de gestion est libre de rédiger ces statuts dans les limites imposées par la législation)
• note d’information visée par l’AMF, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI (cette note informe l’associé sur le fonctionnement de la SCPI et les conditions d’achat et de vente des parts)
• rapport annuel de chaque exercice (qui reprend les événements survenus dans la vie de la SCPI au cours du dernier exercice écoulé et indique les perspectives d’évolution; le rapport reprend  le texte des résolutions soumises au vote de l’assemblée générale, publie les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières ainsi que les rapports du ou des Commissaires aux comptes et du Conseil de surveillance)
• bulletin trimestriel diffusé par la société de gestion de la SCPI comportant des éléments d’informations statistiques (capitalisation, nombre d’associés, taux d’occupation ) et sur la vie de la SCPI au cours des 3 mois précédents et notamment les données relatives au marché des parts

L’associé d’ une SCPI est convoqué à chaque assemblée générale au cours de laquelle il prend part au vote des résolutions présentées par la société de gestion. L’associé d’ une SCPI peut également voter par correspondance ou par procuration.

Dans l’hypothèse où la SCPI serait  poursuivie en justice, la responsabilité des associés est limitée à 2 fois la fraction du capital dont ils sont individuellement titulaires (Code monétaire et financier, article L. 214-55).

Garanties apportées par la société de gestion d’une SCPI:

Chaque société de gestion de  SCPI est obligée d’avoir un certain nombre de garanties sur la gestion professionnelle des fonds collectés auprès du public:

• présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants»
• prendre toutes les dispositions destinées à assurer la sécurité des opérations qu’elle réalise
• disposer des moyens financiers suffisants pour lui permettre d’exercer effectivement son activité et de faire face à ses responsabilités
• respecter les règles de bonne conduite établies par l’AMF et qui sont «destinées à garantir la protection des investisseurs et la régularité des opérations»

La société de gestion de  SCPI peut demander, pour tout ordre d’achat et à titre de couverture, le versement des fonds par le donneur d’ordre sur un compte spécifique.

(via Immobilier, vente, location, crédit immobilier)

Voir aussi:

• Taxe sur plus-value à la revente de la résidence secondaire
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Récupération de la caution en fin de prêt
• Nouveaux tarifs pour les notaires
• Limite de fenêtres avec voisins

On peut bénéficier d’un crédit d’impôt en étant imposable ou pas.

Le montant des dépenses pour obtenir un crédit d’impôt est plafonné :
- à 8000 € pour une personne seule
- à 16000 € pour un couple soumis à une imposition commune
Il y a une majoration de 400 € par personne à charge.
Ces plafonds correspondent aux dépenses effectuées au cours d’une période de 5 années consécutives comprises entre le 1/01/2005 et le 31/122012.

Un crédit d’impôt est remboursable au contribuable s’il est supérieur à son impôt dû (contrairement à une réduction d’impôt).

Par exemple, si vous deviez payer 2000 € d’impôt sur le revenu et que les travaux  donnent droit à un crédit d’impôt de 2500 €, on n’a plus d’impôt à payer et le trésor public doit en + 500 € .
Pour bénéficier du crédit d’impôt, il faut remplir l’année suivante (par exemple déclaration à faire en mars 2010 pour une dépense durant 2009) une ligne sur sa déclaration d’impôt et  joindre une copie de la facture ou de l’attestation correspondante.

Les usagers qui souscrivent leur déclaration par internet sont dispensés de l’envoi de la facture mais doivent être en mesure de la produire, sur demande de l’administration au risque de se voir retirer son crédit d’impôt.

Voir la liste des crédit d’impôt pour habitation sur  Réductions d’ impôts pour habitation

Voir aussi:

• Taxe sur les logements vacants
• Délais de prescription pour réclamer une somme due
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Proposition de rectification d’impôt sur le revenu
• Passage d’ auto-entrepreneur à micro entreprise

Le locataire qui reçoit congé de son logement par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier n’est pas obligé de le quitter à la date indiquée.

