Droit et Immobilier
Informations, actualités sur le sujet: Droit et ImmobilierEtat des lieux de sortie d’un appartement
Un état des lieux précis doit être établi quand on emménage dans un appartement puis quand on en rend les clés (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée permet d’établir les éventuelles réparations à faire par les locataires.
L’état des lieux est , en principe, dressé contradictoirement par les parties lors de la restitution des clés.
S’il est établi par le seul bailleur, l’état des lieux de sortie n’a pas de valeur probante.
A défaut d’accord amiable, le bailleur ou le locataire peut avoir recours à un huissier pour établir un état des lieux.
L’huissier envoie une lettre recommandée avec avis de réception à la partie adverse, au moins 7 jours à l’avance, pour fixer le rendez-vous.
Les frais d’établissement de l’état des lieux sont partagés par moitié entre les 2 parties.
Si le bailleur fait procéder à un constat par huissier alors que le locataire ne s’oppose pas à l’établissement d’un constat amiable, les frais d’intervention de l’huissier sont à la charge exclusive du bailleur.
Constat de risque d’ exposition au plomb
La loi impose aux bailleurs d’annexer un constat des risques d’exposition au plomb aux contrats de location conclus depuis le 12 août 2008 (article L 1334-7 du code de la santé publique).
Quand on a signé un bail avant cette date, on n’est pas concerné sauf si le bail a été renouvelé après le 12 août 2008 et qu’un nouveau bail a été conclu.
Si le bail a été reconduit tacitement, le constat des risques d’exposition au plomb n’est pas obligatoire.
Si le locataire estime que l’état de dégradation de la maison est suceptible de porter atteinte à sa santé, il peut adresser un courrier (recommandé avec A/R) à la direction départementale des affaires sanitaires et sociales ou au service communal d’hygiène et se santé.
Ces organismes vont établir un rapport et mettront éventuellement le bailleur en demeure de réaliser les travaux qui s’avèreraient indispensables.
Hauteur réglementaire des garde-corps des terrasses et balcons
La taille des garde-corps, des balcons, terrasses, galerie et logias est précisée dans le code de la construction et de l’habitation.
Les garde-corps doivent avoir une hauteur d’au moins 1 mètre. Si ils ont une épaisseur de + de 50 cm, ils peuvent être hauts de 80 cm au minimum.
Cette norme de 1996 s’applique à la construction des bâtiments d’habitation nouveaux ainsi qu’aux surélévations de bâtiments anciens et aux additions à des bâtiments.
Ce texte ne prévoit pas une mise ne conformité des logements anciens (datant d’avant la norme) même si ceux-ci sont loués.
Nue propriétée et charges
Un arrêt de la Cour de Cassation de 2000 (Cass civ 3e chambre du 23 février 2000 n° 98-1723) indique qu’un nu-propriétaire peut être condamnée tout comme l’usufruitier au peiement d’arriérés de charges.
La totalité des charges peut être réclamée au nu-propriétaire même si il n’est pas propriétaire à 100% des parts !
Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
Que doit faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?
Il faut tout d’abord garder le contact avec le locataire. Après une première discussion, un courrier de relance peut être envoyé au bout d’une semaine. Ce courrier de relance de loyer impayé doit mentionner la somme due et la date de paiement normale. On demandera ainsi une régularisation sous 8 jours.
Il peut être intéressant de poster un double de cette lettre à la personne qui s’est portée caution pour le locataire.
Aspect juridique du crédit mobilier
Election de conseiller syndical
Il arrive parfois que lors d’une assemblée générale de copropriété, aucun candidat n’a recueilli la majorité nécessaire pour être élu conseiller syndical.
il y a alors 3 solutions:
- nouvelle tentative d’élection de conseil syndical
- renonciation du syndicat des copropriétaires à en constituer un
- désignation judiciaire
Taxe d’habitation de concierge
Quand un immeuble a un concierge ou un gardien, quidoit payer la taxe d’habitation de celui-ci ?
En tant qu’occupant de leur logement de fonction, les gardiens sont redevables de la taxe d’habitation. La convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble indique également ceci à l’exception des départements du Var et des Alpes Maritimes où la tradition met la taxe à charge de l’employeur.
L’ assemblée générale des copropriétaires peut aussi décider de mettre la taxe d’habitation à la charge de l’immeuble. La taxe d’habitation du concierge sera alors considéré comme un avantage de type salaire et donc soumis aux charges sociales.
Contester une décision de copropriété
La loi a prévu plusieurs solutions pour protéger les intérêts des copropriétaires minoritaires.
