Immobilier et logement
Informations, actualités sur le sujet: Immobilier et logementTaxe sur plus-value à la revente de la résidence secondaire
Le projet de budget prévoit une nouvelle taxe: la taxe sur plus-value à la revente de la résidence secondaire.
Pour l’ instant, cette taxe serait appliquée dans le cadre de la cession d’une résidence secondaire, d’un bien locatif, d’un terrain ainsi que l’immobilier détenu en part SCI ou SCPI, à condition que le propriétaire soit propriétaire de sa résidence principale.
En d’autres mots, si vous louez votre résidence principale et que vous êtes propriétaire de votre résidence secondaire, cette taxe ne sera pas appliquée en cas de vente de la résidence secondaire.
Changement dans le patrimoine des français
La composition du patrimoine des français change selon une étude de l’Insee parue le 30 novembre (Source Insee – Enquête effectuée entre octobre 2009 et mars 2010).
Les placements patrimoniaux sont moins diversifiés qu’il y a 10 ans.
Statut juridique d’un employé au pair ou d’ un employé de maison
Employé au pair (ex: jeune fille au pair) est un statut juridique qui fait bénéficier l’employeur d’une exonération totale des cotisations salariales de Sécurité Sociale, ainsi que de la CSG et de la CRDS si l’employeur met à disposition de l’employé un logement de valeur équivalente à son travail.
Pour les autres cotisations comme l’ Ircem pour la retraite complémentaire et la prévoyance et Assedic ( si le salarié a moins de 65 ans), les cotisations salariales et patronales sont calculées sur la base des avantages en nature évalués forfaitairement.
Attention car dans ce cas, l’employeur ne doit rien verser en argent à l’employé.
Si le logement mis à disposition de l’employé a une valeur inférieure à celle du travail et que l’employeur verse un complément de salaire, l’employé aura le statut de salarié du particulier employeur (appelé avant « employé de maison »).
Si l’employeur veut récupérer son logement quand il se sépare de son salarié, il ne doit pas conclure avec celui-ci de bail sinon il devra respecter la lois des baux.
Il faudra donc établir avec l’employé un seul contrat de travail qui aura des clauses spécifiques pour préciser notamment qur le logement est une partie ou la totalité de la rémunération et que c’est un accessoire du contrat de travail ainsi que qui est responsable du paiement des factures d’eau, électricité et gaz.
Il ne faut pas non plus oublier de déclarer le salarié de maison à l’ URSSAF au maximum 8 jours après l’embauche.
On peut se renseigner sur le site internet de l’ URSSAF: http://www.urssaf.fr/profil/particuliers/index.html
Cadre juridique des SCPI
L’article L. 214-50 du Code monétaire et financier indique que les SCPI ont pour « objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif».
Les SCPI sont autorisées par la même disposition de loi à «procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction ».
Les SCPI peuvent «acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles » et «céder des éléments de patrimoine immobilier».
La loi réserve donc aux SCPI toutes les opérations immobilières autres que purement spéculatives ou assimilables à de la promotion immobilière.
L’activité d’une SCPI n’est pas comparable à celle d’un marchand de biens.
Crédit d’ impôt pour habitations
Pour pouvoir bénéficier d’un crédit d’impôt, on doit être locataire, propriétaire occupant ou bailleur, occupant à titre gratuit et être fiscalement domicilié en France.
Au niveau du logement :
- il s’agit de la résidence principale si on est occupant
- on loue le logement en tant que résidence principale pendant 5 ans
- le logement est neuf ou ancien pour l’installation d’équipement utilisant les énergies renouvelables, les PAC et les équipements de raccordement à un réseau de chaleur
On peut bénéficier d’un crédit d’impôt en étant imposable ou pas.
Le montant des dépenses pour obtenir un crédit d’impôt est plafonné :
- à 8000 € pour une personne seule
- à 16000 € pour un couple soumis à une imposition commune
Il y a une majoration de 400 € par personne à charge.
Ces plafonds correspondent aux dépenses effectuées au cours d’une période de 5 années consécutives comprises entre le 1/01/2005 et le 31/122012.
Un crédit d’impôt est remboursable au contribuable s’il est supérieur à son impôt dû (contrairement à une réduction d’impôt).
Par exemple, si vous deviez payer 2000 € d’impôt sur le revenu et que les travaux donnent droit à un crédit d’impôt de 2500 €, on n’a plus d’impôt à payer et le trésor public doit en + 500 € .
Pour bénéficier du crédit d’impôt, il faut remplir l’année suivante (par exemple déclaration à faire en mars 2010 pour une dépense durant 2009) une ligne sur sa déclaration d’impôt et joindre une copie de la facture ou de l’attestation correspondante.
Les usagers qui souscrivent leur déclaration par internet sont dispensés de l’envoi de la facture mais doivent être en mesure de la produire, sur demande de l’administration au risque de se voir retirer son crédit d’impôt.
Voir la liste des crédit d’impôt pour habitation sur Réductions d’ impôts pour habitation
Droit et expulsion des locataires
Le locataire qui reçoit congé de son logement par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier n’est pas obligé de le quitter à la date indiquée.
Le locataire doit, tout d’abord, vérifier si le motif invoqué par son propriétaire est légitime et sérieux. Si le locataire menacé d’expulsion conteste le motif de l’expulsion, il doit agir en justice.