Le locataire doit, tout d’abord, vérifier si le motif invoqué par son propriétaire est légitime et sérieux. Si le locataire menacé d’expulsion conteste le motif de l’expulsion, il doit agir en justice.

Pas d’expulsion sans jugement

l’expulsion d’un locataire n’est possible qu’en vertu d’une décision de justice et au moins 2 mois après commandement d’avoir à quitter les lieux. ce délai de 2 moius peut être réduit ou supprimé. Il peut aussi être suivi d’un autre délai de 3 mois maximum si l’expulsion risque d’avoir des conséquences d’une exceptionnelle dureté.

L’huissier qui délivre l’assignation à comparaître devant le tribunal d’instance doit notifier une copie au préfet 2 mois avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande d’expulsion. ce délai doit être mis à profit par le préfet pour saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou les services sociaux compétents.

Le locataire de bonne foi peut demander au président du tribunal de grande instance (sur simple demande), des délais supplémentaires renouvelables (de 3 mois à 3 ans maximum).

Suspension des expulsions

Entre le 1 novembre et le 15 mars, aucune expulsion ne peut être effectuée, sauf si l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril, ou si l’occupant s’est installé par voie de fait (quatter), ou si un relogement valable est assuré.

L’occupant menacé d’expulsion a intérêt à retirer les actes d’huissier arrivés en son absence et déposés à la mairie. Si il y a un retard de paiement des loyers, le versement rapide d’un acompte peut suspendre les poursuites.

En cas de difficultés, l’intéressé a tout intérêt à contacter les services sociaux  (mairie, centre médico-social), les élus locaux ou une association de défense des locataires, telle la Confédération Nationale du Logement (CNL).

Voir aussi:

• Accès du propriétaire à son appartement loué
• Taxe sur les logements vacants
• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
• GRL garantie des risques locatifs

• l’engagement de location du logement nu pour un usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans (avec l’ engagement de location prenant effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble)
• des loyers qui ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret
• un seul logement par an accordé en investissement Scellier
• un plafond d’investissement de 300 000 €

Voir aussi:

• Avantages fiscaux de la loi Scellier
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Les risques de la loi Demessine
• Information et publicité financière
• GRL garantie des risques locatifs

Le concubin survivant est étranger à la succession du défunt, dont seule la famille hérite sauf si un testament ou une donation lui donne des droits.

Si le logement commun appartient au concubin décédé, le concubin survivant n’a même pas le droit au maintien temporaire dans le logement.

Si le logement des concubins a été acheté en commun, les concubins sont en indivision, c’est à dire que chacun dispose des mêmes droits sur le logement. Au décès d’un concubin, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du concubin mort.

Si le logement été loué, il y a 2 cas. Si le bail a été signé par le concubin mort, le concubin survivant a le droit de se maintenir dans les lieux. Si le bail a été signé par les 2 concubins, le survivant devient le seul titulaire du bail.

Voir aussi:

• Payer les droits de succession à crédit
• GRL garantie des risques locatifs
• Transmettre un patrimoine sans impôts
• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Taxe sur les logements vacants

C’est le notaire qui se charge d’établir la déclaration à déposer à la conservation des hypothèques et de payer l’impôt pour le compte du vendeur du bien immobilier.

Le vendeur reçoit le produit de la vente, net de toute imposition. En revanche, en cas de vente de droits sociaux à caractère immobilier, la démarche, à effectuer auprès de la recette des impôts, revient au contribuable ou à son avocat.Calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien.

Le prix de cession du bien immobilier correspond au montant figurant dans l’acte de vente diminué, sur justificatifs, des frais supportés à cette occasion.

Les frais déductibles sont: commission versée à un intermédiaire, dépenses de certification et diagnostics, indemnités d’éviction, honoraires d’architecte pour études préalables à un permis de construire, frais pour mainlevée de l’hypothèque.