Certaines décisions ne peuvent être prises par exemple qu’à l’unanimité ou à une majorité renforcée. Malgré cela, un copropriétaire peut se sentir lésé et vouloir refuser de faire face aux engagements pris en commun.
Pour contester une décision de copropriété, il faut absolument respecter les règles en vigueur car c’est le seul moyen d’obtenir éventuellement gain de cause.
PLU obligatoires pour les petites communes
Les communes qui ont encore un POS (Plan d’occupation des sols) ne pourront plus utiliser la procédure simplifiée motivée par un projet précis, à partir du 1er janvier 2010.
Ces communes ne pourront que faire une révision générale du POS qui deviendra un PLU.
Le gouvernement utilise l’argument du grenelle de l’environnement pour obliger les petites communes à se doter d’un PLU.
Selon le gouvernement, le coût de passage du PLU peut être minimisé dans le cadre d’une démarche intercommunale.
Les risques de la loi Demessine
L’investissement locatif en résidence de tourisme classée, dit » investissement Demessine » a été victime de quelques abus: la nouvelle loi le concernant réduit les risques de l’investissement Demessine.
L’investissement Demessine a été créé pour revitaliser les zones rurales en encourageant l’activité de location de loisirs. Quelques professionnels ont abusé de la loi sans avertir les acheteurs des limites de leur investissement.
Taxe sur les logements vacants
La taxe sur les logements vacants a été créée par la loi d’orientation n° 98-657 du 29/7/98 pour lutter dans certaines villes sur le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ou la négligence de certains propriétaires afin de les inciter à mettre leur logement vide en location.
Le montant de la taxe sur les logements vacants est progressif: 10% de la valeur locative la première année, 12,5% la deuxième et 15% au-delà.
En 2006, la loi a complété ce dispositif en permettant aux communes non visées par le décret d’instituer localement une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
Les 2 taxes s’appliquent aux logements vides de tout meuble, destinés à l’habitation et donc sufisamment décents.
La vacance doit durer depuis au moins 2 ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition (5 ans pour la THLV).
Pour établir cette taxe, les services fiscaux ne se fondent pas sur une déclaration du propriétaire mais sur un recensement annuel et sur des informations dont ils disposent (parfois grâce aux propriétaires eux-mêmes qui ont demandé une exonération).
Saisie des meubles chez un locataire qui ne paie pas ses loyers
Quand un locataire ne paie plus ses loyers, le propriétaire de l’appartement, le bailleur, peut réagir pour être payé en faisant saisir les biens présents chez son locataire.
Le privilège du propriétaire passe avant les propriétaires des biens immobiliers (arrêté du 24 juin par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui renforce le privilège du bailleur prévu à l’article 2332-1 du code civil).
Souvent, pour récupérer ses loyers, le propriétaire demande au juge une saisie conservatoire, ou même une saisie-vente sur les meubles du locataire, meubles présents dans le local loué.
Dans certains cas, le locataire n’est pas propriétaire de ces biens car il peut ne pas les avoir payés.
Pour éviter les surprises, le vendeur d’un bien peut demander que soit prévue une clause de réserve de propriété dans le contrat de vente. L’acheteur ne deviendra ainsi propriétaire de l’objet qu’au versement intégral du prix du vendeur. Si ce versement n’est pas effectué, le vendeur pourra alors récupérer le bien en cas de défaillance de l’acheteur.
Que se passe-t-il quand les privilèges du propriétaire des locaux loués rencontrent cette clause de propriété ?
La Cour de Cassation a pris une position claire: « le privilège du bailleur d’immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s’ils appartiennent à un tiers« .
Le bailleur doit cependant être de bonne foi. S ‘il connaît l’existence d’une clause de réserve de propriété, il ne peut pas exercer son privilège sur le meuble. Le titulaire d’une clause de réserve devra démontrer que le bailleur était au courant de la clause.
Promesse unilatérale de vente: rétractable ?
La promesse unilatérale de vente ne constitue qu’une simple proposition de la part du vendeur. Il appartient à l’acheteur potentiel de lever l’option, par lettre recommandée ou déclaration devant notaire.
Tant que ceci n’est pas fait, le promettant (le vendeur) est libre de se rétracter et n’a même pas à mettre ne demeure l’acheteur potentiel de lever l’option.
Ex-époux solidaires des loyers dus d’un bail résilié ?
Lorsqu’un couple prend une location, les époux sont solidaires du paiement des loyers.
Une fois le bail terminé, cet engagement n’est plus valable. La justice fait la différence entre les loyers (pendant le bail) et les « indemnités d’occupation » (ce qui est du après la résiliation de celui-ci).
L’indemnité n’est due que par celui qui se maintient dans les lieux sans droit, après expiration du bail.