Obligations de la loi Scellier
La réduction d’impôt proposée par la loi Scellier est conditionnée à:
- l’engagement de location du logement nu pour un usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans (avec l’ engagement de location prenant effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble)
- des loyers qui ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret
- un seul logement par an accordé en investissement Scellier
- un plafond d’investissement de 300 000 €
Droits de succession pour un concubin
Le concubinage est l’union de 2 personnes (quel que soit leur sexe) caractérisée par une vie commune stable et continue. Juridiquement cependant, les concubins restent étrangers l’un à l’autre.
Le concubin survivant est étranger à la succession du défunt, dont seule la famille hérite sauf si un testament ou une donation lui donne des droits.
Calcul de la plus-value immobilière et impôt
Les plus-values immobilières sont taxées au taux forfaitaire de 16 %, plus 12,1 % de prélèvements sociaux.
C’est le notaire qui se charge d’établir la déclaration à déposer à la conservation des hypothèques et de payer l’impôt pour le compte du vendeur du bien immobilier.
Le vendeur reçoit le produit de la vente, net de toute imposition. En revanche, en cas de vente de droits sociaux à caractère immobilier, la démarche, à effectuer auprès de la recette des impôts, revient au contribuable ou à son avocat.
Impôt sur la plus-value de la vente d’ un garage
Si un garage est vendu en même temps qu’une résidence principale, la plus-value réalisée sur le garage est exonérée d’impôt.
Si un garage est vendu seul, les impôts sont de 16% + 12,1% de prélèvements sociaux.
Si un bien est vendu moins de 15000 euros, il est aussi possible d’être exonéré d’impôts. La somme de 15000 euros s’ apprécie aussi si le bien est détenu par plusieurs personnes. Par exemple un bien vendu 20000 par un couple, au régime de la communauté, pourra passer sous le seuil de 15000 euros (10000 chacun)
Calcul de la plus value d’ un bien immobilier quand il y a usufruit et nue-propriété
Quand un bien immobilier a fait l’objet d’une donation avec une réserve d’usufruit, comment est calculée la plus-value ?
Utiliser le prêt locatif social comme investisseur locatif
Le prêt locatif social (PLS) s’adresse aux personnes physiques ou morales qui veulent acheter un bien immobilier en vue de le louer.
Le PLS a plusieurs avantages:
- un taux très intéressant indexé sur celui du livret A
- des avantages fiscaux pour l’investisseur (TVA à 5,5% et exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 à 25 ans – et même 30 ans quand le logement respecte des critères de qualité environnementale- )
Vendre une maison ou un appartement sans intermédiaire
Passer par une agence immobilière pour vendre une maison ou un appartement est pratique mais coûte de l’argent. La commission prise par une agence immobilière est de l’ordre de 5 à 8% sur le montant de la vente et de plus, l’agence ne défend pas que les intérêts du vendeur…
Officiellement, les honoraires sont à la charge de l’acquéreur mais la réalité concrète est autre puisque si une vente se fait, elle se fait au prix du marché et non au prix du marché + les frais d’agence …
Il est donc intéressant parfois de vendre un bien immobilier sans passer par une agence.
Internet permet déjà à notre époque de se passer d’intermédiaires nécessaires pour assurer la promotion et la publicité du bien immobilier à vendre.
A part cet aspect , il y a essentiellement 4 points à checker quand on veut vendre un bien immobilier sans agence intermédiaires:
GRL garantie des risques locatifs
La GRL, garantie des risques locatifs, est maintenant universelle. les bailleurs peuvent souscrire une GRL, garantie des risques locatifs, quels que soient le profil et le niveau de revenus de leurs locataires.
Tous les contrats GRL ont un socle commun minimal regroupant les 3 garanties suivantes:
Indemnisation des dégâts d’ un déménagement
Quand des déménageurs font des dégâts lors d’ un déménagement, à qui s’adresser si la société refuse elle-même de payer un dédommagement ?
Si le déménageur est titulaire de la marque « NF Services », on peut essayer de passer par l’ AFNOR au 01 41 62 80 00.
Si le déménageur fait partie de la chambre syndicale du déménagement, on peut saisir celle-ci à l’adresse
chambre syndicale du déménagement, 73 avenue Jean-Lolive, 93108 Montreuil Cedex
Numéro de téléphone de la chambre syndicale du déménagement: 01 49 88 61 40
Récupération de la caution en fin de prêt
Il est parfois possible de récupérer toute ou partie de la caution financière à la fin d’un prêt immobilier.
Tout dépend du type de garantie choisi au moment de la souscription du prêt immobilier.
S’il s’agit d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers, aucune somme n’est restituée.
Si il s’agit d’une caution mutuelle, on récupère une partie des fonds. En optant opur ce type de garantie, on verse 1%-2% du montant emprunté à une société de cautionnement qui s’engage à se substituer à l’emprunteur en cas de défaillance. La somme versée est composée d’une commission (acquise définitivement par l’organisme de caution) et d’une contribution à un fonds de garantie.
Cette dernière partie pourra être reversée à l’emprunteur à la fin de son crédit, dans la limite de 75% du montant déboursé (si bien sûr il n’y a pas eu de problème pendant la durée du crédit).
Limite de fenêtres avec voisins
Les ouvertures d’un bâtiment offrant une vue sur un terrain contigu sont interdites s’il y a moins d’ 1m90 entre ladite couverture et la limite séparative du voisin.
Cette distance est précisée dans le code civil (art 678 du code civil) à propos des vues droites (vue qu’on a depuis une fenêtre quand on se place face à elle et sans avoir à se pencher).
Quand un chemin sépare les propriétés, cette distance ne s’applique pas.