La valeur d’acquisition du bien immobilier correspond au montant mentionné dans l’acte d’achat (ou pour un bien immobilier acquis à titre gratuit  à la valeur vénale portée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession). On additionne à ce montant les frais d’acquisition, les indemnités à la charge de l’acquéreur, les honoraires du notaire, les droits de succession réglés et correspondant au bien immobilier. Les droits de donation en sont exclus. Ces frais peuvent être fixés par un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition si le bien immobilier a été acquis à titre onéreux. On tient compte des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration. On retient alors le montant réel ou un forfait de 15 % du prix d’achat si le contribuable a cédé l’immeuble plus de 5 ans après son acquisition.
Abattements fiscaux à appliquer sur la vente d’un bien immobilier
La plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier est minorée de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

L’exonération fiscale est ainsi acquise passé un délai de 15 ans.

L’ensemble des plus-values réalisées dans l’année bénéficie aussi d’un abattement de 1 000 euros.

Les moins-values ne sont pas déductibles du revenu global mais on peut imputer les plus-values sur les moins-values en cas de vente en bloc, dans un même acte, d’un bien immobilier acquis par fractions successives.

Exonérations fiscales accordées sur la vente d’un bien immobilier
Les ventes de biens immobilier d’un montant inférieur à 15 000 euros sont exonérées d’impôts. Par ailleurs, l’exonération est maintenue sans condition de durée pour la résidence principale. Si le vendeur vit 6 mois de l’année dans un endroit et 6 mois dans un autre, la résidence principale est celle qui autorise les abattements sur la taxe d’habitation. L’Administration exclut de l’exonération les situations où le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente.

L’exonération fiscales sur les dépendances d’un bien immobilier porte sur l’ensemble du terrain entourant le bien. Les chambres de bonne ou les garages situés à moins d’un kilomètre sont exonérés, à condition d’être cédés en même temps que la résidence principale, même auprès d’acquéreurs distincts.
Les personnes de condition modeste et les titulaires de pension de vieillesse ou de la carte d’invalidité dont le revenu fiscal de référence n’excède pas certaines limites sont exonérées d’impôts (sauf si ils paient l’ ISF  au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession).

Voir aussi:

• Taxe sur plus-value à la revente de la résidence secondaire
• Impôt sur la plus-value de la vente d’ un garage
• Changements impôts 2011
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Revenus imposables

Si un garage est vendu seul, les impôts sont de 16% + 12,1% de prélèvements sociaux.

Si un bien est vendu moins de 15000 euros, il est aussi possible d’être exonéré d’impôts. La somme de 15000 euros s’ apprécie aussi si le bien est détenu par plusieurs personnes. Par exemple un bien vendu 20000 par un couple, au régime de la communauté, pourra passer sous le seuil de 15000 euros (10000 chacun)

Voir aussi:

• Changements impôts 2011
• Calcul de la plus-value immobilière et impôt
• Taxe sur plus-value à la revente de la résidence secondaire
• Revenus imposables
• Régime fiscal de l’ or

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son acquisition. Dans le cas d’une nue-propriété et d’usufruit, la plus-value sera calculée et déclarée au fisc, pour chacun, à partir de la date d’acquisition du bien pour chacun.

Le prix indiqué dans l’acte de vente du bien doit donc faire apparaître distinctement le prix de cession de l’usufruit et celui de la nue-propriété.

Le prix d’acquisition des droits retenu sera celui mentionné dans les différents actes: acte d’acquisition, acte de donation.

Le code général des impôts autorise à ajouter au prix d’acquisition certaines dépenses liées à l’acquisition à titre gratuit du bien. Ces dépenses sont retenues sur le montant réel, sur justificatif et doivent avoir été payées par le cédant. On peut aussi y ajouter les droits d’enregistrement.

Si les droits de donation ont par exemple été payées par les parents pour un enfant, ce dernier ne peut pas les ajouter au prix d’acquisition.

Voir aussi:

• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Transmettre un patrimoine sans impôts
• Proposition de rectification d’impôt sur le revenu
• Impôts et don manuel
• Taxe sur plus-value à la revente de la résidence secondaire

Le PLS a plusieurs avantages:

• un taux très intéressant indexé sur celui du livret A
• des avantages fiscaux pour l’investisseur (TVA à 5,5% et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 à 25 ans – et même 30 ans quand le logement respecte des critères de qualité environnementale- )

Pour les opérations dont le permis de construire a été déposé avant le 1/01/2010 le PLS peut encore être cumulé avec le dispositif fiscal Scellier.

L’investisseur privé obtiendra alors une réduction d’impôts de 37% du montant de l’investissement, plafonné à 300000 euros, soit une réduction de 111000 euros sur 15 ans.

Le bailleur bénéficie aussi, avec un PLS, d’un abattement de 30% sur les loyers perçus.

L’octroi d’un PLS est soumis à plusieurs conditions:

• le locataire doit utiliser le logement en tant que résidence principale
• un agrément de la direction départementale de l’équipement et la signature d’une convention de location entre le promoteur et l’ Etat doit être obtenue
• le loyer ne doit pas dépsser un montant déterminé selon la zone géographique ou est implanté le bien
• les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond (le locataire peut être éligible à l’aide personnalisée au logement, APL, qui sera versée directement au bailleur)

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• GRL garantie des risques locatifs
• Obligations de la loi Scellier
• Les risques de la loi Demessine
• Etat des lieux de sortie d’un appartement

Officiellement, les honoraires sont à la charge de l’acquéreur mais la réalité concrète est autre puisque si une vente se fait, elle se fait au prix du marché et non au prix du marché + les frais d’agence …

Il est donc intéressant parfois de vendre un bien immobilier sans passer par une agence.

Internet permet déjà à notre époque  de se passer d’intermédiaires  nécessaires pour assurer la promotion et la publicité du bien immobilier à vendre.

A part cet aspect , il y a essentiellement 4 points à checker quand on veut vendre un bien immobilier sans agence intermédiaires:

Trouver le bon prix de la maison ou de l’appartement à vendre:

La juste valeur d’une transaction immobilière se détermine à partir des dernières transactions constatées au même endroit. Les particularités de la maison ou de l’appartement à vendre, qui vont faire évoluer le prix par rapport à cette moyenne, peuvent être évaluées avec un diagnostic gratuit d’ agence immobilière )

Solvabilité de l’acheteur de la maison ou de l’appartement:

Les problèmes de financement représentent la principale cause des ventes annulées d’immobilier. Il faut autant que possible arriver à vérifier que les mensualités du crédit que prend l’acheteur ne vont pas représenter + de 30% de ses revenus. Il faut aussi que l’acquéreur apporte un montant initial au moins égal aux frais de notaires (10%).

Diagnostics techniques du bien immobilier:

La loi contraint les vendeurs d’ immobilier à certains diagnostics immobiliers  techniques. Ces diagnostics techniques concernent la présence d’amiante, de plomb, de termites mais aussi les risques naturels et technologiques, les performances énergétiques, les installations de gaz et d’ électricité.

Il est impératif de fournir ces diagnostics car le vendeur peut avoir sa responsabilité engagée (vices cachés) et même la vente annulée.

A noter qu’il n’est pas nécessaire de faire réaliser de nouveaux diagnostics lorsque ceux de la précedente vente du bien immobilier considéré sont encore valables.

Promesse de vente du bien immobilier:

La vente officielle d’un bien immobilier a lieu quand le notaire entérine celle-ci mais la vente quasi réelle a lieu lors de la signature du compromis de vente, de la promesse de vente, quand l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur le bien vendu et son prix.

Plus la promesse de vente est détaillée et complète, moins il y a risque de contestations ou de conflits ultérieurs .

La promesse de vente doit faire figurer les identités et états civils respectifs d chacun des parties, ainsi que le calendrier de la vente et les éventuelles conditions suspensives.

Le bien immobilier vendu doit être décrit en détail (on peut par exemple copier l’acte authentique précédent).

On ajoute à la promesse de vente les avis d’imposition de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Pour un bien immobilier en copropriété, on ajoute des précisions sur les travaux votés et non exécutés.

Si le bien est loué, il faut préciser les conventions qui lient le propriétaire au locataire.

Tous les contrats GRL ont un socle commun minimal regroupant les 3 garanties suivantes:

• prise en charge des loyers impayés
• prise en charge des frais de contentieux (frais de procédure, honoraires d’avocat et d’huissier, etc…) dans la limite d’un plafond global de 70000 euros
• coût d’éventuelles dégradations locatives à hauteur de 7700 euros (3500 euros pour une location meublée)

Le bailleur assuré GRL est pris en charge par l’assureur dès que 2 mois de loyer au moins n’ont pas été payés ou en cas d’impayés partiels quand le total des sommes non réglées atteint au moins un mois de loyer (déduction faite des aides au logement qui vous sont versés directement) sur une période n’ excédant pas 12 mois.

Un bailleur peut souscrire une assurance garantie des risques locatifs GRL si il est une personne pjhysique ou morale (SCI familiale ou non).

Les locataires assurables par la GRL sont les locataires dont le loyer représente au maximum 50% des revenus.

Le montant de la prime d’assurance est libre mais devrait être compris 2,5 et 3%.

En plus du contrat de base GRL, les assureurs proposeront des options payantes offrant + de garanties.

Voir aussi:

• Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Traitement fiscal des charges d’ exploitation
• Juge de proximité
• Etat des lieux de sortie d’un appartement

Si le déménageur est titulaire de la marque « NF Services », on peut essayer de passer par l’ AFNOR au 01 41 62 80 00.

Si le déménageur fait partie de la chambre syndicale du déménagement, on peut saisir celle-ci à l’adresse

chambre syndicale du déménagement, 73 avenue Jean-Lolive, 93108 Montreuil Cedex

Numéro de téléphone de la chambre syndicale du déménagement: 01 49 88 61 40

Voir aussi:

• Vol et usage de carte bancaire, remboursement
• Montant et conditions d’ attribution de l’ allocation d’ assurance chômage
• Loi et coups et blessures
• Indemnisation des victimes de l’amiante
• Droit au chômage partiel et indemnités

Tout dépend du type de garantie choisi au moment de la souscription du prêt immobilier.

S’il s’agit d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers, aucune somme n’est restituée.

Si il s’agit d’une caution mutuelle, on récupère une partie des fonds. En optant opur ce type de garantie, on verse 1%-2% du montant emprunté à une société de cautionnement qui s’engage à se substituer à l’emprunteur en cas de défaillance. La somme versée est composée d’une commission (acquise définitivement par l’organisme de caution) et d’une contribution à un fonds de garantie.

Cette dernière partie pourra être reversée à l’emprunteur à la fin de son crédit, dans la limite de 75% du montant déboursé (si bien sûr il n’y a pas eu de problème pendant la durée du crédit).

Voir aussi:

• Délai de rétractation pour un crédit
• Assurance emprunteur
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Taxe sur plus-value à la revente de la résidence secondaire
• Se faire payer une reconnaissance de dette

Cette distance est précisée dans le code civil (art 678 du code civil) à propos des vues droites (vue qu’on a depuis une fenêtre quand on se place face à elle et sans avoir à se pencher).

Quand un chemin sépare les propriétés, cette distance ne s’applique pas.

Voir aussi:

• Valeur juridique du SMS
• Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
• Taxe sur plus-value à la revente de la résidence secondaire
• Récupération de la caution en fin de prêt
• Nouveaux tarifs pour les notaires